Tout sur la location meublée : avantage fiscal, bail, obligations, etc.

Auteur : David LELONG | Date de modification : 6 décembre 2022

Louer un logement en meublé à un locataire en France, c’est lui permettre d’avoir tous le mobilier et les équipements électroménagers qui lui permettent de vivre. La location d’un appartement meublé est soumise à un régime fiscal particulier. Louer votre appartement en meublé présente plusieurs avantages avec des règles spécifiques que ce soit au niveau du bail de location, de la durée du préavis ou pour l’imposition spécifique de ce type de location.

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Définition de la location meublée

Une location est dite meublée dès que la maison ou l’appartement est loué avec du mobilier et des équipements suffisant pour permettre la vie courante (en nombre et en qualité). Il s’agit donc d’un type de location immobilière qui permet au locataire de manger, dormir et vivre sans avoir besoin d’équiper le logement.

De nombreux points diffèrent d’une location non-meublée, appelée aussi location « vide » ou « nue » : fiscalité des loyers perçus par le propriétaire bailleur, contrat de location, durée du bail et du préavis, état des lieux spécifiques, etc.

La plupart des locations immobilières de ce type sont pour de petits logements (chambres, studio, appartements T1 voire T2), notamment pour répondre aux besoins d’un logement étudiant.

louer en meublé

Quels sont les meubles et équipements à fournir en location meublée ?

Pour pouvoir déclarer votre logement comme un meublé, l’investisseur doit équiper son logement à louer de tout le mobilier et les équipements qui permettent de :

  • préparer les repas et manger : plaque de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur avec freezer ou réfrigérateur et congélateur, de la vaisselle et des ustensiles pour préparer les repas ainsi qu’une table et des sièges.
  • dormir : une literie avec couette ou couverture et un équipement qui permet de limiter la lumière dans la pièce où il y a le lit (volet, rideau occultant, etc.)
  • ranger, nettoyer, etc. : il doit y avoir un minimum de meubles de rangement comme des étagères, etc. et le matériel nécessaire à faire le ménage du logement.

Découvrez la liste du mobilier et des équipements d’une location meublée. C’est ce qu’il faut proposer au minimum. Rien ne vous empêche d’améliorer cela pour augmenter la valeur locative de votre bien et ainsi augmenter la rentabilité de votre placement immobilier.

Découvrez le comparatif location vide ou meublée pour bien choisir votre type d’investissement locatif. Il y a de nombreuses choses qui changent que ce soit au niveau de la fiscalité, du bail de location, de la durée de préavis, etc.

Comment faire un contrat de location meublé ?

Le contrat d’une location meublée va différé d’une location non-meublée sur différents points. Veillez donc à bien respecter la législation en vigueur pour ce type de mise en location.

Quelle durée pour le bail d’un meublé ?

Un bail de location meublée doit être d’une durée minimale d’un an s’il est destiné à un usage de résidence principale.Contrairement à une location vide qui aura un contrat de 3 ans minimum. Il est ensuite renouvelé automatiquement tous les ans par tacite reconduction.

Seule la location d’un appartement ou d’un studio meublé à un étudiant peut être réduite à neuf mois non reconductibles pour s’adapter aux rythmes et besoins scolaires avec un bail étudiant. Il y a également la possibilité de recourir à un bail mobilité dans certains cas pour un engagement moins long.

Bail d’un appartement loué en meublé

Pour la rédaction du contrat vous pouvez télécharger un modèle de bail de location meublée gratuit. Celui-ci respecte le décret de 2015 et est accompagné d’une notice complète.

MODELE DE CONTRAT DE LOCATION >>

Quelle durée pour le préavis d’un logement meublé ?

Le propriétaire bailleur doit avertir au moins trois mois avant la date de renouvellement son locataire de tout changement qu’il souhaite apporter au contrat de location.

S’il ne souhaite pas que le bail de location meublée soit reconduit, il doit également avertir avec un préavis de trois mois son locataire tout en l’informant de la raison du non-renouvellement du bail. La résiliation du bail d’un appartement meublé par le propriétaire bailleur ne peut se faire que pour les raisons suivantes suivant la loi :

  • Reprendre pour soi le logement
  • Vente de l’appartement
  • Motif légitime et sérieux (par exemple, si le locataire ne paye pas ses loyers)

Si le locataire souhaite quitter ce studio ou cet appartement meublé, il devra respecter le préavis d’un bail d’habitation meublé qui est réduit à un mois.

L’état des lieux doit préciser les meubles et équipements et leur état

En outre, un autre document qui réglemente la relation entre le locataire et le propriétaire devra tenir compte, il s’agit de l’état des lieux. En effet, ce dernier devra contenir la liste complète des meubles, accessoires et équipements mis à la disposition du locataire et leur état (neuf, comme neuf, bon, correct, usé) avec des descriptions précises de chaque élément. Cela peut dont être nettement plus long à réaliser.

MODELE ETAT DES LIEUX >>

Quel avantage fiscal pour une location meublée ?

Il existe deux régimes fiscaux pour déclarer aux impôts ses locations meublées :

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Pour que ses locations meublées soient considérées en LMNP, il faut :

  • Ne pas être inscrit en qualité de loueur en meublé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS),
  • Être inscrit au RCS mais retirer de cette activité un montant de moins de 23 000 € par an,
  • Percevoir des recettes inférieures au montant total des revenus professionnels du foyer fiscal.

Le loueur en meublé non professionnel doit déclarer ses revenus de location meublée dans son impôt sur le revenu dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Vous devrez choisir entre le régime réel et le micro-bic.

Un investisseur sous ce régime a une obligation de présenter une comptabilité de son LMNP. Il est préférable de passer par un expert comptable spécialisé pour éviter toute erreur coûteuse. Immobilier Danger vous offre un rendez-vous avec un expert comptable spécialisé en LMNP.

Ce régime dispose de certaines exonérations, notamment dans le cas d’une chambre d’hôte dans la limite d’un plafond annuel ou de la location d’une pièce de sa résidence principale à usage de résidence principale du locataire avec un plafond de loyer). Son principal avantage réside dans la possibilité de réaliser des amortissements de ses biens LMNP.

Découvrez les avantages fiscaux du LMNP en 2022.

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Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

La location d’appartements meublés sous un régime professionnel se fait en remplissant ces trois conditions :

  • Inscription au RCS,
  • Recettes supérieures à 23 000 €,
  • Recettes excédant tous les autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Le régime de la location d’un appartement meublé s’applique sur toutes les locations meublées dont le bail a été signé à compter du 20 janvier 2005.

La déclaration des revenus aux impôts

Vous devez déposer une déclaration n° 2042-C-PRO en complément de votre déclaration de revenus (n° 2042) chaque année. Vous aurez le choix entre :

  • le régime micro: il s’applique avec des plafonds bien plus élevés que celui du micro-foncier pour une location vide : 72 600 € pour les locations de locaux d’habitation meublés ou 176 200 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés. Un abattement forfaitaire de 50 ou 71 % sera appliqué selon le type de biens loués
  • le régime réel : il s’agit de déclarer tous vos revenus et toutes vos dépenses afin de calculer l’imposition réelle de vos revenus fonciers

En fonction de votre activité, de votre statut et de vos revenus locatifs, vous pouvez parfois choisir entre le réel ou non pour l’impôt en BIC, c’est à calculer selon vos dépenses et charges.

Découvrez s’il vaut mieux louer meublé ou vide : comparaison de toutes les caractéristiques entre une location meublée et une location nue classique.

Comment calculer le loyer d’un meublé ?

S’il s’agit d’une première mise en location, le montant du loyer peut être fixé librement. Découvrez nos conseils sur comment calculer un loyer dans ce cas.

S’il y avait une location meublée auparavant, il faudra se conformer à l’encadrement des loyers si le logement se situe dans l’une des 28 grandes agglomérations en zone tendue pour le logement en France : Paris, Marseille, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Lille, Montpellier, Grenoble, etc. Cela signifie notamment que vous ne pourrez pas louer à un prix plus cher que pour le précédent locataire, sauf si le prix du loyer est clairement sous-évalué par rapport à votre marché immobilier locatif local pour ce type de bien.

Attention également à respecter le plafonnement de loyer qui est imposé dans certaines villes comme Paris, Lille ou Lyon depuis que la loi Elan du 25 novembre 2018 en donne la possibilité aux décideurs locaux.

Les règles d’augmentation des loyers sont désormais les mêmes que pour une location non meublée. C’est-à-dire que la hausse du loyer ne pourra pas dépasser l’augmentation de l’indice de référence des loyers, le fameux IRL.

Qui doit payer la taxe d’habitation en cas de location meublée ?

C’est le locataire présent au 1er janvier de l’année en cours dans un logement meublé qui est redevable du paiement de la taxe d’habitation.

Rentabilité locative d’un appartement de ce type

Le rendement est une donnée capitale de votre investissement immobilier. Une location meublée se loue en général plus chère qu’une location vide. Une augmentation de 15 % du loyer est courante lorsque l’appartement loué est un meublé. En cumulant cela avec une fiscalité plus avantageuse, la location d’appartements meublés permet d’obtenir une meilleure rentabilité locative.

Même si elle est plus contraignante qu’auparavant et que son atout fiscal tend à diminuer, le régime de la location meublée est encore très préconisé par des professionnels de l’investissement locatif comme Elise Franck.

Pour en savoir plus, retrouvez toutes les informations sur les locations meublées et saisonnières dans le livre « Location meublée et saisonnière : Avec modèles de contrats ».

Attention néanmoins, cela demande un peu plus de gestion avec une rotation des locataires qui est plus fréquente et donc un besoin régulier de passer des annonces pour trouver des locataires. Il faut donc être un peu plus disponible pour la gestion d’un bien immobilier meublé.

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