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Prix de vente contre prix de présentation

Auteur : David LELONG
Entre le prix de présentation d’une maison ou d’un appartement et le prix de vente, il peut y avoir de fortes différences. La négociation du prix d’un bien immobilier est d’autant plus forte quand l’offre est supérieure à la demande. Méfiez-vous donc des tarifs affichés dans les annonces immobilières et apprenez à démasquer les biens surévalués.

Prix de vente

Le prix de vente d’un bien immobilier correspond au montant réellement payé par l’acheteur. C’est le prix qui est inscrit sur le compromis de vente et qui est officialisé par un notaire. C’est la seule valeur qui peut être retenue pour faire des indicateurs ou des comparaisons.

Pour un achat de maison ou d’appartement, le prix de vente conditionnera l’ensemble des frais annexes (frais de notaire, coût du crédit, coût de l’assurance du prêt, etc.). Il est donc l’élément le plus important à négocier pour faire diminuer le coût de financement de votre projet immobilier, beaucoup plus que le taux d’intérêt du prêt ou que les frais d’assurance du prêt. Aujourd’hui, pour négocier son achat immobilier, l’acheteur est en position de force.

Tarif de présentation présent dans une annonce

Le prix de présentation correspond à la proposition de tarif que formule un vendeur pour le bien qu’il a à vendre. Le vendeur est libre de fixer la valeur qu’il estime.

Bien entendu, même si on cherche toujours à vendre sa maison ou son appartement le plus cher possible, il faut tenir compte du marché, de la demande et de la concurrence. Le marché immobilier étant éclaté en une multitude de micro-marchés, il reste difficile d’obtenir les informations permettant de fixer un bon prix de présentation sans de réelles recherches.

Le tarif de présentation fixe néanmoins une base de départ. Il surestime généralement le montant réel auquel le vendeur est prêt à vendre, car ce dernier se laisse une marge de négociation possible, plus ou moins grande. En fonction de la demande et de l’évolution des tentatives de vente, un vendeur peut être amené à modifier librement son prix de présentation.

Il existe de fortes disparités entre les prix de présentations des maisons ou des appartements similaires. Un vendeur pressé fixera un prix de présentation très attractif par rapport à la concurrence, tandis qu’un vendeur gourmand ou rêveur proposera un prix complètement déconnecté de la réalité et du marché. Ce dernier n’a aucune chance de vendre...

Loi de l’offre et de la demande

Le prix d’une maison ou d’un appartement correspond à la somme d’argent qu’un acheteur est prêt à proposer et que le vendeur accepte. Autrement dit s’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs, le vendeur pourra faire monter les enchères et accepter l’offre la plus avantageuse. C’était le cas ces dernières années.

Par contre, quand l’offre de biens à vendre est bien supérieure à la demande, un acheteur aura la possibilité de faire jouer la concurrence entre différents biens à vendre et choisira celui qui lui proposera le meilleur rapport qualité / prix.

Si dans les années précédentes, la flambée des prix a permis aux vendeurs d’en demander toujours plus en étant en position de force, la tendance s’est fortement retournée ! En effet, en 2009, ce sont les rares acheteurs qui sont en position de force pour négocier la multitude d’appartements ou de maisons à vendre (et ça sera de nouveau le cas en 2016).

La vente d’un bien devient de plus en plus difficile et le nombre de ventes de logements s’effondre. La vente d’un bien immobilier en 2009 se fait avec un taux de négociation moyen de 14% ! Et tous les biens surestimés ne se vendent pas et ne reçoivent que des propositions très basses par rapport au prix rêvé par le vendeur, quand il y a des propositions...

Attention aux indicateurs basés sur les prix de présentation

Tous les mois de nombreux sites d’annonces immobilières, tels que SeLoger, PAP ou encore Entreparticuliers, annoncent la tendance des prix immobiliers. Cette évolution des prix d’un mois sur l’autre ne montre que l’évolution des prix de présentation et non des montants réels de vente.

Il faut donc bien distinguer les indicateurs immobiliers émanant des chiffres des notaires et donc des tarifs de vente réels de ceux qui sont issus des prix de présentation. Si d’un mois sur l’autre, tous les vendeurs se décident de doubler leur prix de présentation, les prix de l’immobilier n’auraient pas augmenté de 100% en un mois pour autant...

Différents paramètres peuvent expliquer que les prix de présentation montent alors que les prix de vente baissent comme l’arrivée du printemps (plus forte période de transactions immobilières) ou la prise en compte d’un taux de négociation de plus en plus important.

Pourtant, l’évolution des annonces immobilières, visible avec l’outil Castorus, montre plus souvent de fortes baisses des prix souhaités que l’inverse. Il faut voir les indicateurs de prix de présentation, comme celui de SeLoger comme des baromètres de l’état d’esprit des vendeurs, plutôt que comme un réel indicateur de l’évolution de l’immobilier...

Pour obtenir des informations plus fiables sur les prix réels de vente, fiez-vous plutôt aux chiffres diffusés par Patrim, le site avec les prix de vente définitifs ou sur ces autres moyens de connaître les prix immobiliers en 2019.

Pour aller plus loin :

- Utilisez ces 7 sites pour obtenir des estimations des prix pour les biens que vous recherchez.

- Étudiez quelle baisse vous pouvez obtenir par rapport au prix annoncé.

- Installez vite l’outil petits cailloux pour suivre l’évolution du prix des annonces sur le site SeLoger. Vous obtiendrez des informations très importantes pour la négociation de votre achat.

- Regardez comment en baissant de 10 % le prix d’un appartement, vous obtenez plus de 20 % de réductions sur le coût de votre achat !

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