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Impôts sur les terrains constructibles

L’instabilité fiscale est bien présente sur un secteur particulier du marché immobilier : les terrains constructibles. L’État cherche depuis quelque temps déjà à réformer la gestion du foncier constructible. Mais il se heurte à de nombreuses difficultés. Différentes mesures drastiques devaient voir le jour en 2014, elles ont de nouveau été reportées à 2015 ou à plus tard... C’est l’occasion de faire un point sur tout ce qui touche à la fiscalité des terrains à bâtir pour l’année 2014 : quelle est l’imposition d’une plus-value immobilière sur la vente de ce type de bien ? Les taxes sur le foncier non bâti vont-elles flamber comme cela était initialement prévu ?

Mise à jour : à partir du 1er septembre 2014, ce sont finalement des mesures d’incitation à la vente d’un terrain constructible qui sont mises en place avec notamment un abattement de 30 % de la plus-value jusqu’à fin 2015 et des avantageux fiscaux sur les donations.

Une instabilité et un brouillard fiscal autour des terrains constructibles

Les changements en matière de fiscalité immobilière sont fréquents ces dernières années. Un type de bien particulier du marché immobilier est sujet à de nombreuses polémiques : l’imposition des terrains constructibles. Que ce soit au niveau de la taxe annuelle sur la possession de ce type de bien ou sur le degré d’imposition des plus-values réalisées lors de leur vente, les tentatives de modifications font beaucoup de bruit mais ne se traduisent pas encore dans les faits.

Ces incertitudes génèrent un manque de visibilité pour les propriétaires terriens. En outre, cela s’ajoute à un manque de communication claire et globale à ce sujet. Mis à part ceux qui suivent de près l’actualité immobilière (en suivant par exemple les articles publiés sur Immobilier-danger.com par un abonnement ou des visites régulières), peu de personnes sont au courant des modifications très impactantes qui se jouent actuellement au sujet de la fiscalité des terrains constructibles.

Quelle imposition des plus-values immobilières pour les terrains à bâtir en 2014 ?

Le gouvernement voulait déjà appliquer d’importantes modifications sur la fiscalité des plus-values immobilières lors de la cession d’un terrain à bâtir dès le 1er janvier 2013 (voir cet ancien article sur le sujet). Le Conseil Constitutionnel avait rejeté le projet de loi au dernier moment.

Rebelote en 2014. Le gouvernement tente à nouveau d’inclure dans le projet de loi de finances un fort alourdissement de la taxation des plus-values. Le projet de loi présenté prévoyait la suppression pure et simple des abattements pour durée de détention. Autrement dit, la totalité de la plus-value réalisée aurait été taxée à 34.5 % (19 % d’imposition + 15.5 % de prélèvements sociaux). Ce texte a, de nouveau, été rejeté. La non prise en compte de l’inflation dans le calcul de la plus-value aurait pu créer un fort désavantage pour tous ceux qui possèdent ce type de bien immobilier depuis de nombreuses années.

Pour l’année 2014, les impôts sur les plus-values des terrains constructibles restent donc les mêmes qu’en 2013. À savoir un barème d’abattements de 2 % par an au-delà de la 5ème année, puis de 4 % par an à partir de la 18ème année et enfin de 8 % à partir de la 25ème année. Ce qui donne une exonération totale à partir de 30 années pleines de possession. Voici un tableau récapitulatif de ce barème d’abattements pour durée de détention.

Mise à jour : à partir du 1er septembre 2014, le barème d’imposition pour les terrains à bâtir est aligné sur celui des autres plus-values immobilières. Il ne faudra donc plus que 22 ans pour être entièrement exonéré de l’impôt sur la plus-value et de 30 ans pour les prélèvements sociaux, au lieu de 30 ans pour les deux.

Durée de détention Abattements pour les terrains en 2014
5 ans ou moins 0 %
6 ans 2 %
7 ans 4 %
8 ans 6 %
9 ans 8 %
10 ans 10 %
11 ans 12 %
12 ans 14 %
13 ans 16 %
14 ans 18 %
15 ans 20 %
16 ans 22 %
17 ans 24 %
18 ans 28 %
19 ans 32 %
20 ans 36 %
21 ans 40 %
22 ans 44 %
23 ans 48 %
24 ans 52 %
25 ans 60 %
26 ans 68 %
27 ans 76 %
28 ans 84 %
29 ans 92 %
30 ans et plus 100 %

Ces abattements concernent aussi bien l’imposition à 19 % que les prélèvements sociaux (CSG et CRDS) à 15.5 %.

Pour rappel, tous les autres types de biens immobiliers (résidences secondaires, biens locatifs, logements vacants, etc.) sont soumis à un barème d’abattements plus favorable depuis le 1er septembre 2013. De plus, il n’y a pas, pour le moment, d’impôts sur la plus-value d’une résidence principale.

Report de la forte augmentation des taxes foncières sur ce type de bien

Il était prévu à partir du 1er janvier 2014 une forte majoration forfaitaire sur la valeur locative cadastrale servant d’assiette à la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Cette mesure devait concerner tous les terrains situés en zones tendues. Les communes concernées sont les mêmes que celles qui ont subi une forte hausse des taxes sur les logements vacants.

Cette forte augmentation devait se faire de cette manière :

- Majoration de 25 % de la valeur locative cadastrale.

- Majoration supplémentaire d’une valeur forfaitaire de 5 € par m² pour les impositions dues au titre des années 2015 et 2016, puis de 10 € par m² pour les impositions dues au titre de l’année 2017 et des années suivantes.

Cette flambée de la fiscalité avait pour but de remettre sur le marché de la vente des terrains constructibles non utilisés. Elle est reportée au 1er janvier 2015. Des modifications pourront encore être apportées d’ici là.

Mise à jour en novembre 2014 : le conseil municipal de chaque commune qui ne fait pas partie de ces zones tendues pourra également décider d’une majoration de la valeur locative de 0 à 3 € par m² pour la part qui revient à la commune et à l’intercommunalité sur cette taxe foncière sur les terrains constructibles non bâti. Voir le texte sur Legifrance.gouv.fr.

Si vous ne prévoyez pas de construire prochainement sur ce terrain constructible de plus en plus taxé, il serait peut-être judicieux d’étudier la possibilité de le vendre avant fin 2015 pour profiter en plus des abattements exceptionnels sur les plus-values. Découvrez tous nos conseils pour réussir la vente de son bien immobilier.

Par ailleurs, le gouvernement fixe à +0.9 % la révision des valeurs locatives de l’ensemble des biens immobiliers de 2014 pour suivre l’évolution prévisionnelle de l’inflation pour 2013. Cela concerne tous les impôts locaux, à savoir la taxe foncière et la taxe d’habitation de vos logements également. Donc même si votre collectivité n’augmente pas son taux de prélèvement, vos impôts locaux devraient augmenter en moyenne de 0.9 % en 2014 (c’est un même taux de 0.9 % pour 2015).

Difficile de lutter contre la rétention et la spéculation foncière

Cela fait plusieurs années que les différents gouvernements tentent de faire bouger les choses en matière de politique foncière. Mais les intérêts en jeu sont très importants et il apparaît difficile de faire bouger les choses sans des leviers de bouclier de la part de ceux qui bénéficient de cette situation.

Une solution simple à mettre en place avait été évoquée par Cécile Duflot, la ministre du Logement : déclasser tout terrain constructible au bout de 10 ans s’il n’y a eu aucune construction réelle dessus. Cette proposition intéressante mais qui n’a finalement pas été votée aurait permis à ceux qui gèrent l’urbanisme dans les communes de redéfinir la constructibilité d’autres terrains pour répondre aux besoins...

Quoi qu’il en soit aujourd’hui, il ne fait aucun doute qu’il va y avoir encore de nombreux rebondissements dans les mois et années à venir pour réglementer la gestion du foncier constructible. La rétention foncière est l’une des causes principales du manque d’offre de logements dans certains secteurs tendus. Une lutte contre cette tendance permettrait de stopper l’explosion des prix des terrains constructibles, voire d’en réduire les prix. Il serait ainsi possible d’accélérer la baisse des prix dans l’immobilier neuf et d’augmenter les volumes de ventes.

Si vous êtes propriétaire d’un terrain constructible et que vous ne prévoyez pas d’utiliser ce terrain, il peut être opportun d’étudier la possibilité d’une vente avant l’application d’une fiscalité beaucoup moins clémente, surtout si vous possédez ces terrains depuis longtemps.

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Article initial publié le 20/01/2014

Pour aller plus loin :

- Informez-vous sur la dernière forte hausse des prix des terrains constructibles.

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