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Acheter maintenant avec des taux bas ou attendre une baisse des prix ?

Auteur : David LELONG

Dans un contexte de taux très bas et de prix très haut, les candidats à l’achat d’une résidence principale peuvent se poser la question suivante : "faut-il acheter maintenant pour profiter des taux très bas ou attendre une baisse des prix en cas de remontée des taux ?".

C’est une question récurrente sur ces dernières années, depuis que l’énorme chute des taux de prêt immobilier est en marche. La crainte d’une hausse importante des taux qui viendrait faire chuter les prix des appartements et des maisons est-elle fondée ? Faut-il différer son achat ou au contraire l’anticiper en fonction de sa situation ? Voici quelques éléments concrets pour apporter à votre réflexion.

Le constat du marché immobilier actuel

Comme nous le montrons dans notre guide de l’achat immobilier en 2018. Le contexte immobilier est très clair : les taux sont très bas, proches des records et cela tire les prix vers le haut, notamment dans les villes les plus recherchées (Paris, Lyon, Bordeaux, etc.).

L’énorme bulle immobilière de la fin des années 2000 s’est dégonflée en silence en plusieurs années. En effet, alors qu’il fallait de 25 à 45 ans pour financer un même logement avec le même effort financier par rapport aux revenus entre 2006 et 2014, il ne faut plus "que" 20.6 ans en 2018 pour un même achat. Certes, c’est plus que la moyenne de 15 ans observée entre 1993 et 2003, mais on ne peut plus parler aujourd’hui de contexte de bulle. Regardez le dernier graphique de cet article pour voir l’évolution de ce calcul dans le temps.

Si l’on tient compte que des prix par rapport aux revenus, cette explosion de bulle immobilière n’est pas visible. Seulement si on intègre le contexte financier et notamment l’incroyable chute des taux de crédit immobilier dans l’équation, on se rend compte que la bulle française n’a pas dégonflée par une chute des prix mais par une chute des taux. Et surtout parce que cette chute des taux n’a pas été répercutée à la hausse sur les prix. En règle générale, une baisse des taux de 100 points de base entraîne approximativement à une hausse des prix de 8 % à toutes choses égales par ailleurs. Quand les taux chutent et que les prix n’augmentent pas ou très peu en parallèle, cela permet de réduire fortement les difficultés d’achat et ainsi de faire dégonfler une bulle. Tant que les taux resteront à ces niveaux, on peut considérer que globalement, il n’y a plus de bulle immobilière en France.

Pour ceux qui veulent acheter une résidence principale en 2018 ou en 2019, il peut donc être légitime de se poser la question de l’évolution future des taux et des conséquences possibles sur les prix de l’immobilier en France.

De la théorie à la pratique

En théorie, sur le papier, il est plus intéressant d’acheter sa résidence principale quand les prix sont bas et les taux élevés que l’inverse. Ceci s’explique par différents facteurs :

- Qui dit prix bas, dit commissions plus basses. Cela vaut pour les frais de notaire, les frais d’agence ou encore les frais de garanties d’un prêt immobilier qui sont tous des frais proportionnels au prix d’achat (ou au capital emprunté pour ces derniers).

- Il est souvent possible, en cas de baisse des taux par la suite, de renégocier son crédit immobilier et ainsi de profiter pour la suite de son remboursement de prêt de conditions plus favorables. En revanche, dans le scénario inverse, il n’est pas possible de faire réviser son prix d’achat à la baisse si les conditions changent sur le marché.

- Plus vous financez cet achat de maison ou d’appartement par de l’apport personnel et plus le coupe "prix bas/taux élevé" est préférable au couple "prix haut/taux bas".

Seulement, un particulier achète sa résidence principale quand c’est le bon moment pour lui et non en fonction de la conjoncture immobilière à laquelle il ne peut rien. Tout juste peut-il décider d’anticiper ou de repousser son projet d’acquisition en espérant que les conditions s’améliorent pour sa situation.

Une hausse de taux : possible mais quand et de quelle amplitude ?

Depuis plusieurs années, on guette donc tout signe de future hausse des taux. Certains avec impatience pour que les prix retrouvent plus de raison. D’autres avec inquiétudes, notamment les professionnels du secteur qui craignent pour leurs activités.

Seulement les années passent et la situation de taux historiquement bas perdure. Personne ne peut dire aujourd’hui avec certitude que cela ne peut pas se poursuivre encore de nombreuses années. Regardez par exemple, ce qui se passe au Japon sur ces dernières décennies.

Comme vous avez pu le voir dans notre dernier point sur l’évolution des taux de prêt immobilier en septembre 2018, la BCE n’envisage pas de revenir sur son taux directeur de 0 % au plus taux avant l’été 2019. D’ici là, les signaux peuvent changer et la BCE peut décider que le moment n’est pas encore assez propice à une lente remontée des taux (une croissance qui se tasse, une inflation qui n’est pas suffisamment forte, etc.).

Eh oui, car si remontée des taux il doit y avoir en Europe et donc en France, cela ne pourra se faire que très progressivement. Les risques pour les différentes économies seraient trop importants en cas de hausse brutale des taux.

En cas de hausse des taux : quelles réactions sur le marché et les prix ?

Autres questions dont nous avons déjà parlé sur Immobilier-danger.com : "quelles conséquences sur les prix en cas de hausse des taux ?".

Le marché immobilier est un marché cyclique avec des cycles longs. Ce n’est pas comme le marché boursier qui peut s’adapter brutalement à toute nouvelle importante. Il faut du temps pour qu’une tendance s’inverse en immobilier et encore plus pour que cela soit mesurable dans les chiffres publiés...

Le scénario le plus plausible en cas de remontée plus ou moins importante des taux est un ralentissement progressif des ventes de logements anciens et neufs. Au fur et à mesure que les acquéreurs ne pourront plus suivre financièrement. On peut rester un certain temps dans un marché avec peu de ventes et des prix qui ne changent pas beaucoup en apparence. Puis, si la situation perdure et que l’équilibre offre/demande ne trouve pas de soutien pour que ces prix soient soutenables (baisse des taux, aide publique à l’achat, baisse des frais ou impôts liés à un achat immobilier, hausse des revenus, etc.) on assistera alors à des baisses de prix.

Là encore, rien ne se ferait de manière homogène. Les secteurs les moins recherchés seront les premiers touchés. Puis si la tendance perdure, viendra le tour des secteurs plus recherchés. En bref, cela peut prendre plus ou moins de temps avant qu’une hausse des taux vienne se répercuter par une baisse des prix de l’immobilier.

Aucune garantie qu’attendre sera mieux pour un achat immobilier en ce moment

Pour toutes ces raisons, le pari d’attendre avant d’acheter est assez hasardeux. Personne ne pourra en maitriser le timing.

La priorité doit donc se porter, non pas sur les conditions actuelles proposées par le marché (elles restent non maitrisables et non prévisibles), mais par votre situation personnelle et votre capacité du moment à devenir propriétaire :

- Que donnent les comparaisons achat ou location en fonction de vos besoins ? Prenez le temps d’utiliser un simulateur complet qui intègre tous les frais et les flux financiers de chaque solution.

- Allez-vous conserver suffisamment longtemps cet achat pour qu’il soit plus rentable qu’une location ? Cela signifie d’avoir une visibilité suffisamment claire sur votre situation personnelle à court et moyen terme (emplacement géographique, situation de famille, etc.).

- Quel est votre budget ? Est-il suffisant pour financer l’achat d’un bien tel que vous le désirez pour ce logement ? Avez-vous de la marge financière en cas de baisse des prix dans les années à venir ? Pensez à étudier les solutions pour améliorer votre financement et vous assurez de choisir les bonnes conditions pour un financement en toute sécurité.

Pour conclure : attendre une baisse des prix avant d’acheter peut s’avérer long et pas forcément le bon calcul. Seul l’avenir le dira. Focalisez-vous plutôt sur votre situation personnelle, vos capacités actuelles et vos objectifs à moyen et long termes.

Article initial publié le 10/09/2018

Pour aller plus loin :

- Faites le point avec ces 25 questions pour un bon achat immobilier.

- Apprenez à réduire vos frais de notaire lors de l’achat de votre maison.

- Informez-vous sur les banques qui font les meilleurs taux pour votre prêt immobilier en 2018.

- Suivez ces 15 conseils pour obtenir un meilleur taux de prêt immobilier.

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