Achat en indivision des biens : définition et principes

Auteur : David LELONG

Le régime d’indivision des biens est une procédure que l’on retrouve pour une acquisition immobilière à plusieurs, ou bien lors d’un l’héritage. Au moment de l’achat d’un bien immobilier, les acheteurs ont la possibilité d’utiliser l’indivision pour permettre à chacun de posséder une certaine part du bien. Une possibilité qui s’avère particulièrement intéressante tant au niveau de la procédure que pour garantir les droits de chacun.

La question de l’indivision des biens peut également se poser en cas d’héritage. Pour tout comprendre à cette solution patrimoniale spécifique, nous revenons ici en détail sur les principes de l’indivision des biens lors d’un achat immobilier notamment.

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Qu’est-ce que l’indivision des biens ?

Indivision à l’achat

Lorsque vous souhaitez acquérir un bien à plusieurs, il est important de bien préparer ce type d’acquisition. En effet, acheter un bien avec d’autres acheteurs présente certains risques que l’indivision peut vous permettre de réduire. Si l’achat à plusieurs peut être réalisé en créant une SCI, l’utilisation de l’indivision des biens s’avère être une solution bien moins contraignante au niveau des démarches administratives.

Dans ce régime, chaque personne impliquée est propriétaire du bien selon le montant de sa contribution financière. Avec ce type de choix, il est donc possible d’acquérir un bien avec une part égale ou bien différente pour chacun des acquéreurs. Il est particulièrement utilisé par les couples pacsés qui souhaitent investir à deux.

Indivision en cas d’héritage et de succession

Cette question peut également apparaître au moment d’un héritage. Lorsqu’il y a plusieurs héritiers, le patrimoine du défunt est soumis à l’indivision. Tous les héritiers deviennent alors propriétaires de parts respectives qui ne peuvent pas être divisées individuellement (biens indivis). Ce régime dans lequel chacun des héritiers, les indivisaires, dispose d’une quote-part est une étape obligatoire dans le processus de succession qui s’achève au moment du partage du patrimoine.

Droit et gestion pour chaque indivisaire

Quels sont les risques d’un achat en indivision ?

Situations de désaccords

Lors d’un achat en indivision des biens, chacune des personnes engagées dans le projet se voit attribuer des droits sur l’ensemble du bien. Étant donné que les droits sont partagés entre les acquéreurs, toutes les décisions importantes qui concernent le bien immobilier doivent être prises à l’unanimité. En cas de désaccord entre les parties, cela peut donc entraîner des situations de blocage parfois complexes à résoudre.

Obligations financières

Un autre risque de l’indivision concerne le fait que les propriétaires se doivent de régler les dettes liées à l’investissement : impôts, travaux… Ces obligations financières sont calculées en fonction de la quote-part de chaque acquéreur. Avant de se lancer dans un achat en indivision, il convient d’avoir en tête ces obligations financières qui s’appliquent à chacune des personnes impliquées.

Régime provisoire

Un autre élément à prendre en considération avant d’acheter en indivision est que celle-ci est provisoire. En effet, selon l’article 815 du Code Civil : “Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention”. Si l’une des personnes impliquées souhaite vendre sa quote-part, les autres acquéreurs ne peuvent donc pas s’y opposer. Dans ce genre de situation, les autres propriétaires disposent d’un droit de préemption sur la part cédée. Si la quote-part n’est pas rachetée, alors le bien doit être vendu. (Voir notamment comment cela se passe pour le prêt immobilier en cas de séparation)

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Comment éviter les risques liés à un achat en indivision ?

Si l’indivision permet à plusieurs personnes d’investir dans un même bien immobilier sans avoir à entamer de lourdes démarches, il présente malgré tout certains risques. Pour se prémunir face à ces derniers, il est donc conseillé de rédiger une convention d’indivision au préalable et de la faire signer par toutes les parties impliquées. Cette convention va permettre de préciser les droits de chacun des indivisaires. Pour qu’elle soit valable, il est nécessaire qu’elle soit rédigée par un notaire et être publiée au Service de publicité foncière.

Ce genre de convention peut être fixé avec une durée de validité qui ne peut excéder cinq ans au maximum, ou bien à durée indéterminée. À l’échéance d’une convention à durée déterminée, les propriétaires ont la possibilité de la renouveler avec l’accord de toutes les parties. Grâce à ce document, les indivisaires pourront s’organiser au mieux et gérer toutes les éventuelles situations de désaccords plus facilement.

Quelles solutions en cas de litige sur des biens indivis ?

Si l’une des parties prenantes au projet souhaite vendre le bien, l’obtention de l’accord des autres acquéreurs est nécessaire. Lorsque cette procédure est bloquée par l’un des indivisaires, un recours auprès du tribunal de grande instance devra alors être fait. Pour que ce recours soit valable, il est nécessaire que les indivisaires qui souhaitent vendre disposent d’au moins deux tiers des droits sur le logement. En cas de litige, sachez que le recours à un notaire sera toujours nécessaire pour départager les parties.

Qui paie les frais de gestion et les impôts ?

Chaque indivisaire devra assumer sa part des frais à payer pour la gestion et la conservation de l’immeuble.

D’après la Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 20 janvier 2004, 01-17.124, l’assurance habitation tend à la conservation de l’immeuble et doit de ce fait être payée par les indivisaires en fonction de leur quote-part respective, indépendamment d’une occupation privative du bien.

En outre, d’autres frais comme les impôts locaux et les charges de copropriété qui ne sont pas relatives à l’occupation privative sont supportés par l’indivision (Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 16 avril 2008, 07-12.224).

Une seule personne peut-elle utiliser un bien en indivision ?

L’achat d’un bien immobilier en indivision n’impose pas l’occupation du bien par tous les indivisaires. En effet, dans certaines situations, une seule personne peut utiliser le bien, à condition de respecter certaines modalités :

  • Obtenir l’accord de l’ensemble des autres indivisaires
  • Respecter les droits des autres acquéreurs
  • Utiliser le bien pour l’usage défini au préalable
  • Versement d’une indemnité aux autres indivisaires (sauf exception)

L’occupation de l’habitation peut donc se faire pour un seul indivisaire en respectant ces règles.

Comme les règles de droit de l’usufruit et de la nue-propriété ne sont pas de même nature, cela ne rentre pas dans le cadre de biens indivis de part sa définition. L’usufruitier et le nu-propriétaire ne sont donc pas considérés comme des indivisaires.

Comment sortir de l’indivision ? Pouvez-vous mettre en vente votre part ?

A tout moment, un indivisaire peut vouloir sortir de l’indivision. L’article 815 du Code civil en France précise que « Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision » sauf en cas d’acte juridique contraire.

Ainsi un indivisaire peut mettre en vente ou donner ses parts. Pour cela vous devez informer officiellement les autres parties de votre souhait de mise en vente de vos parts par acte d’huissier. Vous pouvez également demander le partage des biens.

A défaut, il est toujours possible de décider de la vente du logement ou de l’immeuble et de la répartition du prix de vente selon le droit de propriété de chacun.

Il est utile de préciser que selon l’article 815-1 du Code civil, la vente d’un bien indivis peut se faire par voie judiciaire à la demande d’un indivisaire ou de plusieurs si leurs droits cumulés représentent au moins les deux tiers. Il n’y a donc pas besoin de l’unanimité pour la vente.

Est-il intéressant d’acheter en indivision ?

Si vous souhaitez réaliser un investissement à plusieurs, le choix de biens indivis s’avère être la solution la plus simple à mettre en place. Pour que ce projet se déroule dans les meilleures conditions possibles, il est conseillé d’établir au préalable une convention d’indivision qui précise les droits et les obligations de chaque indivisaire. Ce document permettra à tous les investisseurs d’être rassuré et de faire valoir leurs droits en cas de litige.

Si vous ne souhaitez pas monter une SCI pour réaliser un achat immobilier, le choix de l’achat de biens indivis présente ainsi de véritables atouts. Découvrez dès maintenant comment choisir entre indivision et SCI.

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