De plus en plus de demandes de crédit immobilier se font avec un taux d’intérêt à 3.00 % ou plus. Cela va devenir la norme d’ici quelques semaines. L’augmentation des taux de prêt immobilier continue sur un rythme élevé en 2023. La hausse du taux d’usure tous les mois va permettre des augmentations plus régulières avant une stabilisation espérée d’ici quelques mois. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le taux immobilier en février 2023.

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Quelle évolution pour les taux de crédit immobilier en février 2023 ?

Comment ont évolué les taux de prêt en janvier 2023 ? Quelles sont les actualités à retenir sur le marché du crédit immobilier ?

taux immobilier février 2023

Un taux immobilier moyen à 2.52 %

L’observatoire Crédit Logement CSA annonce qu’en moyenne le taux d’emprunt s’élève à 2.52 % à mi-janvier 2023 (probablement un peu plus depuis). Il était à 2.34 % sur les crédits immobiliers souscrits en décembre 2022 et à 2.25 % sur ceux de novembre 2022. Les banques ont donc rapidement profité de l’augmentation des taux d’usure au 1er janvier 2023 pour augmenter leur taux pour les particuliers. Et cela sera à nouveau le cas dès aujourd’hui comme expliqué ci-dessous.

En attendant les statistiques complètes sur les conditions observées en janvier 2023, sur les crédits contractés en décembre, voici les moyennes par durée :

  • Taux immobilier moyen sur 15 ans : 2.14 %
  • Taux immobilier moyen sur 20 ans : 2.30 %
  • Taux immobilier moyen sur 25 ans : 2.42 %

Mise à jour le 8 février 2023 : finalement le taux de prêt immobilier moyen sur les crédits de janvier 2023 ressort à 2.59 %. La nouvelle répartition selon la durée est la suivante : 2.43 % sur 15 ans, 2.59 % sur 20 ans, 2.74 % sur 25 ans.

Avec l’augmentation des taux et celle des prix en 2022, on a pu voir que les revenus moyens pour acquérir de l’immobilier ont encore augmenté et surtout que le niveau d’apport personnel également. Voici les évolutions d’année en année :

évolution apport personnel et revenus par année

Ainsi, en 3 ans, le niveau d’apport moyen a augmenté de plus de 42 % !

Quel impact sur votre capacité d’emprunt ?

D’après nos données historiques, on est passé d’un taux de 1.00 % à un taux de 2.70 % sur 20 ans en moyenne entre janvier 2022 et février 2023, cela réduit fortement votre capacité d’emprunt. En effet, la personne qui se demande combien puis-je emprunter actuellement aura un résultat bien différent en février 2023 par rapport au début d’année dernière.

Voici l’impact d’un tel changement sur votre capacité d’emprunt maximale sur 20 ans :

Mensualité Salaire minimum Capacité d’emprunt en février 2023 (en janvier 2022) Différence de montant que l’on peut emprunter
400 € 1 200 € 74 115 € (86 976 €) – 12 861 €
500 € 1 500 € 92 644 € (108 720 €) – 16 076 €
600 € 1 800 € 111 172 € (130 464 €) – 19 292 €
700 € 2 100 € 129 701 € (152 208 €) – 22 507 €
800 € 2 400 € 148 230 € (173 953 €) – 25 723 €
900 € 2 700 € 166 759 € (195 697 €) – 28 938 €
1 000 € 3 000 € 185 288 € (217 441 €) – 32 153 €
1 100 € 3 300 € 203 816 € (239 185 €) – 35 369 €
1 200 € 3 600 € 222 345 € (260 929 €) – 38 584 €
1 300 € 3 900 € 240 874 € (282 673 €) – 41 799 €
1 400 € 4 200 € 259 403 € (304 417 €) – 45 014 €
1 500 € 4 500 € 277 932 € (326 161 €) – 48 229 €
2 000 € 6 000 € 370 576 € (434 882 €) – 64 306 €

Pour le dire autrement, la somme que vous pouvez emprunter aujourd’hui avec les taux actuels sur 20 ans est 14.8 % plus basse que ce que vous auriez pu emprunter début 2022. Cela serait encore pire sur 25 ans. Et ce sera le cas pour tous les acheteurs. Autant dire que les prix de l’immobilier devront s’ajuster pour retrouver un marché plus fluide, notamment dans les zones géographiques où la demande sera moins forte que l’offre. Les acquéreurs devront négocier le prix de la maison ou de l’appartement en conséquence de leur diminution de budget.

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Relèvement des taux d’usure tous les mois

Après de nombreux échanges notamment avec les courtiers, la Banque de France a accepté de mettre à jour temporairement les plafonds de l’usure tous les mois au lieu d’attendre 3 mois pour le faire. Il y a donc eu de nouveaux taux d’usure pour février 2023 applicables dès aujourd’hui et sur tout le mois :

taux usure février 2023

Cela permet d’augmenter de 18 points de base le plafond pour un prêt à taux fixe entre 10 et 20 ans et de 22 points de base pour un prêt à taux fixe de 20 ans ou plus. Le nombre de refus de crédit à cause de ce blocage technique sur votre TAEG devrait donc se réduire progressivement.

Néanmoins, les emprunteurs devront continuer à se battre pour décrocher un crédit immobilier en respectant les critères du HCSF. N’espérez pas trop obtenir un prêt immobilier sans apport ou une dérogation pour aller au-delà de 35 % de taux d’endettement ou pour emprunter sur plus de 25 ans. Il faut ainsi s’assurer d’avoir une mensualité adaptée à sa capacité de remboursement et certains établissements demandent en plus d’avoir encore après l’achat  une épargne suffisante pour réduire le risque de ne pas payer ses mensualités.

Comparaison des taux immobiliers moyens en février 2023

Pour mieux suivre l’évolution des taux de prêt immobilier moyens d’un mois sur l’autre, voici un tableau comparatif des taux moyens relevés chez différents courtiers ce 1er février 2023 par rapport à ceux relevés le 1er janvier 2023 :

Courtier \ Durée
10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
MeilleurTaux En hausse 2.46 % (2.21 %) En hausse 2.53 % (2.41 %) En hausse 2.64 % (2.44 %) En hausse 2.97 % (2.70 %)
Empruntis En hausse 2.53 % (2.15 %) En hausse 2.65 % (2.30 %) En hausse 2.75 % (2.40 %) En hausse 2.85 % (2.55 %)
ACE En hausse 2.30 % (2.15 %) En hausse 2.55 % (2.25 %) En hausse 2.65 % (2.40 %) En hausse 2.70 % (2.55 %)
Cyberpret En hausse 2.25 % (2.15 %) En hausse 2.40 % (2.30 %) En hausse 2.55 % (2.45 %) En hausse 2.85 % (2.65 %)

On peut voir par exemple de fortes augmentations de l’ordre de 20 points de base pour toutes les durées des prêts immobiliers. Ces moyennes ne tiennent compte que des taux nominaux, c’est-à-dire sans assurance, garantie ou frais de dossier. On est donc encore loin du taux TAEG qui est pris en compte pour le seuil de l’usure. Ce dernier a augmenté de 22 points de base aujourd’hui pour des crédits de 20 ans ou plus sans attendre la fin du trimestre. On peut donc s’attendre à un rythme similaire d’augmentation des taux d’emprunt immobilier sur le mois de février. Avoir un taux à 3.00 % ou plus va rapidement devenir la norme.

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Retrouvez également notre tableau sur les meilleurs taux en février 2024.

Comment obtenir le meilleur taux selon mon profil d’emprunteur ?

Les banques dressent des grilles de profil et adaptent leur offre de crédits en fonction des cases dans lesquelles vous vous situez. Cela peut intégrer de nombreux paramètres comme votre âge, le type de projet (achat d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou investissement locatif), le montant à financer, la durée des remboursements, votre activité professionnelle et notamment votre statut (fonctionnaire, CDI, artisan, commerçant, indépendant, profession libérale, CDD, intérimaire, etc.), votre région, votre situation familiale (seul ou en couple, sans ou avec enfant), vos habitudes bancaires, votre patrimoine, si vous êtes déjà propriétaire ou primo-accédant, etc.

De plus, tout cela varie dans le temps. Tous les mois ou actuellement toutes les semaines ou 2 semaines, les conditions évoluent selon la conjoncture et les objectifs de chaque organisme.

Ainsi, selon votre profil et votre projet, ce ne sera pas la même banque qui pourra vous proposer. Impossible de vous dire que la meilleure banque pour un prêt immobilier c’est telle banque sans une étude plus détaillée de votre situation. Pour cela, vous pouvez utiliser notre simulateur de prêt immobilier en ligne. Notre courtier pourra ensuite vous aider à trouver les meilleurs taux d’intérêt pour votre achat de logement.

Vous pouvez également consulter notre dossier sur les pratiques de chaque banque :

Pour chaque établissement prêteur, vous trouverez également sur Immobilier Danger des explications sur les modalités pour un prêt immobilier, une assurance emprunteur ou un rachat de prêts.

Renseignez-vous également sur les conditions actuelles pour d’autres types de crédit :

Selon votre besoin et votre projet, les banques et organismes de crédits adaptent leurs propositions. Nous vous aidons à les comparer grâce à notre courtier et à faire les meilleurs choix de montage financier.

Un bon taux ne fait pas tout : attention aux autres frais

Vous voulez le taux d’emprunt le plus bas possible pour financer votre achat de maison ou d’appartement. Et c’est bien normal ! Seulement, il n’y a pas que le montant des intérêts de prêt à payer. Il y a d’abord d’autres frais dont il faut tenir compte. Il conviendra également d’essayer de les réduire au maximum :

  • Le coût de l’assurance emprunteur est le plus élevé après celui des intérêts. Il représente plusieurs milliers d’euros sur un crédit sur 20 ou 25 ans. Heureusement, la loi Lagarde vous permet de choisir votre contrat d’assurance de prêt immobilier indépendamment de la banque qui vous finance votre projet. Vous pouvez ainsi comparer les assurances emprunteurs et étudier, en fonction des garanties minimales demandées par l’établissement prêteur et les optionnelles que vous désirez, quelle sera la meilleure assurance de prêt immobilier selon votre âge, votre profession, votre type de prêt et le montant du capital emprunté, etc. La loi Lemoine vous permet également de changer bien plus facilement de contrat en cours de remboursement.
  • Les frais de garantie de prêt immobilier : vous avez le choix entre une caution mutuelle, une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers. Dans notre dossier dédié, vous retrouverez des explications sur chacune de ces solutions pour garantir votre crédit et des détails sur les offres de chaque société de cautionnement mutuel.
  • Les frais de dossier : leur montant varie d’un organisme bancaire à un autre. Dans notre page sur ce sujet, nous détaillons le mode de calcul pratiqué dans la plupart des banques en France, quand les payer, etc.

En outre, il faut également examiner d’autres critères avant de choisir la banque avec laquelle vous allez travailler pendant de nombreuses années : est-ce qu’il y a une obligation de domiciliation bancaire de vos revenus ? Pouvez-vous négocier les indemnités de remboursement anticipé ? Quelles sont ses offres pour un compte courant ou des moyens de paiement ? Quel délai de traitement et simplicité d’usage ? Etc. Des éléments auxquels on ne pense pas au moment de choisir son crédit mais qui peuvent avoir une grande importance pour les années à venir.

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Tendance d’évolution des taux de prêt immobilier en 2023

Jusqu’où monteront les taux de crédit immobilier en 2023 ? C’est la question que beaucoup de particuliers qui veulent acheter ou des professionnels du secteur se pose. Il y a de nombreux paramètres qui entrent en jeu.

Pour commencer, il faut voir comment va évoluer l’inflation dans les semaines et mois à venir. Va-t-elle rester trop élevée ou commencer à ralentir ? C’est toute la question.

Quel sera le comportement de la banque centrale européenne (BCE) selon tel ou tel scénario ? Pour le moment, on s’attend à de nouvelles augmentations des principaux taux directeurs et donc à une poursuite de la hausse des taux de crédit immobilier.

En outre, le relèvement plus régulier du taux d’usure pourrait permettre aux banques de rattraper les hausses de taux qu’elles n’ont pas pu appliquer jusque-là. Le taux immobilier moyen devrait rapidement atteindre les 3.00 %. Qu’en sera-t-il ensuite ?

Si l’on compare les écarts historiques entre le niveau de l’OAT 10 ans de la France et le taux de crédit immobilier moyen, ce dernier devrait être au moins 70 points de base au-dessus, plus généralement autour de 100 à 120 points de base de plus. Or actuellement, l’OAT 10 ans de la France est d’environ 2.75 % :

évolution des taux obligataires à long terme

Les taux immobiliers devraient donc plutôt se situer entre 3.50 et 4.00 %. Les augmentations ne devraient donc pas s’arrêter dans les mois à venir.

Profitez des conditions actuelles avant de nouvelles hausses des taux de crédit, remplissez dès maintenant cette simulation de prêt immobilier en ligne et découvrez ainsi les meilleures offres bancaires du moment en fonction de votre projet, de votre région et de votre profil (revenus, capacité d’emprunt, montant de l’apport, profession en CDI, fonctionnaire ou autres).

Pensez aussi à comparer les devis d’assurance de prêt immobilier pour gagner encore entre plusieurs centaines et plusieurs milliers d’euros sur le coût total de votre financement de logement.

Pour ceux qui veulent regrouper leurs différents emprunts, il est également possible de comparer les offres de rachat de crédit.

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