Régime micro BIC ou réel : quelle option privilégier en LMNP ?

Auteur : David LELONG | Date de modification : 25 août 2022

Lorsque l’on se tourne vers l’investissement immobilier, nombreux sont les paramètres à prendre en considération. Chaque aspect financier doit être anticipé, de manière à ce que vous puissiez tirer profit de votre projet. Aujourd’hui, nous mettons en lumière le volet fiscal de l’investissement immobilier, en particulier dans le cadre d’une habitation meublée. Retrouvez ici tout ce qu’il y a à savoir sur le statut LMNP ainsi que les différents régimes fiscaux envisageables. Micro BIC ou réel, Immobilier Danger répond à chacune de vos questions.

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LMNP : qu’est-ce que c’est ?

Avant toute chose, il est important de faire un rappel rapide quant à l’appellation “LMNP”. Le Loueur en Meublé Non Professionnel est un statut permettant à un particulier d’acheter un bien immobilier en vue d’une location.

Définition et fonctionnement

Un Loueur en Meublé Non Professionnel devra proposer, à la location, un appartement ou une maison comprenant les essentiels tels qu’un lit, une cuisine, des meubles, etc (voir la liste des équipements obligatoires en LMNP). En somme, il s’agit d’un lieu dans lequel un locataire pourra s’installer immédiatement, y compris lorsque ce dernier ne possède pas de mobilier. Ce type de logement est généralement privilégié par les locataires temporaires, s’installant dans une région ou un établissement spécialisé pour une durée limitée.

Un LMNP peut investir dans un bien appartenant à une résidence de service, tel qu’un logement étudiant, une résidence séniors ou autre. Notez que dans l’éventualité où vous opteriez pour un investissement immobilier dans l’un de ces établissements, la gestion locative du bien serait assurée par un gestionnaire spécialisé dans le cadre de la loi Censi-Bouvard.

Par ailleurs, de manière à être éligible au statut de LMNP avec la loi Censi-Bouvard, votre bien immobilier doit également appartenir à une catégorie bien particulière. En effet, il devra s’agir de :

  • Une résidence d’affaires : souvent située proche d’une zone d’activité, la résidence d’affaires accueille les professionnels en déplacement.
  • Une résidence de tourisme : profitant de la grande attractivité du pays, la résidence de tourisme concerne principalement les vacanciers.
  • Une résidence étudiante : idéale pour les locations d’une ou plusieurs années, celle-ci est généralement située proche des universités et écoles.
  • Une résidence séniors : visant à accueillir les personnes autonomes et retraitées, disposant de différents services d’aide.
  • Les EHPAD : à destination des personnes âgées dépendantes, souhaitant profiter d’un logement sécurisant.

Quelles sont les conditions pour être LMNP ?

De façon à détenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, il est essentiel que le bien acquis réponde à plusieurs critères. Tout d’abord, vous l’aurez compris, le logement devra contenir tous les essentiels : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles de cuisine, luminaires, etc. En règle générale, il faut que le locataire puisse simplement déposer ses valises, et disposer de tout le nécessaire pour manger et dormir sans avoir à apporter de mobilier.

Dès lors que vous avez investi, il est temps de se poser la question de la fiscalité. Dans le cadre d’un investissement locatif en LMNP, il vous sera donné de choisir entre un régime micro BIC ou réel. Déterminant au niveau des impôts que vous serez amenés à régler sur vos revenus locatifs, celui-ci devra être choisi avec soin.

Comment déclarer les revenus locatifs de sa location meublée ? Régime micro-bic ou réel pour son LMNP pour réduire son impôt ?

Qu’est-ce que le régime micro BIC en LMNP ?

Avant toute chose, il est important de spécifier la signification de l’acronyme BIC, “Bénéfices Industriels et Commerciaux”. Cela implique que, lors de la déclaration fiscale, vous mentionniez vos recettes locatives dans la section BIC. Les revenus seront alors ajoutés au foyer fiscal.

Définition et fonctionnement du régime micro BIC

Parmi les possibilités s’offrant à vous en termes de fiscalité, nous retrouvons le régime micro BIC. Ce dernier est ce que l’on appelle un régime forfaitaire, qui ne prend pas en compte les charges réelles. Son fonctionnement est le suivant : le propriétaire bailleur ne peut se voir déduire des charges et ne connaitra donc pas de déduction au niveau des intérêts d’emprunt ou encore de la taxe foncière et surtout par d’amortissement du prix du bien. En revanche, ce dernier pourra se voir profiter d’un abattement de 50% sur ses recettes locatives (71% pour les logements de résidences touristiques).

Comment prétendre au régime micro BIC ?

Dans le cadre d’un régime micro BIC, un seuil est imposé en termes de chiffre d’affaires, dans le cas contraire, il devra se tourner vers un régime réel. Nous notons alors les seuils suivants :

  • Un seuil de 72 600 euros pour un logement meublé dit “classique”
  • Un seuil de 176 200 euros pour un logement meublé à destination touristique

Comment est calculé le montant imposable ?

De manière à ce que vous puissiez visualiser au mieux le fonctionnement d’un régime micro BIC, retrouvez ici comment fonctionne la déclaration fiscale d’un LMNP ayant opté pour ce type de régime. Pour ce faire, prenons l’exemple d’un appartement loué durant une année complète, vous rapportant 14 000 euros à l’année. Lorsque l’abattement forfaitaire de 50% est appliqué, nous nous retrouvons avec la somme de 7 000 euros, qui représentera alors notre revenu imposable. Avec un calcul relativement simple, le régime micro BIC s’impose comme une alternative pratique et facile à évaluer lors de votre déclaration fiscale.

Ce montant s’ajoute alors à vos autres revenus imposables et sera taxé selon votre tranche marginale d’imposition (TMI). Il faudra, de plus, payer des prélèvements sociaux sur ce montant. Le coût peut vite être explosif pour des contribuables qui sont dans la tranche d’imposition à 30 ou 41 % voire plus.

Qu’est-ce que le régime réel en LMNP ?

En opposition au régime micro BIC, nous retrouvons le régime réel que nous vous présentons ici en détail afin que vous disposiez de toutes les informations nécessaires pour un choix avisé.

Définition et fonctionnement du régime réel

Le régime réel propose un fonctionnement bien distinct du régime micro BIC. En effet, avec le régime réel, il vous sera possible de déduire vos charges réelles, en opposition à l’abattement forfaitaire du micro BIC, permettant alors une éventuelle exonération d’impôts.

Quelles sont les charges déductibles avec un régime réel ?

Vous l’aurez compris, la particularité du régime réel repose dans la possibilité de déduire des charges. Cependant, toutes les charges ne sont pas déductibles, c’est pourquoi il convient de les définir en amont. Nous vous présentons ici les charges réelles pouvant être déduite des revenus locatifs :

  • Les frais fixes (électricité, eau, gaz, internet…)
  • Les intérêts du prêt immobilier auquel vous avez souscrit en vue de cet investissement immobilier
  • L’assurance du crédit immobilier ainsi que les frais bancaires qu’elle implique
  • La taxe foncière
  • L’assurance loyers impayés
  • Les charges de copropriété

De manière à pouvoir justifier de ces charges, il est essentiel de conserver chaque facture appartenant au frais cités précédemment.

Régime réel : qu’en est-il de l’amortissement ?

Lorsque vous optez pour le régime réel du statut LMNP, vous retrouverez également des charges amortissables. Nous parlons notamment des :

  • Travaux d’amélioration d’une pièce de vie
  • Travaux de réparation
  • Achats de mobiliers essentiels
  • Frais de notaires associés à l’achat du bien immobilier
  • Le prix du bien avec possibilité de ventiler selon les éléments (terrain, gros œuvre, équipements, etc.)

Au même titre que pour les charges déductibles mentionnées précédemment, les charges amortissables doivent également pouvoir être justifiées en cas d’un éventuel contrôle. Ainsi, il est important de conserver toute facture liée auxdits travaux.

Dans le cas du régime réel, nous recommandons fortement de passer par un professionnel pour votre déclaration. Découvrez « pourquoi prendre un expert-comptable pour la comptabilité de votre LMNP ?« .

Régime réel ou micro BIC : comment choisir ?

Nous avons établi que le régime micro BIC impose un seuil afin de pouvoir y prétendre. Au-delà de 72 600 euros de chiffres d’affaires, il vous sera obligatoire d’opter pour un régime réel. En revanche, en dessous d’une telle somme, les deux options sont possibles. Nous noterons toutefois que le régime réel sera une alternative plus attrayante lorsque les charges déductibles ainsi que les charges amortissables dépassent les 50%.

D’autre part, les aspects économiques et pratiques sont à prendre en compte dans votre choix. Si le régime micro BIC se distingue pour sa simplicité : les risques d’erreur lors de la déclaration sont minimes et vous vous épargnez des frais de gestion parfois couteux. De son côté, le régime réel, bien qu’intéressant au vu des nombreuses charges déductibles et amortissables, peut engager des frais supplémentaires en termes de gestion. En effet, la complexité de la démarche vous encouragera souvent à opter pour les services d’un expert-comptable ; des frais à considérer.

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Régime micro BIC ou régime réel : que faut-il retenir ?

Bien choisir votre régime fiscal peut avoir un réel impact sur le long terme, c’est pourquoi de nombreux paramètres sont à prendre en compte. Vous souhaitez privilégier la facilité, en évitant tout risque de redressement fiscal ? Le régime micro BIC est l’alternative à privilégier. En revanche, pour les personnes souhaitant réaliser des économies sur le long terme en réduisant leurs impôts, malgré une démarche plus fastidieuse, le régime réel est alors privilégié. Ce qu’il est important de noter, c’est qu’avant de faire votre choix, il est impératif de réaliser un calcul rapide des frais engagés, afin de déterminer l’éventuelle différence entre un amortissement de 50% et la déduction de charge réelle. Si les charges déductibles dépassent grandement 50% des loyers, il sera alors généralement plus intéressant de se tourner vers un régime réel.

L’amortissement du bien est le gros intérêt de la location meublée car cela permet de réduire fortement l’impôt sur les loyers perçus pendant de nombreuses années. Ce qui n’est pas possible en location non meublée. Il est ainsi plus souvent préférable de déclarer son revenu LMNP au réel pour bénéficier des amortissements et réduire son imposition voire de créer du déficit.

L’optimisation de votre fiscalité en location meublée sera la clé pour booster votre rentabilité locative. Alors, Immobilier Danger vous offre un premier rendez-vous téléphonique avec un expert-comptable spécialisé pour étudier les opportunités sur votre investissement.

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