Assurance emprunteur déductible des revenus fonciers : conditions et déclaration

🔥 À retenir : assurance emprunteur et déduction fiscale

• Location nue au régime réel : les cotisations d’assurance emprunteur liées au financement du bien sont déductibles des revenus fonciers.
• Micro-foncier : aucune déduction supplémentaire n’est possible, les charges étant déjà couvertes par l’abattement forfaitaire de 30 %.
• Résidence principale ou secondaire non louée : les cotisations ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers.
• Location meublée : les règles sont différentes. L’assurance de prêt peut être déductible au régime réel BIC, notamment en LMNP.
• Déclaration fiscale : en location nue au réel, les cotisations d’assurance emprunteur sont à reporter avec les frais et intérêts d’emprunt, à la ligne 250 du formulaire 2044.

Peut-on déduire son assurance emprunteur des revenus fonciers ?

Oui, si votre crédit immobilier finance un logement loué nu et que vous êtes imposé au régime réel. Les cotisations d’assurance emprunteur constituent alors des frais liés au financement du bien, déductibles de vos revenus fonciers.

En revanche, les règles diffèrent selon l’utilisation du logement et votre régime fiscal.

👉 À retenir : ce n’est pas le simple fait de rembourser un crédit immobilier qui ouvre droit à une déduction fiscale. C’est principalement l’utilisation du bien pour une activité locative et le régime d’imposition choisi qui déterminent les règles applicables.

Quelles sont les conditions pour déduire son assurance de prêt immobilier ?

Pour déduire vos cotisations d’assurance emprunteur de vos revenus fonciers, trois conditions principales doivent être respectées : le crédit doit financer un bien locatif, vous devez relever du régime réel et les dépenses doivent être justifiées.

Un crédit destiné à un bien locatif

L’assurance emprunteur doit être liée à un prêt contracté pour acquérir, construire, réparer ou améliorer un logement destiné à la location nue.

La déduction peut également concerner un emprunt souscrit pour réaliser des travaux éligibles dans un bien déjà loué.

En revanche, les cotisations d’assurance d’un crédit finançant votre résidence principale ou un logement conservé pour votre usage personnel ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Pour approfondir le financement d’un investissement, consultez notre guide sur le crédit immobilier pour un investissement locatif.

Une imposition au régime réel

Seuls les propriétaires imposés au régime réel peuvent déduire leurs cotisations d’assurance emprunteur pour leur montant effectivement payé.

Au régime micro-foncier, l’administration applique automatiquement un abattement de 30 % sur les loyers déclarés. Cet abattement couvre forfaitairement les charges : aucune déduction supplémentaire n’est possible.

👉 Conseil : si vos charges déductibles (intérêts, assurance emprunteur, travaux, taxe foncière, etc.) dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel peut être plus intéressant que le micro-foncier. Pensez toutefois à comparer les deux régimes sur plusieurs années avant d’opter pour le réel.

Des cotisations réellement payées et justifiées

Vous pouvez déduire les cotisations d’assurance emprunteur effectivement payées au cours de l’année concernée, dès lors qu’elles se rapportent à un financement locatif éligible.

Conservez notamment :

• Votre contrat d’assurance emprunteur et le contrat de prêt.
• Les échéanciers ou attestations indiquant les cotisations versées.
• Les relevés bancaires ou autres justificatifs de paiement.

Ces documents ne sont généralement pas à joindre à votre déclaration de revenus, mais vous devez pouvoir les présenter en cas de contrôle fiscal.

À noter : si un crédit finance à la fois des dépenses locatives et des dépenses personnelles, seule la part des cotisations correspondant au financement locatif éligible peut être déduite.

Comment déclarer l’assurance emprunteur sur le formulaire 2044 ?

Si vous louez un logement nu au régime réel, les cotisations de votre assurance emprunteur doivent être déclarées à la ligne 250 du formulaire 2044, avec les intérêts et autres frais d’emprunt déductibles.

Ligne 250 : assurance emprunteur et intérêts d’emprunt

La ligne 250 regroupe notamment :

• Les intérêts du crédit immobilier finançant le bien locatif.
• Les cotisations d’assurance emprunteur liées à ce financement.
• Certains frais de financement déductibles, notamment les frais de dossier et de garantie du prêt.

Exemple : pour un logement mis en location, vous avez payé au cours de l’année :

• 3 600 € d’intérêts d’emprunt
• 600 € de cotisations d’assurance emprunteur

Vous pouvez déclarer 4 200 € de charges à la ligne 250, hors autres frais d’emprunt éventuellement déductibles.

Attention à ne pas déclarer le capital remboursé : seuls les intérêts et les frais de financement éligibles sont déductibles, pas les mensualités complètes du crédit.

Quelle différence avec la ligne 223 ?

Les autres assurances liées à votre investissement locatif sont généralement déclarées séparément, à la ligne 223 « Primes d’assurance ».

C’est notamment le cas :

• De l’assurance propriétaire non occupant (PNO)
• De l’assurance contre les loyers impayés (GLI)

👉 À retenir : assurance emprunteur à la ligne 250, assurances du logement et des loyers à la ligne 223. Conservez les attestations de cotisations et justificatifs de paiement en cas de contrôle fiscal.

Pour retrouver les autres charges à déclarer et éviter les erreurs, consultez notre guide pour remplir la déclaration 2044 des revenus fonciers.

Combien peut-on économiser grâce à la déduction de l’assurance emprunteur ?

Déduire votre assurance emprunteur de vos revenus fonciers permet de réduire votre revenu locatif imposable, et donc potentiellement votre impôt sur le revenu et vos prélèvements sociaux.

L’économie dépend principalement de votre tranche marginale d’imposition (TMI) et de votre situation fiscale.

Exemple : 600 € d’assurance emprunteur déductibles

Prenons le cas d’un propriétaire bailleur imposé au régime réel, avec :

• 600 € de cotisations d’assurance emprunteur payées dans l’année.
• Une tranche marginale d’imposition de 30 %.
• Des prélèvements sociaux de 17,2 % sur ses revenus fonciers.

Si ces 600 € viennent intégralement diminuer des revenus fonciers positifs soumis à ces taux, l’économie fiscale théorique est de :

• 180 € d’impôt sur le revenu (600 € × 30 %).
• 103,20 € de prélèvements sociaux (600 € × 17,2 %).

Soit 283,20 € d’économie fiscale, pour 600 € de cotisations payées.

Dans cette simulation simplifiée, le coût de l’assurance après économie fiscale est de 316,80 € par an.

👉 Attention : il ne s’agit pas d’un crédit d’impôt ni d’un remboursement des cotisations. L’économie réelle peut être différente selon votre imposition, l’existence d’un déficit foncier et les règles fiscales applicables à votre situation.

Assurance emprunteur et déficit foncier : quelles règles ?

Lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous pouvez générer un déficit foncier. Mais attention : toutes les dépenses ne bénéficient pas des mêmes règles fiscales.

Les cotisations d’assurance emprunteur sont assimilées aux frais d’emprunt. Comme les intérêts du crédit immobilier, elles ne peuvent donc pas générer un déficit imputable sur votre revenu global.

La fraction du déficit provenant des intérêts et frais d’emprunt est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Exemple de déficit foncier avec assurance emprunteur

Un propriétaire bailleur déclare :

• 8 000 € de loyers annuels.
• 7 000 € de charges déductibles hors financement.
• 2 000 € d’intérêts d’emprunt et d’assurance emprunteur.

Les charges totales atteignent 9 000 €, soit un déficit foncier de 1 000 €.

Dans cet exemple, les charges hors financement restent inférieures aux loyers. Le déficit provient donc des frais d’emprunt : les 1 000 € ne sont pas déductibles du revenu global, mais pourront être imputés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, sous réserve des conditions applicables.

👉 À retenir : même si votre assurance emprunteur contribue à créer un déficit foncier, sa déduction fiscale n’est pas perdue. Elle peut simplement produire ses effets lors d’une année ultérieure.

Pour comprendre les différences entre les déficits imputables sur le revenu global et ceux reportables sur les loyers futurs, consultez notre guide sur le déficit foncier et ses avantages fiscaux.

Quelles autres assurances et dépenses liées au crédit sont déductibles ?

L’assurance emprunteur n’est pas la seule dépense déductible de vos revenus fonciers. Si vous louez un logement nu au régime réel, plusieurs assurances et frais de financement peuvent également réduire votre revenu locatif imposable.

Les assurances du logement locatif

Vous pouvez notamment déduire :

• L’assurance propriétaire non occupant (PNO), qui protège votre bien contre différents sinistres.
• L’assurance loyers impayés (GLI), qui couvre les risques de défaut de paiement du locataire selon les garanties souscrites.

Ces cotisations sont à distinguer de l’assurance emprunteur : elles sont généralement déclarées à la ligne 223 du formulaire 2044, contre la ligne 250 pour l’assurance du crédit.

Les intérêts et autres frais du crédit immobilier

Outre l’assurance emprunteur, les intérêts du crédit immobilier, les frais de dossier bancaire et certains frais de garantie du prêt sont également déductibles des revenus fonciers, à condition d’être liés au financement du bien locatif. Attention toutefois : le capital remboursé et les sommes susceptibles d’être restituées ne sont pas déductibles.

Pour aller plus loin, retrouvez notre liste des charges déductibles des revenus fonciers en location nue et les règles concernant la déduction des intérêts d’emprunt immobilier.

Assurance emprunteur et location meublée : peut-on déduire les cotisations ?

Oui, les cotisations d’assurance emprunteur peuvent également être déductibles pour un investissement locatif meublé, mais les règles fiscales sont différentes de celles de la location nue.

En effet, les revenus d’une location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers.

Deux situations sont à distinguer :

• LMNP ou LMP au régime réel : les cotisations d’assurance emprunteur liées au financement du logement peuvent être comptabilisées parmi les charges déductibles, au même titre que les intérêts d’emprunt.
• Location meublée au micro-BIC : aucune déduction individuelle n’est possible. Les dépenses sont couvertes par l’abattement forfaitaire applicable à votre activité.

⚠️ Attention : en location meublée au réel, les cotisations d’assurance emprunteur sont intégrées à la comptabilité et aux déclarations BIC. Elles ne doivent donc pas être reportées sur le formulaire 2044 réservé aux revenus fonciers.

Pour choisir le régime le plus avantageux, consultez notre guide sur le régime micro-BIC ou réel en LMNP.

💡 Bon à savoir :

Les règles de déduction et de report des déficits diffèrent également entre location nue, LMNP et LMP. Retrouvez les spécificités du déficit en LMNP.

Questions fréquentes sur la déduction de l’assurance emprunteur

Peut-on déduire une assurance emprunteur souscrite auprès d’un autre assureur que sa banque ?

Oui. La déductibilité ne dépend pas de l’assureur choisi. Une assurance souscrite en délégation ou après un changement de contrat reste déductible dès lors qu’elle couvre un prêt immobilier locatif éligible et respecte les conditions fiscales.

Peut-on déduire l’assurance emprunteur avant la première mise en location ?

Oui, sous certaines conditions. Les cotisations payées avant l’arrivée du premier locataire peuvent être déductibles si le logement est réellement destiné à la location et que vous pouvez justifier cette intention, notamment par des démarches de recherche de locataires.

Peut-on déduire une assurance emprunteur payée en une seule fois ?

Oui, en principe. Si vous payez une prime unique pour assurer votre crédit locatif, elle peut être déductible au titre de l’année de son paiement, sous réserve qu’elle corresponde à une dépense éligible et effectivement supportée. Conservez le justificatif détaillant son montant et sa nature.

Assurance emprunteur et revenus fonciers : ce qu’il faut retenir

Déduire votre assurance emprunteur de vos revenus fonciers permet de réduire le coût fiscal de votre investissement locatif. Pour en bénéficier, votre crédit doit financer un bien locatif éligible, vous devez être imposé au régime réel et pouvoir justifier les cotisations effectivement payées.

Pensez à déclarer ces dépenses à la ligne 250 du formulaire 2044, avec vos intérêts d’emprunt.

Enfin, la déduction fiscale n’empêche pas de chercher à réduire vos cotisations : en comparant les contrats, vous pouvez également réaliser des économies sur le coût de votre assurance de prêt immobilier.