Que se passe-t-il pour le marché immobilier en France en février 2023 ? Immobilier Danger résume ici les principales actualités immobilières à retenir. Nous allons notamment parler ce mois-ci des dernières statistiques sur la hausse des taux de prêt, sur l’effondrement de la production de crédit immobilier, sur la répartition de l’immobilier dans le patrimoine des Français, d’une nouvelle obligation de déclaration aux impôts ou encore des premières mises en demeure pour dépassement des plafonds de loyer à Paris et des actualités qui ont fait le buzz (mètres carrés ressentis, lettre de motivation pour louer, abaissement de la hauteur minimale d’un logement pour le louer, etc.).
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Taux de crédit immobilier en février 2023 : à 2,59 % en moyenne
Bilan du mois de janvier 2023 pour les taux de prêt immobilier : + 25 points de base en un seul mois. Les banques ont profité de la hausse des taux d’usure pour continuer à remonter fortement les taux proposés à leurs clients. Le taux d’intérêt moyen augmente donc à 2.59 %. Cela ne va pas s’arrêter là. La mise à jour mensuelle du taux d’usure va leur permettre des augmentations successives pendant tous les prochains mois.
Il s’agit ni plus ni moins d’un rattrapage en France de ce qui s’est passé dans les autres pays occidentaux avec la flambée de l’inflation. Jusqu’ici les seuils de l’usure empêchaient les établissements prêteurs français d’appliquer d’aussi fortes hausses que ses voisins européens. Les écarts vont peu à peu se combler.
Voici le détail des moyennes sur 15, 20 et 25 ans et une comparaison par rapport à d’autres périodes :
Pour les emprunteurs avec peu d’apport personnel et sur 25 ans, les taux sont à plus de 3.00 % depuis janvier. C’est un niveau qui va rapidement être dépassé par la majorité des demandes de crédit sur 20 ou 25 ans à partir de février 2023.
Au niveau de la durée moyenne, on est toujours à des niveaux très élevés avec 248 mois :
- 268 mois pour acheter un logement neuf
- 256 mois pour acheter un logement ancien
Plus des 2 tiers des prêts se font sur au moins 20 ans alors que cela ne représentait même pas la moitié des dossiers en 2019 par exemple.
Retrouvez plus d’informations sur les taux de prêt immobilier en février 2023.
Une production de crédit immobilier au plus bas
Les tendances de ces derniers mois de forte hausse des taux et de difficultés d’accéder au crédit (problème du taux d’usure et contraintes du HCSF) viennent se résumer en une seule image très parlante. Voici l’évolution du nombre de crédits immobiliers accordés sur un an glissant :
On constate que la chute des prêts immobiliers s’amplifie depuis l’été 2022. Nous sommes revenus à des niveaux qui n’ont pas été observés depuis la crise des subprimes en 2009.
Les mises à jour plus fréquentes du taux d’usure devraient permettre de limiter les blocages à ce niveau. Néanmoins, les chiffres du mois de janvier 2023 sont très en deça de ceux de janvier 2022. Nous sommes encore à – 32 % sur le nombre de prêts accordés en comparaison mensuelle (-34.7 % pour la production de crédit).
Sur un trimestre glissant, la chute des demandes de crédit immobilier s’élève à – 41.9 %. Sur une année glissante, le recul est de 23 %.
Voici les tendances pour financer l’achat d’un logement neuf :
Et l’évolution pour le financement d’un logement ancien :
Qui détient l’immobilier en France ? Quelle part du patrimoine selon les ménages ?
L’immobilier représente 62 % du patrimoine des ménages en France d’après cette étude de l’INSEE. Les 30 % des ménages avec le moins de patrimoine ne possèdent pas ou très peu d’immobilier.
Les 50 % des ménages les mieux dotés possèdent 92 % du patrimoine immobilier :
Contrairement au patrimoine professionnel (97 % pour les 10 % les plus riches) et au patrimoine financier (64 % pour les 10 % les plus riches), le patrimoine immobilier est un peu mieux réparti dans les différentes catégories. En effet, les 10 % des ménages les plus riches ne possèdent « que » 44 % de l’immobilier. Un niveau bien en deça des autres catégories.
Avec près de 60 % des Français qui sont propriétaires de leur résidence principale, il n’est pas étonnant de voir que ce patrimoine immobilier est composé à 83 % par la valeur de la résidence principale. On peut voir la part du patrimoine immobilier par décile dans ce graphique :
Le patrimoine immobilier représente de 59 à 76 % du patrimoine total des ménages entre le 4ème décile et le 99ème percentile. Cette part chute à 36 % pour les 1 % les plus riches qui possèdent beaucoup plus d’actifs professionnels et financiers.
Sur l’étude de l’INSEE, vous avez également les répartitions selon l’âge ou la catégorie socio-professionnelle.
Obligation de déclaration de vos biens immobiliers avant le 30 juin 2023
En 2023, la taxe d’habitation est supprimée pour toutes les résidences principales. Cela est valable quelles que soient les conditions de revenus des ménages. Cependant, cet impôt local ne va pas disparaître complètement. En effet, les résidences secondaires et les logements vacants sont toujours redevables de la taxe d’habitation.
Afin de mieux identifier ces logements toujours concernés, tous les propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers en France ont l’obligation de déclarer leurs biens immobiliers sur le site des impôts. Pour cela, vous devez :
- vous rendre sur votre espace personnel sur impots.gouv.fr
- aller dans l’onglet « Biens immobiliers »
- cliquer sur « Gérer mes biens immobiliers »
- suivre la procédure de déclaration
L’administration fiscale a déjà prérempli ces données avec les informations dont elle dispose. Vous devez néanmoins les vérifier et les corriger le cas échéant.
On vous demande notamment qui occupe ce local, sous quel statut (résidence principale, résidence secondaire, local loué, local occupé à titre gratuit, local vacant, etc.), identité des occupants (sauf pour de la location saisonnière) et leur période d’occupation, le loyer mensuel hors charges, etc.
Tout manquement à cette déclaration de vos biens immobiliers avant le 1er juillet 2023, vous expose à un risque d’amende de 150 € par local. Cela concerne 34 millions de propriétaires pour 73 millions de locaux.
Encadrement des loyers à Paris : les premières mises en demeure de propriétaires
Depuis 2019, les loyers à Paris sont encadrés. Ils ne peuvent pas dépasser certains plafonds calculés selon différents critères comme nous l’expliquons dans notre guide sur l’encadrement des loyers.
Seulement, il y a toujours actuellement environ 30 % de propriétaires bailleurs qui ne respectent pas la loi et qui appliquent un loyer supérieur à ces plafonds. La ville de Paris a mis en place depuis le début de l’année un service qui permet de signaler à un locataire de signaler des dépassements. 142 dossiers ont été déposés au mois de janvier. Après des vérifications, les premières mises en demeure de se conformer à la loi vont être envoyées aux propriétaires concernés d’après le Journal du Dimanche.
Ces dépassements signalés concernent principalement des sommes importantes au-dessus des plafonds. On parle de dépassement de plus de 100 € par mois pour toutes ces déclarations, voire de plus de 200 € pour certaines.
Des actualités qui font le buzz sur le marché immobilier
Ces derniers jours, on a vu différentes polémiques apparaître autour de la location ou de la vente d’un logement en France. L’immobilier reste au cœur des préoccupations des Français et chaque rumeur ou anecdote prend vite de l’ampleur dans les médias et sur les réseaux sociaux. Vous avez donc probablement entendu parler :
- de « mètres carrés ressentis » : certains agents immobiliers ne savent plus quoi inventer pour vendre certains types de biens. Pour minimiser la petite taille d’un studio à vendre à Paris, une agence immobilière parisienne s’est permis de décrire le bien de cette façon « Surface au sol : 23,55 mètres carrés, 11,53 mètres carrés loi Carrez, 16 mètres carrés « ressentis ». » Ce dernier terme a fait fortement réagir. Si le terme peut prêter à sourire, il n’est guère éloigné de la surface exploitable également utilisé plus régulièrement. Il s’agit ici de mettre en avant des atouts supplémentaires qui ne sont pas comptabilisés dans le calcul de la loi Carrez. Ici, il y avait bien une mezzanine de moins de 1,80 mètre de hauteur qui apportait un réel plus par rapport à un studio de taille identique sans cet élément.
- Une autre polémique a animé les débats justement à propos d’une hauteur limite à respecter pour pouvoir louer son appartement. Un décret en préparation faisait référence à une hauteur minimale plus basse (1,80 mètre contre 2,20 mètres) que la norme actuelle. De quoi relancer le débat sur la mise en location de caves, souplex et autres petits logements.
- Pouvoir louer un appartement ou une maison est souvent un parcours du combattant. Il y a peu de biens de qualité sur le marché locatif et les demandes sont importantes pour ce type de logement dès lors que le prix du loyer est adapté. Pour départager des candidats locataires, un bailleur bordelais a fait parler de lui en demandant une lettre de motivation. Retrouvez nos conseils pour soigner votre dossier de location.
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Quel taux moyen pour un prêt immobilier sur 10, 15 ou 20 ans ? Quels sont les meilleurs taux immobiliers actuels ?