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Taux d’endettement : limité pour votre sécurité

Auteur : David LELONG

Votre taux d’endettement sera systématiquement calculé avant toute demande de crédit immobilier. Les organismes prêteurs se limiteront la plupart du temps à un taux d’endettement maximal de 33%, sauf pour ceux qui ont de gros revenus.

Cet article d’informations et de conseils à propos de votre endettement pour un crédit immobilier vient compléter notre calculatrice du taux d’endettement.

Taux d’endettement : définition

Le taux d’endettement est le taux que représentent vos prêts et charges mensuels fixes par rapport à vos revenus mensuels.

Les éléments qui sont pris en compte dans le calcul de vos charges fixes sont tous vos prêts en cours (prêt à taux zéro, crédit à la consommation, etc.) et les pensions alimentaires que vous versez.

Pour le calcul du revenu mensuel, tous les revenus des ménages sont pris en compte, ainsi que les pensions alimentaires reçues.

Le montant maximal des mensualités qu’une banque pourra vous accorder sera donc calculé de manière à ne pas dépasser un certain taux d’endettement. Chaque banque apprécie le risque à sa manière. Ainsi, d’une banque à une autre la mensualité maximale que vous pourrez obtenir pourra être différente en fonction de la manière dont est calculé le taux d’endettement et de la politique sur les risques de la banque.

Acheter une maison ou un appartement se fait majoritairement avec un crédit immobilier. Votre taux d’endettement est systématiquement calculé pour déterminer comment financer votre projet immobilier.

Les limites couramment pratiquées sur le taux d’endettement

En France, le plafond de taux d’endettement que dépassent rarement les prêteurs est de 33%. C’est le seuil à partir duquel les banques et autres organismes de crédits estiment qu’il existe des risques de non-remboursement.

En effet, plus le taux d’endettement est élevé et plus le prêteur prend un risque que vous n’arriviez plus à assumer le paiement de vos mensualités.

Cette limite est également un garde-fou pour l’emprunteur, afin de lui éviter de futures difficultés financières pouvant déboucher sur un surendettement.

Dans la pratique, ceci ne reste qu’une limite théorique. Ce qui intéresse principalement les banques c’est votre "reste à vivre" après déduction de vos mensualités de prêt de vos revenus. Ainsi, il est tout à fait possible pour une banque de diminuer cette limite pour ceux qui ont des revenus faibles afin que ces derniers ne se retrouvent étrangler par des charges trop lourdes. À l’opposé, ceux qui bénéficient d’importants revenus pourront facilement dépasser ce seuil des 33 %. Sur certains montages financiers, il n’est alors pas rare de monter jusqu’à 40 % dans ce genre de situation.

Découvrez quelle est la meilleure banque pour votre crédit immobilier.

À endettement limité, risque limité

Attention, certaines banques peuvent tenter de vous appâter en vous proposant de dépasser cette limite, mais cela est très risqué. En effet, celui qui court après le prêteur qui lui autorisera le plus grand taux d’endettement possible court à la catastrophe.

Il est même fortement conseillé de ne pas dépasser un taux d’endettement de plus de 20-25%, surtout si vous avez des revenus modestes ou peu de visibilité à long terme sur l’évolution de vos revenus. Ceci vous permettra de couvrir tout risque de baisse de revenus, de faire face aux coups durs de la vie ou encore de pouvoir garder un train de vie intéressant (travaux, voyages, loisirs, etc.).

Pour en savoir plus et découvrir comment fixer sa mensualité idéale, choisir la bonne garantie, négocier de meilleures conditions, etc. lisez notre livre "Prenez en main votre crédit immobilier !".

Les solutions pour optimiser son achat tout en s’endettant raisonnablement

Pour que vous ne vous endettiez pas outre mesure et ne mettez pas en péril vos finances, vous pouvez avoir recours à ces différentes pistes :

- Faites le plein d’aides pour votre financement immobilier : subvention, prêt à taux zéro ou à taux réduit, crédit d’impôt, etc. De multiples solutions existent. À vous de voir à quelles aides vous pouvez prétendre et ce que cela permet d’améliorer sur votre budget.

- Négociez fortement les prix : actuellement, les marges de négociations sont importantes. Les acquéreurs reprennent peu à peu la main sur la plupart des différents marchés immobiliers locaux. Par rapport aux prix affichés dans les annonces immobilières, les prix de vente réels peuvent être beaucoup plus bas. Encore faut-il le savoir et ne pas hésiter à négocier. Pour en savoir plus, découvrez de combien vous pouvez faire baisser un prix de vente.

- Obtenez de meilleures conditions de financement : en trouvant un meilleur taux et une meilleure assurance de prêt, vous réduirez le coût de votre financement et vous limiterez ainsi plus facilement votre taux d’endettement sans trop rogner sur votre budget.

Mise à jour : depuis fin 2011 les banques limitent fortement les prêts immobiliers sans apport ou avec beaucoup d’endettement et ces conditions beaucoup plus strictes sont toujours d’actualité en 2019 et devraient le rester.

Pour aller plus loin :

- Apprenez pourquoi il ne faudrait jamais emprunter sur plus de 20 ans !

- Suivez ces 15 recommandations et vous obtiendrez un très bon taux...

- Découvrez comment emprunter pour de l’immobilier en fonction de votre âge.

- Consultez l’évolution des taux de crédit immobilier en 2019.

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