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Les ventes de biens immobiliers plongent : à qui la faute ?

19 novembre 2012

On observe déjà de -15 à -20 % de vente de biens immobiliers en 2012 et la tendance montre une accentuation sur la fin de l’année. C’est le bilan que l’on peut tirer de ces derniers mois sur l’activité du marché immobilier. Certains prédisent même une année 2013 encore moins active. Après un retour chiffré sur les ventes de 2012, regardons de plus près les raisons de ce fort ralentissement du marché et ce qui empêche les ventes de maisons et d’appartements de se faire sur le rythme précédent.

Mise à jour : il est encore plus difficile de vendre un bien immobilier en 2014.

Point sur les ventes d’immobilier en France

On approche de la fin de l’année. Les statistiques sur le marché immobilier en 2012 se font donc de plus en plus présentes. Les notaires annoncent une baisse de 17 % des ventes entre janvier et août 2012 par rapport à la même période en 2011. Ils constatent même que ce mouvement s’amplifie au fil du temps et tablent sur 650 000 ventes en 2012 contre 800 000 en 2011 et pendant la période 2000 à 2007.

Pour 2013, il n’y a aucun signe qui montre une reprise du marché. Les notaires prévoient donc un nombre de transactions immobilières encore plus faible (environ 600 000), soit une situation pire qu’en 2009.

Toutes les régions sont touchées par ce fort ralentissement du marché. Dans leur dernière note, les agents de MeilleursAgents annoncent des baisses de 30 à 40 % en Ile-de-France.

Ces chiffres sont renforcés par ceux des financements. Après une baisse de 30.5 % de la production de crédits immobiliers entre janvier et septembre 2012, le mouvement de baisse est encore plus important ensuite. En effet, le nombre de crédits immobiliers accordés en octobre 2012 fait -45.8 % par rapport à octobre 2011.

Des acheteurs prêts à tout pour acheter de l’immobilier

Comment se fait-il que les prix de l’immobilier aient pu autant augmenter par rapport aux revenus ? Ils sont environ 40 % plus élevés que la normale.

Il faut pour cela que des acquéreurs acceptent de payer de plus en plus cher pour les mêmes logements et le peuvent financièrement.

Avec l’allongement des durées d’emprunt, la forte baisse des taux d’intérêt et les diverses aides de l’État, les capacités d’achat ont augmenté pour l’ensemble de la population au début des années 2000. Comme à cette période les prix de l’immobilier augmentaient rapidement, beaucoup de personne se sont empressés d’acheter. L’immobilier était devenu très tendance et tout le monde en voulait.

Au fil des années, les prix ont explosé et cela particulièrement entre 2003 et 2006 avec des augmentations moyennes de plus de 10 % par an. Dans ces conditions, la plupart des Français étaient prêts à tout (emprunt sur de longues durées, avec un taux d’endettement élevé, soutien financier des familles, etc.) pour pouvoir acheter un bien qui allait prendre beaucoup de valeur en peu de temps. C’est ainsi que la hausse des prix entraîne de nouvelles hausses.

Quand les acheteurs arrêtent de payer n’importe quel prix pour une maison ou un appartement

Seulement, après plusieurs années de fortes hausses, il arrive un moment où les prix atteignent un plafond difficilement franchissable. La spirale de croissance des prix de l’immobilier bien plus rapide que l’économie réelle conduit à la formation d’une bulle immobilière.

Ajoutez à cela une baisse du pouvoir d’achat et une forte augmentation du chômage et vous arrivez dans la situation actuelle.

Quand les acquéreurs se rendent compte qu’ils ne peuvent plus espérer obtenir une forte plus-value sur la maison ou l’appartement qu’ils vont acheter, ils se mettent alors à réfléchir différemment. Pire encore, le risque de réaliser une moins-value est désormais bien présent et réel.

Dans ce cas, on réfléchit à deux fois avant d’acheter n’importe quoi et à n’importe quel prix. C’est en partie pour cela que ce sont les biens de mauvaises qualités et ceux éloignés des centres-villes qui perdent le plus rapidement de la valeur.

Enfin, à côté de ceux qui ne veulent pas acheter à n’importe quel prix, il y a ceux qui ne le peuvent plus financièrement. Les banques exigent plus d’apport personnel et des prêts sur de plus courtes durées. Ceci vient donc réduire le nombre d’acquéreurs potentiels à ce niveau de prix là. Le cycle de baisse se met alors en place.

Pour différentes raisons, le nombre d’acheteurs de biens immobiliers en France va baisser durablement.

Pourquoi les vendeurs réels ne réagissent pas rapidement en baissant leur prix ?

Sur le marché immobilier, vous trouverez différents types de vendeurs. Il y a ceux qui ne sont pas obligés de vendre et qui ne vendront pas en dessous d’un certain prix qu’ils se sont fixés.

Si vous suivez votre marché local depuis quelques temps vous avez surement repéré les biens qui ont des annonces immobilières présentes depuis plusieurs mois, voire plusieurs années et pour lesquelles les prix ne baissent pas ou peu. Ce type de comportement s’observe notamment très bien avec l’outil Petits Cailloux.

Cette première catégorie de vendeur est celle qui est la plus à même à attendre très longtemps avant de décider de baisser réellement son prix de vente ou à retirer son bien du marché. C’est ce que l’on peut qualifier par des "vendeurs opportunistes".

De l’autre côté, vous avez des personnes qui sont obligés de vendre et cela assez rapidement (divorce, décès, mutation, problèmes financiers, etc.). C’est pour cette catégorie là que les choses se compliquent avec le fort ralentissement actuel du marché et la disparition progressive des acquéreurs. Seuls certains d’entre eux réussiront à trouver un acquéreur solvable. Ils devront pour cela s’adapter aux conditions actuelles du marché en proposant un prix en adéquation avec les propositions des acquéreurs.

C’est pour ça que les prix de l’immobilier mettent du temps à baisser.

Des discours divergents entre les grands réseaux dans les médias et des agents sur le terrain

Depuis le début de l’année, la plupart des réseaux d’agences immobilières et les notaires ont un discours visant à rassurer en expliquant que les prix ne baissent pas ou très peu et qu’il n’y aura pas de baisses importantes des prix.

Seulement, en entendant cela, comment voulez-vous qu’un vendeur écoute son agent immobilier local qui lui demande de baisser de 10 à 15 % son prix pour pouvoir réellement vendre ?

Les agents immobiliers sur le terrain ont de grandes difficultés à faire comprendre et accepter aux vendeurs que le prix qu’il demande est trop élevé pour qu’un acquéreur sérieux se manifeste.

De ce fait, les délais de vente s’allongent de plus en plus et le marché se bloque. Seuls quelques rares dirigeants tentent de ramener les vendeurs à la raison comme Bernard Cadeau, président d’ORPI.

Les autres décrètent que les prix ne baisseront pas et en appellent à l’État pour de nouvelles aides ou aux banques pour un relâchement des conditions d’octroi des crédits en menaçant sur les pertes d’emploi à venir pour le secteur.

Après avoir dit pendant des années que l’immobilier ça ne pouvait pas baisser et qu’à la revente il y aura surement une plus-value à faire, les professionnels se retrouvent bien embarrassés désormais pour faire accepter aux vendeurs le changement d’orientation du marché et les baisses des prix.

Conseils pour réussir à vendre dans ce contexte

Les prix d’hier ne sont plus ceux d’aujourd’hui. Le rapport de force entre vendeur et acquéreur s’est inversé ou est en train de l’être. Seuls les vendeurs qui s’y adapteront réussiront leur vente.

Retrouvez différents conseils pour réussir votre vente dans ces conditions :

- Comment vendre sa maison en moins de 6 mois ?
- Les 5 erreurs à ne pas faire sur votre prix de vente.
- Les 7 sites pour estimer le prix de votre bien immobilier.

La baisse des prix n’en est peut-être qu’à ces débuts. Les notaires prévoient une baisse pendant plusieurs années. Il peut donc être judicieux d’accepter de légères baisses aujourd’hui pour réussir à vendre, plutôt que d’être contraint à des baisses plus importantes dans les années à venir...

Pour aller plus loin :

- Suivez l’évolution actuelle des prix de l’immobilier en 2014.
- Utilisez les meilleurs sites gratuits pour vos annonces immobilières.
- Choisissez le bon spécialiste pour vos estimations immobilières.

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