Encadrement du prix des loyers : nos conseils

Auteur : David LELONG

Depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement du prix des loyers est de nouveau en vigueur dans certaines villes de France. Ce dispositif tend à limiter la hausse des loyers dans des zones tendues pendant 5 ans. Qu’il s’agisse d’une première location ou d’une relocation entre deux locataires, un loyer de référence majoré est donc indiqué et ne peut être dépassé par les propriétaires bailleurs. Immobilier Danger vous explique tout de cette disposition légale et vous guide pour calculer les valeurs maximales et minimales du loyer de votre logement loué.

 

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers se définit par une valeur maximale de loyer appliquée au m2 lors de la signature d’un nouveau bail. Cette valeur correspond au loyer de référence majoré et permet de lutter contre l’envolée des prix mensuels des locations constatés dans certaines zones de France. En effet, la tension immobilière que subissent la plupart des grandes villes ne permet pas de garantir une offre de logement satisfaisante aux habitants de ces aires urbaines. Depuis plusieurs années, l’enjeu est donc de taille pour le gouvernement qui tente de maîtriser le prix mensuel des logements proposés avec des dispositifs tels que celui de l’encadrement des loyers.

La première fois que la notion d’encadrement de loyer a été appliquée sur le plan légal remonte à la loi ALUR du 27 mars 2014. Cette nouvelle réglementation visait à faciliter l’accès au logement à tous dans les agglomérations de Paris et de Lille, où le marché locatif était le plus tendu. Un observatoire a donc été créé afin de fournir des données précises et représentatives des loyers locaux. La publication d’un arrêté préfectoral a ensuite permis de fixer un loyer référence majoré à ne pas dépasser dans la mise en location d’un bien. Celui-ci a toutefois été invalidé par une décision de justice à la fin de l’année 2017, à cause d’une faille légale dans son application.

C’est en novembre 2018 que la loi Elan prévoit la possibilité aux agglomérations volontaires, ainsi qu’aux métropoles de Paris, Lyon et Aix-Marseille, de rétablir l’encadrement des loyers grâce à l’article 140. Une expérimentation sur cinq ans qui reprend les mêmes modalités que le dispositif prévu par la loi ALUR. Afin d’éviter les problématiques qui ont mené à l’annulation de la législation précédente, la loi ELAN précise que la valeur maximale du loyer est égale à 120% du loyer moyen constaté pour un type de bien et une zone géographique précise. La valeur minimale est également calculée et représente 70% du loyer moyen constaté à titre d’indication.

Les critères pris en compte dans l’encadrement de loyer

Le loyer référence majoré s’appuie sur les différents critères suivants pour établir l’encadrement du loyer :

  • La zone : les régions avec un marché immobilier sous tension ont été découpées en quartiers administratifs (la loi en a comptabilisé 80 à Paris intramuros notamment).
  • La date de construction : quatre périodes ont été définies ( avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1970 et 1990, après 1990).
  • Le type de location : bien locatif meublé ou nu.
  • Le nombre de pièces : du studio au plus de 5 pièces.

L’encadrement du loyer s’applique uniquement aux biens du parc privé, loués pour servir de résidence principale. S’il concerne donc également les logements en colocation, et ce qu’il s’agisse d’un bail unique ou de baux individuels, le loyer référence n’est pas pris en compte pour les biens HLM, les logements conventionnés APL ou Anah, les appartements ou les maisons soumis à la loi de 1948, ou encore les locations saisonnières.

Complément de loyer exceptionnel

Si votre bien possède des caractéristiques de localisation ou de confort avantageuses (terrasse, jardin, centre-ville historique,travaux d’amélioration, grand parking, etc.), il est possible de demander un complément de loyer exceptionnel au locataire. Cette attribution se fait en comparaison de type de logements similaires situés à proximité de votre location et vous permet de justifier un loyer supérieur à 120% du loyer médian constaté.

Lorsque les deux parties conviennent d’un complément, son montant, ainsi que les critères qui le justifient, doivent être clairement explicités par le bail signé. Dans l’absence de cette mention, le locataire peut contester le complément de loyer référence et saisir la Commission Départementale de Conciliation correspondante afin de faire valoir ses droits.

Encadrement des loyers, comment le calculer ?

L’encadrement des loyers s’applique en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) constaté dans une zone précise et pour un type de bien particulier. Ce loyer référence est régulièrement mis à jour et consultable sur le site internet de l’INSEE ainsi que reproduit sur Immobilier Danger. Dans le cadre d’un nouveau bail, c’est le dernier IRL publié qui devra être pris en compte dans le calcul du loyer demandé. Le prix indiqué est celui du loyer médian observé par mètre carré et par mois.

Afin d’effectuer le calcul des mensualités en respectant la législation de l’encadrement des loyers, il convient donc de multiplier l’IRL selon les modèles suivants :

  • IRL x 1,2 = loyer référence majoré
  • IRL x 0,7 = loyer référence minoré

Ces données vous indiquent respectivement la valeur maximale et la valeur minimale du prix mensuel par mètre carré de votre logement. Par ailleurs, ce calcul ne s’applique qu’au loyer demandé au locataire et ne tient pas compte des charges locatives, qui devront être ajoutées au prix des mensualités de votre locataire. Vous pouvez également consulter le site de la DRIHL (Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement) afin d’accéder à une estimation exacte du loyer encadré de votre logement.

Exemple : Un trois pièces de 50m2 situé dans le quartier du Père Lachaise à Paris présente un prix de 20,20€ / m2. L’encadrement des loyers doit donc s’appliquer de la manière suivante dans votre calcul :

(20,20 x 1,2) x 50 = 1 212 € / mois – loyer de référence majoré

(20,20 x 0,7) x 50 = 707 € / mois – loyer de référence minoré

Par conséquent, le loyer indiqué dans le bail doit être compris entre 707€ et 1 212€ par mois, hors charges.

Quelles sont les villes concernées par l’encadrement des loyers ?

À l’origine de la loi ALUR seules les villes de Paris et de Lille étaient concernées par l’encadrement des loyers. Toutefois, la loi ELAN et son appel à candidature spontanée des municipalités a permis d’élargir ce dispositif plus largement sur le territoire. Il existe en réalité deux types d’encadrement des loyers : à la relocation et avec plafond. Dans le premier cas, l’augmentation du loyer entre deux locataires est interdite. Dans le second cas, le prix maximum du m2 est fixé pour tout nouveau bail signé à partir du 1er juillet 2019.

À la fin de l’année 2020, de nombreuses grandes villes avaient candidaté pour l’application du plafonnement des loyers. Les villes suivantes tiennent donc rigueur du loyer référence majoré pour toutes les nouvelles locations :

  • Paris
  • Aubervilliers
  • Pierrefitte-sur-Seine
  • Saint-Denis
  • L’Île- Saint-Denis
  • Stains
  • Villetaneuse
  • La Courneuve
  • Saint-Ouen
  • Épinay-sur-Seine
  • Lille
  • Hellemmes
  • Lomme

L’issue des candidatures des autres villes telles que Lyon, Bordeaux, ou encore Grenoble, n’est pas encore connue. Elles devraient toutefois être acceptées prochainement dans un souci de faciliter l’accès au logement pour tous et de lutter contre la tension immobilière des zones urbaines.

À noter que les villes de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme sont soumises à un encadrement renforcé puisque les loyers de référence sont fixés par arrêté préfectoral.

Encadrement des loyers : rétroactivité et renouvellement de bail

La loi ELAN indique une application à tous les nouveaux baux signés à partir du 1er juillet 2019 à Paris et à partir du 1er mars 2020 à Lille. Si les dates de prise d’effet ne sont pas encore connues pour les autres villes acceptées, ce décret n’est en aucun cas rétroactif. Ainsi, les baux indiquant un loyer supérieur à la valeur de référence majorée peuvent se poursuivre en toute légalité, sans pénalités possibles pour le propriétaire.

Dans le cas où le loyer est sous-évalué, c’est-à-dire inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut présenter un nouveau loyer au locataire. Cette estimation plus réaliste quant à la valeur réelle du logement loué doit être envoyée au moins 6 mois avant le renouvellement du bail. Si aucune réponse n’a été apportée 4 mois avant cette échéance, la proposition est considérée comme refusée. Un désaccord peut alors mener à la saisie de la Commission de conciliation ou d’une autre instance compétente.

Le locataire peut toutefois négocier dans le cadre du renouvellement du bail post 1er juillet 2019, conformément à la loi ELAN. Attention toutefois, cette démarche n’est pas automatique et nécessite une demande de la part du locataire au moins cinq mois avant le renouvellement. Les différentes étapes nécessaires sont expliquées sur le site de la Mairie de Paris, ainsi que dans le texte de loi de l’article 140 de la loi ELAN, paragraphe VI.

Est-il possible d’éviter l’encadrement des loyers pour son logement ?

Le dispositif de la loi ELAN tend à maîtriser le niveau des loyers proposés sur le marché immobilier des grandes agglomérations. Comme nous le mentionnions ci-dessus, il ne s’applique qu’aux contrats de location en résidence principale, soumis à la loi de 89. Si la ville où se situe votre bien immobilier locatif fait partie de celles citées précédemment, et en tant que propriétaire, vous êtes dans l’obligation de respecter des mensualités comprises entre le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré, sous peine de pénalités.

Toutefois, dès lors qu’il ne s’agit pas d’une résidence principale, plusieurs types de baux peuvent toutefois permettre au propriétaire de fixer un loyer libre :

  • Logement de fonction loué à une entreprise
  • Résidence secondaire
  • Location saisonnière (Airbnb, etc.)

Ces différents biens en location ne sont donc pas concernés par la loi ELAN et son article 140 relatif à l’encadrement du loyer.

Quels risques pour le propriétaire en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ?

Depuis la loi ALUR de 2014, il est important de rappeler que la location de votre bien immobilier doit se réaliser grâce à un modèle type de bail uniquement. Ce document officiel impose d’ailleurs au propriétaire de renseigner le loyer médian de référence et sa valeur majorée, ainsi que toute mention d’un complément exceptionnel si votre logement le justifie. De cette manière, le locataire et le propriétaire disposent de toutes les informations nécessaires pour une location sans surprises quant au prix mensuel demandé.

En cas de dépassement du montant loyer de référence, ou d’un complément exceptionnel non justifié, plusieurs procédures sont possibles pour le locataire, selon l’importance du contentieux rencontré :

  • Courrier recommandé au propriétaire
  • Saisie de la Commission Départementale de Conciliation
  • Assignation au Tribunal d’Instance

Les décisions exécutoires du Tribunal peuvent donner lieu à une annulation du bail, ou à sa revalorisation à la baisse. De plus, la loi ELAN permet au “représentant de l’État dans le département” d’appliquer des amendes administratives à l’encontre du propriétaire en cas de non-respect du dispositif de l’encadrement des loyers. Cette pénalité financière peut aller jusqu’à 5 000€ pour une personne physique et 15 000€ pour une personne morale. Dans tous les cas, le retour à la valeur de référence du montant de loyer majoré se fait rétroactivement à la date d’effet du bail et implique un remboursement ou une déduction des sommes trop perçues.

Si vous souhaitez louer un logement dans l’une des villes où le dispositif de la loi ELAN s’applique, il est donc essentiel de calculer les valeurs de référence minorées et majorées par l’encadrement du loyer. Cette réglementation est de rigueur dès lors qu’il s’agit de la résidence principale de votre locataire, et ce, qu’il s’agisse d’une location meublée ou vide. Au-delà des risques de pénalités financières pour le propriétaire en cas de non-respect du loyer référence, les abus quant au montant du loyer dans les zones tendues participent à une offre immobilière disparate et à l’envolée des prix des locations. Un frein considérable pour une meilleure accessibilité du logement en France, et un manquement qui peut conduire le propriétaire fautif à une instance en justice. Afin d’éviter des procédures longues et un désaccord important avec votre locataire, la rédaction de votre nouveau bail doit donc tenir compte de toutes les réglementations en vigueur inhérentes à celui-ci.

A noter, il peut y avoir des plafonds complémentaires, notamment si vous avez investi dans l’immobilier en utilisant un dispositif de défiscalisation immobilière. C’est par exemple le cas pour le calcul de loyer Pinel avec des loyers maximums appliqués en fonction de la zone et de la surface.

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