Vous voulez tout savoir sur les dernières actualités du marché immobilier en France en mars 2023 ? Vous êtes au bon endroit. Voici une synthèse des principales informations à retenir que cela soit pour ajuster votre projet ou pour faire de la veille sur le secteur.
Nous reviendrons sur la hausse des taux d’intérêt qui se fait encore plus rapide depuis le début de l’année et sur la raison d’une possible éclaircie sur l’accès au prêt immobilier dans les semaines à venir. Ensuite, nous ferons le point sur la chute actuelle du pouvoir d’achat immobilier. De quoi voir où nous nous situons par rapport aux données historiques.
Ensuite, nous verrons quels sont les changements liés à la loi Lemoine sur le marché de l’assurance emprunteur. Puis, nous détaillerons les statistiques sur le marché global des crédits en 2022 avant de s’arrêter sur les derniers chiffres officiels sur les ventes de logement neuf.
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Les taux de crédit immobilier augmentent encore plus rapidement : 2.82 % en moyenne
Si les mises à jour mensuelles des taux d’usure par la Banque de France permettent de moins bloquer le marché, cela entraîne comme prévu des augmentations de taux plus importantes en ce début d’année 2023. Comme nous l’avons vu dans notre analyse du taux immobilier moyen en mars 2023, le taux d’intérêt atteint 2.82 % sur les crédits immobiliers souscrits en février 2023. C’est 47 points de base de plus qu’il y a seulement 2 mois :
Voici les hausses constatées par durée d’emprunt :
- + 48 points de base pour un crédit sur 15 ans par rapport à décembre 2022 (+176 points de base par rapport à décembre 2021)
- + 53 points de base pour un crédit sur 20 ans par rapport à décembre 2022 (+184 points de base par rapport à décembre 2021)
- + 54 points de base pour un crédit sur 25 ans par rapport à décembre 2022 (+183 points de base par rapport à décembre 2021)
La première des conséquences est une chute très rapide de la production de crédit immobilier. Voici les variations de la production sur 12 mois glissants :
Il faut donc s’attendre à un volume de transactions immobilières bien moins élevé en 2023 que durant les 2 années précédentes.
Chute de l’OAT 10 ans : moins de blocage lié au taux d’usure dans les prochaines semaines ?
Depuis vendredi 10 mars 2023, la planète financière est secouée par une nouvelle faillite importante d’une banque américaine (SVB). À tel point que la FED, la banque centrale américaine, et même Joe Biden le président des États-Unis, ont dû intervenir en urgence pour éviter des faillites bancaires en cascade. Il en est de même de . De quoi rappeler des mauvais souvenirs avec un remake de 2008 avec la faillite de Lehman Brothers.
Impossible de savoir ce que cela va déclencher dans les jours et semaines à venir. Pour le moment, le seul impact que l’on observe en ce qui concerne le marché immobilier en France est la chute des taux obligataires de la France. En effet, l’OAT 10 ans est passé de 3.25 % en début de semaine dernière à 2.75 % ce lundi 13 mars 2023 :
Quel impact sur l’accès au crédit immobilier ?
Si cette tendance se confirme et que l’OAT 10 ans se stabilise à des niveaux plus bas, cela devrait permettre d’ici quelques semaines de fortement diminuer les blocages qu’il reste à cause des taux d’usure. Même si les seuils usuraires sont désormais relevés tous les mois par la Banque de France, tant que l’OAT 10 ans augmentait aussi rapidement, voire plus rapidement que les taux d’usure, certains dossiers bancaires étaient toujours refusés.
Cette accalmie sur le niveau des taux obligataires à long terme pourrait être un signe positif pour le retour à de meilleures possibilités d’emprunter pour financer un achat de maison ou d’appartement. Néanmoins, cela se fera toujours avec des taux de crédit immobilier en hausse. Au moins encore pendant quelques mois.
Le pouvoir d’achat immobilier recule partout en France
Comme nous le démontrons dans nos derniers articles sur l’évolution du taux immobilier, la capacité d’emprunt a fortement chuté depuis début 2022. On parle d’environ 15 % de baisse du montant que l’on peut emprunter avec son salaire pour une même durée et une même mensualité.
Cela vient directement impacter le budget des acquéreurs pour les biens immobiliers actuellement en vente. Les prix immobiliers baissent doucement car l’immobilier fonctionne sur des cycles très longs. De ce fait, on ne peut que constater une chute du pouvoir d’achat immobilier depuis quelques mois. Cela s’observe notamment sur les courbes de Friggit suivantes :
Il n’y a que dans les grandes villes comme Paris et Lyon où les prix sont déjà en baisse depuis quelque temps que la situation ne s’est pas dégradée. On n’avait pas enregistré de difficultés pour acheter un bien immobilier en France depuis 2014 si l’on étudie la tendance nationale globale (courbe noire).
Une autre façon de visualiser cette dégradation est de constater l’évolution de la durée moyenne pour acheter un même logement avec le revenu disponible actuel et le même taux d’effort :
Sur les derniers chiffres publiés par l’IGEDD en mars 2023, il faut désormais 23.9 ans pour acheter un logement que l’on pouvait acheter en 20 ans entre 2017 et 2020 ou en 15 ans en 2000.
C’est par la forte baisse des taux (et à moindre degré par l’allongement des durées des prêts) que la bulle immobilière observée entre 2006 et 2009 puis entre 2011 et 2013 avait éclaté. Sans un ajustement suffisant des prix par rapport aux conditions financières changeantes, on pourrait assister à une nouvelle formation de bulle immobilière dans les mois ou années à venir.
Actuellement, même si les conditions se sont dégradées par rapport à il y a quelques années, nous ne pouvons pas parler réellement d’une bulle immobilière globale. Seuls quelques secteurs géographiques peuvent être qualifiés de « en sur-chauffe ».
Demande de changement d’assurance emprunteur : les banques ne respectent pas les délais
Depuis 2021, 7 assureurs et 1 courtier (Allianz, April, Aéma groupe, Aviva France, le groupe MNCAP, la MACSF, MAIF et Malakoff Humanis) ont créé l’association APCADE (association pour la Promotion de la Concurrence en Assurance des Emprunteurs). Elle a pour mission de « travailler ensemble sur l’amélioration de la transparence des tarifs et de la concurrence en matière d’assurance emprunteur ».
Il faut dire que depuis la mise en application de la loi Lemoine, le marché de l’assurance de prêt immobilier est en plein chamboulement : possibilité de résiliation à tout moment pour un autre contrat avec une équivalence des garanties, fin du questionnaire de santé pour un prêt inférieur à 200 000 € sous conditions, droit à l’oubli réduit à 5 ans pour certains anciens malades, etc.
Cependant, il y a une chose qui ne change pas. Les banques font leur possible pour freiner cette ouverture du marché à la concurrence. Cela s’observe notamment dans le fait de faire exploser les délais lors des demandes de changement d’assurance de prêt. D’après l’APCADE, le délai moyen de réponse à une demande de substitution d’assurance est de 26 jours alors que la loi prévoit une obligation de réponse sous 10 jours. Certaines banques vont même jusqu’à prendre 40 jours pour cela.
Pour rappel, changer d’assurance emprunteur, surtout dans les premières années de remboursement, permet souvent de réaliser des économies substantielles (de l’ordre de plusieurs milliers d’euros en moyenne sur toute la durée restante du crédit). Attention cependant, certains assureurs externes ont profité de ce changement de législation pour revoir leurs tarifs à la hausse. On constate des augmentations sur ce type de contrat e l’ordre de 8 à 25 % depuis la mise en application de la loi Lemoine.
Il est alors utile de comparer les offres d’assurance de prêt grâce à notre comparateur en ligne gratuit. Un courtier pourra vous accompagner dans votre démarche et vous aider à bénéficier du meilleur contrat selon les garanties désirées. Vous pouvez également consulter tous nos guides sur les meilleurs contrats d’assurance emprunteur.
Les Français ont souvent un crédit immobilier en cours, mais moins de crédit à la consommation
La Fédération Bancaire Française (FBF) et l’Association Française des Sociétés Financières (ASF) ont dévoilé lors de la 35ème édition de l’Observatoire des Crédits aux Ménages (OCM) différents chiffres sur le crédit conso.
On y apprend notamment que pour la 4ème année consécutive, le taux de ménage qui détiennent un crédit est en baisse. Seuls 43.4 % des foyers ont au moins un prêt en cours de remboursement. C’est le niveau le plus bas observé depuis la création de cet observatoire en 1989.
Dans le détail, on peut voir que même si la possession de crédit immobilier recule légèrement, cela reste à un niveau élevé :30.1 % en 2022 contre 30.4 % en 2021 et 31.4 % en 2020. Cela fait revenir la tendance dans les mêmes proportions que sur la période 2014-2017. Emprunter pour acheter sa résidence principale reste un besoin très fréquent, mais ce sont les crédits pour acheter un autre bien immobilier (résidence secondaire, investissement locatif, etc.) et pour des travaux qui sont en baisse.
Si le niveau de détention de prêts diminue, cela provient surtout des crédits à la consommation. Ils sont en recul pour la 5ème année consécutive avec un niveau de possession à seulement 21.8 % des ménages (contre 24.9 % en 2020). C’est le niveau le plus bas depuis 1989. 19.7 % des ménages remboursent actuellement un crédit pour financer des biens d’équipement de la maison ou des travaux d’amélioration du logement ainsi que pour acheter une voiture ou une moto. Retrouvez toutes nos informations sur les taux de crédit conso en 2024.
La demande de logement neuf s’est effondrée en 2022
La FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) a publié ses chiffres pour l’année 2022. Les constats rejoignent ceux de l’observatoire Crédit Logement sur les chutes du nombre de crédits immobiliers accordés au 4ème trimestre 2022 : une baisse de l’ordre de 40 % des ventes de logements neufs aux particuliers par rapport au 4ème trimestre 2021.
Sur un an, la variation est de:
- – 26 % aux investisseurs particuliers
- -13.4 % pour les ventes aux propriétaires occupants
Au niveau des données du 4ème trimestre 2022, on constate d’abord une chute des demandes de permis de construire :
Avec l’augmentation des taux qui se poursuit et les contraintes toujours fortes sur les prix des matériaux, les promoteurs s’inquiètent fortement pour leur activité en 2023.
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Quel taux moyen pour un prêt immobilier sur 10, 15 ou 20 ans ? Quels sont les meilleurs taux immobiliers actuels ?