Comment réduire votre fiscalité par l’investissement immobilier ?

Auteur : David LELONG

L’investissement immobilier présente de nombreux avantages, tant au niveau de sa rentabilité que des réductions d’impôts qu’il permet. Pour bénéficier d’une défiscalisation immobilière, il convient de respecter certaines règles et de prendre en considération différents éléments.

Afin de vous aider et vous conseiller dans vos démarches, nous récapitulons ici toutes les informations concernant les réductions d’impôt que permet l’investissement immobilier.

Réduire ses impôts grâce à vos revenus fonciers

Chaque année, vous devez déclarer vos différentes ressources afin de connaître le montant que vous devez verser aux impôts. Parmi les éléments qui sont pris en compte, on retrouve les revenus perçus de vos investissements immobiliers. Grâce aux différents dispositifs mis en place par les pouvoirs publics, il est possible d’optimiser votre imposition en profitant de ces mesures de défiscalisation. Pour réaliser toutes les démarches nécessaires, nous vous présentons en détail les dispositifs adaptés pour réduire efficacement le montant de vos impôts.

Qu’est-ce que le revenu fiscal de référence ?

Mis en place par l’article 8 de la loi de Finances 1997, le Revenu Fiscal de Référence (RFR) permet d’évaluer avec précision le montant des ressources dont dispose chaque foyer fiscal français. A partir de ce montant, le service des impôts peut calculer les éventuelles réductions d’impôts dont peut bénéficier le déclarant. Calculé par l’administration fiscale, le RFR est un élément crucial pour déterminer si vous êtes éligible à une réduction d’impôt. Afin de remplir les conditions pour obtenir une réduction d’impôt, il est essentiel de respecter les conditions posées par l’administration fiscale.

Comment obtenir le revenu fiscal de référence ?

Il faut savoir que ce n’est pas le contribuable qui procède au calcul de son revenu fiscal de référence. Directement calculé par l’administration fiscale, ce montant prend en compte l’ensemble des revenus perçus par le foyer fiscal, qu’ils soient imposables ou non. Dans son calcul, l’administration va ainsi s’intéresser à plusieurs éléments :

  • Salaires
  • Pensions de retraite
  • Revenus fonciers
  • Pensions diverses
  • Etc.

Après l’application d’un abattement sur certains revenus (10% sur les salaires et retraites ou frais réels), on obtient le revenu brut global. Pour obtenir le revenu net global, il faut enlever les différentes charges déductibles (pensions alimentaires, épargne retraite). En enlevant les abattements spéciaux, l’administration fiscale obtient le revenu net imposable. Une fois ces différents revenus calculés, il faut ajouter différents éléments pour obtenir le revenu fiscal de référence :

  • Les revenus exonérés d’impôt ou soumis à un prélèvement libératoire
  • Les abattements et charges déductibles

Comment calculer son revenu fiscal immobilier ?

Lorsque vous réalisez votre déclaration de revenus, il est essentiel de communiquer des chiffres et des données précises. Dans le cas où vous avez des biens immobiliers en location, il est nécessaire de connaître les différentes spécificités qui existent en matière de déclaration de ces revenus. L’un des premiers critères concerne le type de bien loué. Ainsi, pour les biens meublés, le régime d’imposition correspond à celui de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). A l’inverse, les biens non meublés rentrent eux dans la catégorie des revenus fonciers. Pour ce type de biens, il convient cependant de mettre en avant une certaine différence au niveau du régime :

  • Revenus locatifs inférieurs à 15 000 euros : régime micro-foncier ou possibilité de choisir le régime réel si c’est plus avantageux pour vous
  • Revenus locatifs supérieurs à 15 000 euros : régime réel

Dans ces deux cas, il convient de déclarer les loyers hors charge, correspondant au montant de revenus fonciers imposables. Pour calculer ce montant, vous devez additionner les recettes brutes perçues de vos différents logements loués nus. Les charges payées par le locataire sont donc exclues de ce calcul.

Comment bien gérer sa fiscalité immobilière ?

Bien gérer son patrimoine et sa fiscalité n’est pas forcément une chose très simple. En effet, entre trouver les bonnes options d’investissements et les différents dispositifs existant pour réduire votre imposition, il convient d’être bien informé. Avant toute chose, il est essentiel de définir les objectifs de votre investissement immobilier locatif.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

A l’origine, l’investissement dans l’immobilier peut répondre à différents objectifs :

  • Développement de son patrimoine
  • Vivre uniquement des rentes de son patrimoine locatif
  • Réduction de sa fiscalité
  • Gestion de patrimoine pour anticiper la retraite
  • Transmission du patrimoine

L’investissement dans l’immobilier locatif s’adresse donc à différents profils de contribuables qui ont chacun un intérêt spécifique à réaliser ce type d’opération. Pour réussir au mieux son objectif, il convient de bien préparer votre projet.

Comment bien préparer son investissement dans le locatif

Avant de vous lancer dans un projet d’investissement immobilier locatif, il est nécessaire d’évaluer au préalable votre situation financière notamment :

  • Patrimoine financier : compte courant, placements bancaires, assurance vie, SCPI, actions boursières, crowdfunding…
  • Capacité financière : budget disponible et possibilités d’épargne

Une fois le bilan de votre situation financière réalisé, vous pourrez envisager plus facilement votre projet d’investissement en accord avec vos capacités et votre situation personnelle et professionnelle. A partir de là, vous pourrez commencer à réaliser différentes simulations pour connaître les bénéfices que vous pourrez tirer d’un investissement dans l’immobilier locatif. Pour que votre projet soit le plus rentable, il est essentiel de prendre en compte les différents avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier lorsque vous réalisez un investissement dans le locatif.

Comment défiscaliser grâce à l’immobilier en 2020 ?

Selon le type de biens que vous souhaitez acquérir, les dispositifs d’allégement de la fiscalité auxquels vous pouvez bénéficier ne sont pas les mêmes. En effet, plusieurs dispositifs existent aujourd’hui en fonction des catégories de biens : neufs, anciens avec travaux, location meublée, bâtiment historique… Afin de réaliser l’opération la plus intéressante possible, il convient donc de définir au mieux votre projet et de choisir le type de bien le plus avantageux pour votre situation.

Investissement dans l’ancien avec travaux

Parmi les investissements immobiliers permettant de réduire votre impôt sur le revenu, on peut citer l’achat d’un bien ancien avec travaux. En effet, selon certaines conditions, il est possible de déduire le montant des travaux réalisés des loyers perçus de la location du bien. Plus le taux d’imposition du contribuable est élevé, plus la baisse d’impôt permise par ce dispositif sera intéressante. Hormis les risques de l’investissement locatif, cet investissement s’avère être une solution particulièrement intéressante. Regardez tout ce qu’il faut savoir sur le déficit foncier.

Avant d’opter pour cette solution, il convient cependant de connaître les différentes conditions pour pouvoir en bénéficier. Ainsi, il faut savoir que tous les travaux ne sont pas déductibles de vos loyers perçus. Les travaux qui rentrent généralement dans le cadre de ce dispositif concernent principalement ceux engagés pour l’entretien et l’amélioration des installations du bâtiment. A l’inverse, les travaux de construction ou de reconstruction ne rentrent pas dans le cadre de ce dispositif de déduction d’impôt.

Investissement dans le neuf : dispositif Pinel

Acheter dans le neuf pour louer présente des avantages non négligeables : frais de notaire réduits, pas de travaux à réaliser, équipements aux normes… A ces différents avantages, il faut ajouter la possibilité de bénéficier d’un dispositif fiscal particulièrement intéressant : le dispositif Pinel. Dans le cadre d’un logement neuf acheté dans l’objectif de le louer comme résidence principale non meublée, le Pinel permet une réduction d’impôt variant selon la durée d’engagement de location :

  • Engagement de six ans : 12 %
  • Engagement de neuf ans : 18 %
  • Engagement de douze ans : 21 %

Avant d’opter pour ce type de projet, il convient de bien calculer le montant de l’investissement et celui de la réduction d’impôt dont vous pouvez bénéficier. Le dispositif Pinel est également soumis à d’autres conditions, importantes à prendre en compte :

  • Prix du bien : 300 000 euros maximum et 5 500 euros au maximum du mètre carré
  • Le montant du loyer : montant maximum à ne pas dépasser en fonction de la zone géographique (zone A, A bis, B1, B2)
  • Ressources des locataires : plafond de ressources selon les zones géographiques

La location meublée

Bien que la location meublée ne soit pas imposée de la même manière que la location d’un bien vide, elle présente certains atouts. En effet, sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué au titre des frais dans une limite de 70 000 euros de recettes par an. Avec ce régime d’imposition pour les micro-BIC, les investisseurs peuvent ainsi ne pas être imposé sur les revenus perçus d’une location meublée sur une durée maximale de dix ans.

L’investissement dans les monuments historiques

Les acquéreurs d’un bien dans un immeuble classé Monument historique ont également la possibilité de profiter d’un allègement fiscal. Sous condition de louer ce bien pendant au moins 15 ans, l’ensemble des charges et des travaux de restaurations sont déductibles des revenus fonciers et imputables au revenu global, sans aucune limite. Selon votre taux d’imposition et le montant engagé pour la réalisation des travaux, l’économie d’impôt réalisée sera plus ou moins importante.

Le dispositif Malraux

Destiné principalement aux contribuables ayant un fort taux d’imposition, le dispositif Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 22 % à 30 % du montant des travaux engagés, en fonction de la zone géographique du bien. Le montant maximal de réduction d’impôt est de 22 000 euros et peut atteindre 30 000 euros dans les secteurs sauvegardés. L’un des avantages de ce dispositif est que vous n’avez pas à attendre la mise en location du bien pour pouvoir profiter de la réduction d’impôt. En contrepartie, vous vous engagez à louer le bien pendant une durée minimale de 9 ans. Pour que cette solution d’investissement soit la plus intéressante possible, il convient de choisir une zone géographique avec un rendement locatif important.

Réduire ses impôts grâce à vos revenus fonciers

Selon votre projet, le type de bien que vous souhaitez acquérir ainsi que la zone géographique, l’investissement immobilier locatif présente des avantages indéniables. En effet, grâce aux différents dispositifs de fiscalité immobilière, il est possible de réduire de manière plus ou moins importante vos impôts. Afin d’optimiser au mieux le montant de vos impôts, il convient dans un premier temps d’évaluer au mieux votre financière et de calculer le budget que vous pouvez économiser en investissant dans un bien immobilier à louer.

La pierre est l’un des investissements préférés des français, notamment pour sa sécurité et sa rentabilité. En effet, les pertes financières et les risques sont faibles lorsque vous investissez dans l’immobilier. En plus de cette sécurité, l’investissement dans la pierre offre l’accès à différents dispositifs d’optimisation fiscale. Accessibles sous certaines conditions, ces dispositifs de fiscalité immobilière peuvent représenter une économie de plusieurs milliers d’euros sur vos impôts. Afin de préparer au mieux votre projet d’investissement locatif, il est donc important de prendre en compte cette réduction d’impôt et des différentes conditions à respecter pour y prétendre.

Que votre investissement soit dans l’ancien ou dans le neuf, vous pouvez bénéficier de différents avantages fiscaux lorsque vous mettez en location votre bien. Pour éviter les mauvaises surprises, il est important de préparer en amont ce projet de façon à réaliser les démarches nécessaires pour profiter de cette déduction d’impôt. Pour vous aider dans vos démarches et vous informer au mieux sur les différents dispositifs fiscaux en place, n’hésitez pas à parcourir notre site et trouvez toutes les informations pour optimiser votre fiscalité.

Vous pouvez également obtenir un bilan patrimonial accompagné de conseils pour vos prochains investissements immobiliers.

Simulation d'offre pour
investir en loi Pinel

pinel

Comparez les taux
de 100 banques

pret bancaire

Calculez le
rendement locatif

rendement locatif