Règles à respecter pour un propriétaire qui veut résilier un bail de location

3 cas de figure qui permettent de mettre fin à un contrat de location

La loi est très précise en ce qui concerne la résiliation d’un bail par le bailleur : il faut un « motif sérieux et légitime de rompre le bail ».

Parmi les motifs sérieux et légitimes qui permettent de mettre fin à ce type de contrat, il y a les 2 cas les plus fréquents :

• Le congé pour vente
• Le congé pour habiter soi ou l’un de ses proches le logement

En plus de ces deux cas principaux, on retrouve également le cas d’un non-respect grave des termes du contrat de location.

Il y a de plus des règles importantes à bien prendre en compte au niveau notamment des délais d’information.

Le locataire doit être averti au moins 6 mois avant la date de fin du bail

Sauf cas particuliers sur décision d’un juge, en tant que propriétaire-bailleur vous serez contraint d’attendre la fin de la validité du contrat de location pour pouvoir y mettre fin. En réalité, vous demanderez que le bail ne soit pas reconduit pour une nouvelle période.

En effet, en France un bail classique en location nue est contracté pour une durée de 3 ans renouvelable automatiquement. Cela signifie que tant que votre locataire souhaite rester dans les lieux et tant que vous ne faites pas une demande de résiliation dans les délais prévus par la loi, le bail se poursuit.

Le délai légal actuellement en vigueur pour envoyer une demande de résiliation d’un bail de location est de minimum 6 mois avant la fin du bail.

Par exemple, pour un contrat locatif signé le 1er janvier 2015, vous devrez informer le ou les locataires avant le 1er juillet 2017 pour que le bail ne soit pas reconduit pour 3 ans à compter du 1er janvier 2018.

On voit ici qu’il est très contraignant pour le propriétaire bailleur de mettre fin à un contrat de location. Il ne pourra pas le faire quand il le veut et devra respecter des délais de procédure assez long.

La preuve de la notification de demande de rupture de bail

Attention également à bien respecter toutes les étapes de la procédure, sous peine de voir le bail reconduit pour 3 ans. Il sera donc impératif d’utiliser l’une des méthodes suivantes :

• envoi par lettre recommandée avec accusé de réception,
• notification par acte d’un huissier,
• remise en mains propres contre un reçu de réception daté et signé par tous les signataires du bail.

L’un de ces documents servira de justificatif à cette résiliation de bail en cas de litige, notamment en matière de délai légal d’information.

Pas de durée minimale de préavis pour le locataire

La date de réception du courrier d’information d’une rupture de bail par le propriétaire marque le début du préavis de la location. Le locataire est libre de partir du jour au lendemain en arrêtant de payer son loyer à la date de sortie du logement ou d’utiliser ce logement jusqu’au dernier jour prévu par le bail. C’est l’état des lieux de sortie qui marque la date de fin de l’occupation du logement et donc la date de fin du paiement du loyer.

Quand la demande de rupture provient du propriétaire, le locataire n’a ainsi aucun délai de préavis à respecter contrairement à ce qui se passe si c’est le locataire qui résilie le contrat.

Congé pour vente du bien immobilier

Il est souvent préférable de libérer un logement avant de le vendre. Cela permet de trouver plus facilement un acquéreur et donc de vendre plus cher cet appartement ou cette maison. Nous y reviendrons ci-dessous.

Le motif de la vente est un cas classique d’une résiliation de bail par le propriétaire bailleur. Dans ce cas, c’est la procédure classique qui s’applique. Vous devez prévenir votre locataire au moins 6 mois avant la fin du bail en donnant tous les détails sur les conditions de la vente et conserver précieusement la preuve de cette information transmise et surtout sa date.

Votre locataire aura un droit de préemption pour l’achat de ce logement. C’est-à-dire qu’il est prioritaire sur toute autre offre d’achat reçue et acceptée de votre part s’il en accepte les mêmes conditions.

Par ailleurs, pour les bailleurs qui ne souhaitent pas attendre la période légale de résiliation (la fin de chaque période de 3 ans du contrat), il reste la possibilité de vendre le logement ainsi. Découvrez comment vendre un logement actuellement loué et les conséquences en termes de prix de vente, de transmission du contrat de location, etc.

Quoi qu’il en soit, ce logement sera considéré comme une résidence secondaire d’un point de vue fiscal. Si vous réalisez une plus-value lors de cette vente, elle sera imposée. Découvrez le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière en 2024.

Résiliation du propriétaire pour s’installer dans ce logement lui ou ses proches

Vous pouvez également récupérer votre appartement pour vous loger en tant que résidence principale ou en faire la résidence principale de l’un de vos proches (un parent, un enfant, un frère ou une sœur, etc.).

La procédure est la même que pour un congé pour vente : signification au locataire au moins 6 mois avant la date de fin du bail.

Un délai supplémentaire pour celui qui achète un logement occupé

Depuis le 1er août 2015 suite à la loi ALUR, tout achat d’un bien immobilier occupé, c’est-à-dire avec déjà un contrat de location en cours, devra respecter des délais supplémentaires :

• Congé pour reprise : 2 ans si l’échéance du contrat intervient moins de 2 ans après l’achat ou au terme du contrat s’il est à plus de 2 ans de la date d’achat.
• Congé pour vente : au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail si l’échéance du contrat intervient moins de 3 ans après l’achat ou au terme du contrat en cours si l’échéance du contrat intervient plus de 3 ans après l’achat.

Cas particuliers de non-respect du contrat de location avec clause explicite

Il faut un manquement grave au bail de location pour qu’un propriétaire bailleur soit autorisé à mettre fin à un contrat de location avant la fin de durée du bail. Cela peut être par exemple :

• Plusieurs loyers impayés ou des paiements très régulièrement en retard.
• Sous-location du logement sans autorisation du propriétaire bailleur.
• Nuisance répétée à la copropriété.
• Etc.

En outre, il faut que le bail stipule clairement qu’un manquement grave de ce type est un motif sérieux de rupture du contrat.

Si ces différentes conditions sont respectés, il faudra alors faire intervenir le tribunal d’instance pour demander une résiliation du bail. Un juge décidera si les causes sont suffisamment sérieuses.

Des exceptions pour certains locataires âgés de plus de 65 ans

Attention, si votre locataire à plus de 65 ans et qu’il dispose de revenus limités, vous ne pouvez résilier son bail de location qu’en lui proposant une solution alternative de relogement. Ce logement de substitution devra être conforme à ses besoins et à ses moyens financiers.

Cette contrainte s’applique à tous les propriétaires bailleurs sauf si vous avez plus de 65 ans ou que vous ne dépassez pas non plus le plafond de revenu annuel ou que vous trouvez une solution de relogement à votre locataire.

En 2024, le plafond de revenu annuel retenu pour votre locataire comme pour vous est de :

Arrangement à l’amiable

Comme pour tout contrat réalisé entre 2 parties, il est toujours possible de négocier à l’amiable une modification ou une résiliation anticipée de celui-ci. Pour cela, il faut que cela soit dans l’intérêt du propriétaire et du locataire.

Pour ne pas avoir à attendre trop longtemps et à respecter cette procédure stricte, un propriétaire bailleur peut donc proposer un arrangement financier à son locataire pour qu’il décide de quitter sa location plus tôt. Le locataire sera alors libre d’accepter ou de refuser toute proposition d’arrangement.

Des questions sur vos droits et vos possibilités ? Échangez avec un avocat en droit immobilier.

Retrouvez les cas de préavis de location d’un mois pour le locataire ainsi qu’une lettre pour un préavis de bail locatif.