Effet de levier immobilier : une meilleure rentabilité de votre investissement locatif

Auteur : David LELONG | Date de modification : 12 septembre 2022

Parmi les différents produits de financement dédiés à l’immobilier, l’effet de levier semble de plus en plus plébiscité par certains Français. Si vous souhaitez investir dans un bien locatif et que vous comparez les différents types d’emprunt à votre disposition, Immobilier Danger vous présente ici les avantages et les risques de l’effet de levier immobilier pour un projet locatif serein et adapté à vos attentes.

Comment investir avec de l’argent que vous n’avez pas ? L’immobilier est l’un des seuls placements dans lequel on peut investir à crédit et profiter de l’effet de levier pour dynamiser son patrimoine.

SIMULATION PRET IMMOBILIER >>

En quoi consiste l’effet de levier immobilier ?

Comme son nom emprunté le suppose, l’effet de levier immobilier vous permet d’améliorer la rentabilité d’un investissement locatif. Là où la physique traditionnelle explique une démultiplication des forces grâce à un point de pivot, la notion de finance, quant à elle, tant à décrire le prêt immobilier classique.

En effet, en complétant votre apport personnel par un emprunt, vous pouvez ainsi investir dans un bien immobilier plus onéreux. Si ce type d’achat, financé en majorité par un crédit, vous permet d’espérer une meilleure rentabilité, il représente également un risque plus élevé de pertes financières. Un élément à ne pas négliger dans la construction de votre projet afin d’anticiper sereinement l’avenir.

S’il convient donc de mesurer l’importance de votre investissement, un effet de levier immobilier vous permet de consulter des offres immobilières plus intéressantes, et ainsi de prétendre à un bien plus attractif pour votre mise en location. L’occasion de louer plus simplement et plus rapidement votre logement pour rentabiliser votre placement avec l’esprit tranquille.

quel effet de levier financier d'un crédit immobilier ? Pourquoi un investisseur peut utiliser sa capacité d'emprunt au lieu d'acheter cash ses investissements ?

Quels sont les avantages de l’effet de levier pour votre investissement locatif ?

Vous l’aurez compris, l’effet de levier immobilier vous offre davantage de possibilités pour votre investissement locatif, ainsi qu’une meilleure rentabilité. Afin de comprendre pleinement l’impact de ce type de projet financier, nous vous présentons ci-dessous deux simulations d’acquisition avec et sans ce procédé de financement.

Pour une comparaison pertinente et concrète des deux scénarios possibles, nous prendrons l’exemple d’un achat d’appartement pour 100 000 euros avec les caractéristiques suivantes :

  • Frais de notaire : 8 000 euros
  • Taxes foncières et impôts réglés sur 5 ans : 5 000 euros
  • Loyers perçus sur la même période par la location de votre bien : 10 000 euros
  • Valeur de la revente de votre appartement : 120 000 euros

Exemple n°1 : investissement comptant sans emprunt

Dans le cas où vous disposiez de l’apport nécessaire pour financer entièrement votre projet d’acquisition immobilière, vous n’avez donc aucun intérêt bancaire à payer auprès d’un établissement prêteur. Ici, pas besoin de l’accord d’une banque pour entreprendre cette démarche. Le calcul de la rentabilité de votre investissement sur une période de cinq ans se définit alors selon la formule suivante :

(120 000 + 10 000 – 5 000 – 8 000) / 100 000 = 1,17 soit 17 % de rentabilité sur 5 ans.

Exemple n°2 : investissement avec emprunt (effet de levier)

Sur les bases du même projet immobilier, votre paiement se réalise cette fois-ci à l’aide d’un emprunt bancaire à hauteur de 90%  du prix du bien. Il est désormais nécessaire de tenir compte de votre endettement et des intérêts appliqués par la banque pour un calcul précis de la rentabilité de votre investissement locatif sur deux ans.

Pour un emprunt de 90 000 euros sur 10 ans à 2 % (assurance comprise), nous noterons pour cet exemple des intérêts à hauteur de 7 000 euros en 5 ans. Le montant de votre apport personnel, 10 000 euros, est également à inclure dans votre calcul :

(120 000 + 10 000 – 5 000 – 7 000 – 8 000 – 90 000) / 10 000 = 2,00 soit 100 % de rentabilité sur 5 ans.

En outre, nous ne prenons pas en compte ici le fait que vous avez pu placer vos 90 000 € non investis dans ce projet sur d’autres supports financiers (livrets bancaires, assurance-vie, bourse, etc.). Cela vous génère en plus des intérêts d’épargne tout en permettant de diversifier vos placements.

L’effet de levier vous permet donc d’optimiser votre rentabilité pour un investissement locatif toujours plus avantageux. Vous bénéficiez ainsi d’un meilleur rendement pour concrétiser de nouveaux projets ou épargner.

Attention, si un crédit permet de faire exploser le rendement du montant investi sur un bon investissement locatif, cela peut produire l’effet inverse sur un bien avec une plus mauvaise opération (ratio loyer/prix bien moins avantageux, baisse de la valeur de votre bien ou stagnation du prix au bout de la période, etc. Pour réduire le risque, il est préférable de privilégier une durée de placement bien plus importante que dans cet exemple.

Comment calculer le multiplicateur de l’effet levier immobilier ?

Quelles que soient les caractéristiques de votre investissement immobilier, vous pouvez calculer la rentabilité de votre achat en définissant le multiplicateur de l’effet levier avec la formule générique suivante :

Montant de votre investissement / Apport personnel = Multiplicateur de l’effet levier

Conformément à notre exemple ci-dessus, si vous investissez 100 000 euros en finançant 10 000 de votre épargne personnelle, cette donnée est alors de 100 000 / 10 000 = 10. Qu’il s’agisse de pertes ou de gains, l’effet levier immobilier multiplie ainsi ces derniers par 10, impactant alors grandement la rentabilité et les risques de votre opération financière. Une baisse ou une augmentation de la valeur de votre bien de 10% signifie alors la baisse ou l’augmentation de la valeur de votre apport à hauteur de 100% !

Si vous désirez calculer immédiatement la rentabilité immobilière de votre investissement locatif, il convient enfin d’appliquer la formule générique correspondant aux exemples cités ci-dessus, à savoir :

(Valeur de l’actif immobilier à la vente + loyers perçus – impôts – charges – emprunt immobilier) / apport personnel = rentabilité nette de votre opération

CALCULEZ VOTRE RENDEMENT LOCATIF

Tenir compte de toutes les données pour un calcul juste

Dans le but d’obtenir une donnée précise quant à la rentabilité de votre investissement locatif grâce à l’effet levier immobilier, il est indispensable de tenir compte de tous les frais inhérents à votre achat, à la gestion de votre bien et au remboursement de votre emprunt. Le taux d’intérêt, les éventuelles taxes annexes ou encore les dépenses liées à l’entretien de votre logement doivent ainsi être inclus aux charges dans votre calcul. Vous pourrez ainsi mesurer pleinement la pertinence de votre investissement et les bénéfices dégagés sur cette opération.

Profiter de l’effet de levier immobilier avec une SCPI

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) vous offre également l’opportunité de profiter de l’effet de levier lorsque vous souhaitez investir dans un bien locatif. Vous profitez alors de la collaboration d’une société civile pour optimiser vos opérations immobilières et favoriser l’acceptation de vos financements. En effet, en tant que SCPI, il est parfois plus facile d’obtenir un emprunt auprès des organismes bancaires et de débloquer ainsi les fonds nécessaires à votre achat de bien locatif, en raison de la pluralité des co-emprunteurs qui permet d’assurer davantage le remboursement des mensualités dues.

Regardez comment profiter de vos investissements immobiliers pour faire de la défiscalisation et réduire vos impôts.

Quels sont les risques de l’effet de levier immobilier ?

Si l’effet de levier immobilier vous permet d’améliorer la rentabilité de votre investissement locatif, ce type d’opération comporte par ailleurs des risques qu’il est important de ne pas négliger dans vos calculs.

La possibilité de gains et le risque de pertes

Lorsque vous démultipliez vos gains grâce à l’effet de levier immobilier, vous accroissez en outre la valeur éventuelle de vos pertes. Il est donc conseillé de privilégier des investissements mesurés et sûrs pour acheter votre bien locatif. En optant pour des quartiers attractifs ou des villes attrayantes, vous disposez de plus de garanties quant au maintien ou à l’augmentation de la valeur de votre logement sur le marché immobilier. Il est également indispensable de bien négocier le prix d’achat.

Une éventuelle instabilité financière

La contraction d’un crédit immobilier vous oblige à rembourser le capital emprunté, ainsi qu’au règlement des frais de dossier et des intérêts. Dans le cas où vos mensualités sont couvertes par le versement des loyers de vos locataires, vous prenez le risque d’une certaine instabilité financière dans la gestion de votre patrimoine immobilier. Qu’il s’agisse d’une période de vacance locative dans votre logement ou d’un problème d’impayés, vous êtes alors dans l’obligation de trouver d’autres ressources financières pour honorer vos échéances.

On parle par ailleurs de cashflow positif ou négatif. Lorsque le loyer perçu est suffisant pour couvrir le règlement de vos mensualités, vous profitez d’un cashflow positif. Un auto-financement particulièrement confortable qu’il est cependant rare de pouvoir réaliser concrètement. Si vous devez compléter le loyer perçu afin d’effectuer le versement de votre mensualité, il s’agit cette fois d’un cashflow négatif. Une partie de vos revenus ou de votre épargne restante est ainsi mise à contribution tout au long de votre investissement locatif et devra être prise en compte dans vos calculs de rentabilité.

Ainsi à vous de trouver un bon compromis entre acheter appartement cash pour louer et faire un prêt investissement locatif sans apport. Cela est à étudier selon votre situation, l’analyse des risques et votre stratégie globale pour votre développement de patrimoine.

Effet de levier sans apport : est-ce possible ?

Afin d’optimiser encore l’effet de levier immobilier, certains investisseurs cherchent à concrétiser un investissement locatif sans apport. En effet, en réduisant la valeur de ce dernier, vous profitez ainsi d’un rendement financier plus important. Toutefois, les organismes bancaires et prêteurs vous demande de mobiliser un minimum d’épargne personnelle pour valider votre offre de prêt et libérer les fonds correspondants.

Bien que certaines exceptions puissent être observées, il reste donc particulièrement compliqué d’emprunter sans au moins 10% d’apport à présenter par rapport au capital demandé. En outre, l’enjeu d’un gain augmenté représente également le risque d’une perte plus conséquente. En cas de location vacante ou d’impayés, vous mobilisez alors le montant de vos mensualités en totalité sur vos revenus, avec la possibilité de vous retrouver en difficulté de paiement.

Pour en savoir plus à ce sujet, regardez « comment emprunter sans apport ?« .

Quelles solutions pour sécuriser votre investissement locatif ?

Dans le cadre d’un investissement locatif bénéficiant de l’effet de levier immobilier, vous pouvez limiter les risques de pertes financières et d’endettement grâce à quelques solutions efficaces.

La Garantie Loyer Impayé (GLI)

En respectant les critères de sélection émis par l’assureur lors du choix de vos locataires, vous vous assurez une couverture parfaitement efficiente en cas d’impayés de la part de ces derniers. Il vous suffira alors de déclarer l’incident de paiement auprès de la compagnie d’assurance à laquelle vous avez souscrite la GLI. L’assureur prend alors le relais en vous réglant directement les loyers dus et en prenant en charge les relances à vos locataires. Vous pourrez ainsi compter sur des rentrées d’argent régulières pour assumer votre mensualité.

Le choix d’un prêt in fine

Avec un prêt in fine, le paiement des intérêts est dissocié du remboursement du capital emprunté. À chaque mensualité, vous réglez alors uniquement le montant du taux d’intérêt de votre emprunt. Ce n’est que lors de la dernière échéance que vous devrez verser la totalité des fonds accordés. Ce type de crédit vous permet donc de maîtriser au mieux vos dépenses et d’anticiper la revente de votre bien pour rembourser intégralement votre prêt immobilier en toute simplicité.

Apprendre à réduire toutes les dépenses

Quand vous voulez acheter pour louer avec plus de sécurité, il vous faut également chercher à réduire tous les frais d’acquisition ou de fonctionnement. Vous trouverez sur Immobilier Danger, des services de simulations :

Mais aussi tout pour vos besoins de demande de devis :

Et également des documents et outils utiles comme :

Tout ceci en complément de nos conseils et informations pour mettre toutes les chances de votre côté pour réussir votre investissement immobilier en toute sérénité.

Comparez les taux
de 100 banques

pret bancaire

Comparez
40 assurances de prêt !

assurance de pret

Simulation d'offre pour
investir en loi Pinel

pinel