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Attention aux interprétations des statistiques globales sur les prix immobiliers

Auteur : David LELONG
Faute d’un accès complet aux transactions immobilières anonymisées, nous devons nous contenter des statistiques générales diffusées par différents organismes ou entreprises. Les moyennes communiquées sur les prix de l’immobilier en France peuvent parfois être trompeuses. Découvrez comment la structure du marché et son évolution peuvent influencer, dans un sens ou dans l’autre, les différentes statistiques communiquées par les indices de prix immobiliers.

La structure du marché immobilier change constamment

Lorsque l’on compare des moyennes de prix pour des appartements ou des maisons sur deux périodes différentes, on compare régulièrement des choux et des carottes, ou plutôt des carottes qui n’ont rien en commun.

Le prix moyen d’un kilo de carotte en France ne veut strictement rien dire. De même que le prix moyen d’un appartement ou d’une maison. En effet, comment distinguer une carotte vendue à Dunkerque, d’une vendue à Bordeaux ? Comment comparer une carotte bio, d’une carotte "industrielle" ? Une carotte de petit calibre a-t-elle forcément le même prix au kilo qu’une grande carotte ? La carotte est-elle vendue telle qu’elle est sortie de terre, ou est-ce qu’elle est lavée, épluchée, voire déjà râpée et assaisonnée ?

De nombreux éléments viennent qualifier un objet et ces éléments impactent chacun le prix final de l’objet :

- Le lieu : un appartement identique en tout point n’aura pas du tout le même prix à Paris, à Brest ou dans un village. La ville et l’emplacement du bien dans celle-ci jouent énormément sur le prix. Privilégiez donc les informations détaillées par secteurs géographiques comme sur le site Immoprix par exemple.

- La taille : un studio se vendra généralement plus cher au mètre carré qu’un grand appartement familial. Pour une maison, on regardera principalement le nombre de pièces plutôt que la superficie. Un prix moyen au mètre carré sur tous les appartements sans distinction de la taille peut donc être très loin de la réalité.

- La qualité : Pour un même emplacement et une taille identique, un appartement neuf ou entièrement refait n’aura pas la même valeur qu’un vieil appartement. De plus, la qualité des matériaux compte également. C’est un critère que l’on ne retrouve jamais dans les statistiques (hormis la séparation neuf/ancien) alors qu’il a une grande influence.

- Les équipements ou services associés : Avec ou sans cuisine équipe, avec ou sans cave, parking ou autre éléments supplémentaires. L’équipement du bien s’intègre également dans le prix de vente final. Comme la qualité, c’est quelque chose qui n’apparaît pas dans les statistiques.

Difficile alors de comparer les prix des logements d’une période à une autre sur un secteur donné. Ce ne sont pas les mêmes logements qui ont été vendus. La composition de l’ensemble des éléments sur lesquels sont calculées des moyennes sont parfois très différentes. Il n’y a pas un marché immobilier mais des milliers de micro-marchés.

Nous allons voir comment il est possible de faire dire avec des moyennes globales le contraire de ce qu’il se passe réellement.

Tous les logements se sont vendus au même prix, mais la moyenne augmente

On sait qu’en 2012 et en 2013 le marché immobilier s’est fortement contracté. Le nombre de ventes a fortement reculé comme le montrent les derniers chiffres des notaires. Actuellement ce sont les grandes surfaces (maisons et grands appartements) qui ont le plus de mal à se vendre. Cette tendance est plus limitée sur les studios ou les petits logements qui restent financièrement accessibles à plus de Français.

Exemple : prenons l’exemple d’une répartition suivante des prix à Paris à l’instant T1 pour chaque type de logements et leur part des ventes :

- Prix du m² pour un studio : 10 000 €,

- Prix du m² pour un 2 pièces : 9 500 €,

- Prix du m² pour un 3 pièces : 9 000 €,

- Prix du m² pour un 4 pièces : 8 500 €,

- Prix du m² pour un 5 pièces ou plus : 8 000 €.

Il se vend autant de logements de chaque type (20 % de chaque catégorie), répartition purement illustrative. On arrive donc à une moyenne globale de 9 000 €.

Quelques temps après le marché immobilier se contracte et la répartition de la part de chaque type de logement évolue sans que les prix au mètre carré de chacun d’eux ne soient modifiés. Prenons la répartition suivante :

- Studio : 40 %,

- 2 pièces : 25 %,

- 3 pièces : 20 %,

- 4 pièces : 10 %,

- 5 pièces et plus : 5 %.

La moyenne des prix du marché immobilier à l’instant T2 est de 9 425 €. On pourrait donc en conclure que les prix ont augmenté en moyenne de 9 000 € à 9 425 €, soit 4.72 % d’augmentation alors qu’en réalité chaque type de logement s’est vendu exactement au même prix qu’en T1.

Une hausse moyenne des prix alors que tous les logements ont perdu de la valeur

Pire encore que pour l’exemple précédent. On conserve les mêmes prix et la même répartition à l’instant T1, mais à l’instant T3 les prix de chaque catégorie de logements ont baissé de 5 % et le marché s’est également grippé sur les 3 pièces :

- Prix du m² pour un studio : 9 500 € (50 % du marché),

- Prix du m² pour un 2 pièces : 9 025 € (25 % du marché),

- Prix du m² pour un 3 pièces : 8 550 € (10 % du marché),

- Prix du m² pour un 4 pièces : 8 075 € (10 % du marché),

- Prix du m² pour un 5 pièces ou plus : 7 600 € (5 % du marché).

Résultat : on obtient une moyenne des prix de ces appartements de 9 048.75 €, soit une augmentation de 0.54 % de la moyenne alors que la valeur de chaque bien a en réalité diminué de 5 %.

Tant de paramètres peuvent changer

Sur ces exemples nous n’avons fait que varier la répartition de la part de chaque taille de logements. Mais la réalité est beaucoup plus complexe que cela. Il faut à la fois mixer la taille, la qualité, l’emplacement, etc. et tous ces éléments peuvent changer de manière importante d’une période à une autre.

Méfiez-vous donc des statistiques globales. Plus vous pourrez obtenir des informations précises (secteur géographique le plus restreint possible, taille du logement qui est homogène, etc.) et plus vous pourrez accorder de crédit aux statistiques. Encore faut-il pour cela que les données soient disponibles et qu’il y en ait suffisamment pour fournir une bonne représentation.

Avec la contraction du marché que l’on observe depuis maintenant près de 2 ans, les effets de structure sur les prix moyens sont très importants. Les biens qui continuent à se vendre le mieux sont :

- Les biens de meilleures qualités : aujourd’hui, les acquéreurs fuient au maximum les biens qui présentent des défauts. Cela influence la moyenne à la hausse.

- Les logements de petites tailles : ce sont les biens les plus chers au mètre carré. Là aussi, cela joue sur la moyenne à la hausse.

- Les biens immobiliers situés dans les très grandes agglomérations et en particulier dans les centres villes. C’est un facteur supplémentaire qui joue sur l’augmentation des moyennes de prix.

Beaucoup d’observateurs se demandent pourquoi les prix ne baissent pas plus vite que cela malgré la crise économique et le blocage du marché immobilier. Une partie de la réponse se situe dans ces effets de structure. Pour connaître l’ampleur réelle de la baisse des prix immobiliers, encore faudrait-il comparer la même chose...

Pour aller plus loin :

- Utilisez ces 7 sites pour suivre l’évolution des prix de l’immobilier.

- Savez-vous à quelle période de l’année vaut-il mieux acheter ou vendre de l’immobilier (des écarts de 4 à 5 % sur les prix, un gain non négligeable !)

- Consultez notre guide du prêt immobilier.

- Profitez des taux immobiliers très bas en 2019.

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