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Marché immobilier en 2020 : tendance et évolution

Auteur : David LELONG

Les actualités immobilières ont été riches en 2019. Après un rapide bilan des évolutions de l’année 2019 pour le marché immobilier en France, nous ferons le point sur les changements pour l’immobilier en 2020 et nous développerons les tendances pour les prix des logements et les taux de crédit immobilier en 2020.

C’est aussi l’occasion d’annoncer la publication de notre guide de l’achat immobilier en 2020 pour étudier plus en détails les conditions actuelles et retrouvez nos meilleurs conseils pour votre achat de résidence principale ou pour réaliser un investissement locatif dans ce contexte.

Au sommaire de cette page :

- 1. Une année 2019 très dynamique pour l’immobilier

- 2. Les changements à prévoir pour l’immobilier en 2020

- 3. Tendance pour les taux de prêt immobilier en 2020

- 4. Tendance pour les prix immobiliers en 2020

- 5. Guide de l’achat immobilier en 2020

2019 : année très dynamique sur fond de baisse des taux

L’année 2019 aura été une excellente année pour le marché immobilier : les taux d’emprunt en baisse non négligeable et qui battent record sur record ont permis de très nombreuses ventes.

Ceci aura des conséquences sur les prix des logements, notamment dans les villes où la demande est très forte.

Plus d'un million de vente dans l'ancien : un record

Nous sommes revenus à des niveaux records sur le nombre de transactions immobilières dans l’ancien et cela même en intégrant une augmentation moyenne du parc de logements de 1 % par an.

En effet, l’année 2019 devrait se solder par plus d’un million de ventes de logements anciens. Un seuil symbolique qui est dépassé pour la première fois. À fin septembre 2019, l’INSEE a recensé 1 059 000 ventes de logements anciens sur un an.

Voici l’évolution des ventes de logements anciens sur 12 mois glissants d’après l’INSEE :

Courbe des ventes de logements anciens en France sur 12 mois - source INSEE en novembre 2019

Malgré des prix qui rendent l’achat difficile dans certaines villes, la baisse des taux aura permis de doper le marché immobilier. Cette tendance s’est accentuée tout au long de l’année.

De record en record également pour les taux de crédit immobilier

L’année 2019 a débuté avec des taux de prêt immobilier aux alentours de 1.45 % en moyenne. Puis au printemps, on a commencé à observer quelques baisses de plusieurs points de base par mois et ce mouvement baissier à durer jusqu’à cet automne.

Le taux d’intérêt moyen a baissé jusqu’à 1.12 % sur les crédits immobiliers contractés en novembre 2019. C’est plus de 30 points de base de gagner sur l’année 2019. De quoi donner un peu plus de capacité d’emprunt aux acquéreurs qui en ont profité pour concrétiser leur projet d’achat de maison et d’appartement.

Voici l’évolution mensuelle des taux immobiliers moyens en 2019 et sur les précédentes années d’après Crédit Logement :

Courbe de l'évolution des taux de prêt immobilier mois par mois jusqu'en décembre 2019 - source Crédit Logement

Cela a également été une très bonne année du côté du rachat de crédit immobilier et de la renégociation de taux avec les banques. Beaucoup de personnes ont souhaité bénéficier de ces excellents taux pour leurs prêts immobiliers.

En outre, on a pu voir que le nombre de prêts immobiliers sans apport était encore remonté en 2019 pour atteindre environ 15 % (financement entre 100 et 110 %).

En outre, les crédits avec plus de 15 % d’apport personnel sont en forte baisse depuis quelques années. Les emprunteurs profitent des taux bas pour s’endetter davantage et conservent leur épargne pour d’autres projets ou placements.

Des tensions sur les prix des appartements et des maisons, mais très localisées

Inexorablement, cette forte demande en matière de maisons et d’appartements a des répercutions sur les prix de ces derniers. Plus le secteur est recherché et plus les prix ont augmenté en 2019.

Évolution des prix de l'immobilier par secteur

Sans surprise, c’est à Paris ou encore à Lyon que les prix ont le plus augmenté avec respectivement + 6.1 % et + 11.3 % d’après l’indice Notaires-INSEE du 3ème trimestre 2019.

En moyenne, les prix des biens immobiliers anciens en France ont augmenté de 3.2 % :

- Le prix des appartements anciens en Ile-de-France a augmenté de 4.7 % en un an. En Province, il a subi une hausse moyenne de 3.5 %.

- Le prix d’une maison ancienne a augmenté de 1.2 % en Ile-de-France et de 2.8 % en Province.

Dernières évolutions des prix de l'immobilier ancien d'après l'INSEE

Retrouvez toute l’évolution des prix de l’immobilier en France.

Des prix de l'immobilier qui peinent pourtant à suivre l'inflation dans de nombreux secteurs géographiques

Attention, ces statistiques globales sur les prix de l’immobilier ancien en France cachent de très nombreuses disparités. Depuis quelques années, le phénomène de concentration de la demande dans les grandes villes dynamiques s’est accentué. En parallèle, les secteurs les moins dynamiques et les zones rurales sont délaissés.

Cela crée des distorsions au niveau des évolutions de prix comme le montre ce graphique réalisé par LesEchos :

Différentes courbes de l'évolution de l'indice des prix de l'immobilier en fonction du secteur géographique

Dans certaines villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, le prix du mètre carré explose. Les augmentations se font plus ou moins fortes dans les autres grandes villes françaises.

En moyenne, on est loin d’atteindre des sommets. Ceci s’explique par des baisses de prix malgré le contexte de baisse des taux dans les zones délaissées (rurales mais aussi de nombreuses villes moyennes qui manquent d’attrait). Dans beaucoup de secteur, l’évolution des prix de l’immobilier baisse ou augmente moins vite que l’inflation depuis plus de 10 ans.

Plus de bulle immobilière généralisée

En 2008, on parlait au lancement d’Immobilier-danger.com d’une énorme bulle immobilière généralisée en France.

Ce n’est plus le cas en 2019. En tout cas, grâce au changement sur les prix et à la chute des taux, les conditions d’achat d’un logement en France sont revenus à un niveau normal en moyenne comme le montre ce graphique de Friggit qui intègre l’évolution des taux.

On peut néanmoins se poser la question de la possible persistance de bulle immobilière très localisée là où les prix augmentent bien plus vite et où la baisse des taux ne suffit plus à expliquer cela comme à Paris.

Marché immobilier 2020 : tendance et évolution

Les principaux changements pour l’immobilier en 2020

Pour une fois, il n’y a pas de très grands changements à attendre sur le marché immobilier cette année. Un peu de stabilité ne peut pas faire de mal.

Voici les dernières informations sur les principaux éléments qui influent sur le marché.

Conservation du PTZ en zone détendue en 2020

Initialement, le prêt à taux zéro devait être supprimé pour l’achat d’un bien immobilier neuf dans les zones B2 et C, c’est-à-dire les zones où la demande en logement n’est pas forte.

Finalement, d’après les derniers rebondissements, il n’en sera rien. le PTZ sera maintenu en zone B2 et C pour l’achat d’un logement neuf.

Les conditions pour bénéficier de ce prêt à taux zéro pour un primo-accédant qui veut devenir propriétaire restent donc les mêmes en 2020 qu’en 2019 aussi bien pour un logement neuf que pour un logement ancien avec travaux.

Retrouvez tout sur le prêt à taux zéro (PTZ) en 2020.

Maintien des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière

Souvent décriés, les différents dispositifs de défiscalisation immobilière sont reconduits à l’identique en 2020 :

- La loi Pinel en 2020 continuera d’être le dispositif de réduction d’impôt le plus utilisé par les investisseurs. Il permet de bénéficier d’un remboursement partielle de votre achat de logement neuf à louer sous conditions pendant 6, 9 ou 12 ans par le biais de réductions de vos impôts pendant plusieurs années.

- La loi Denormandie est l’équivalent de la loi Pinel pour la rénovation de logements anciens dans certaines villes. Ce dispositif a été prorogé d’un an et sera donc applicable jusqu’au 31 décembre 2022.

Retrouvez toutes les solutions pour défiscaliser avec l’immobilier en 2020.

Plus de transparence sur les prix de vente des biens immobiliers

Cette année, nous avons vu apparaître la base DVF d’Etalab sur les prix de l’immobilier vendu ces dernières années en France.

Il s’agit ni plus ni moins qu’une transparence totale sur les prix des ventes de chaque bien immobilier (maisons, appartements mais aussi terrains) aussi bien pour les particuliers que pour les professionnels.

De quoi permettre à chacun de mieux juger de la valeur actuelle de sa maison ou de son appartement (ou de celui de son voisin).

Cet outil s’ajoute aux 7 autres sites pour suivre l’évolution des prix immobiliers dans votre ville.

Suppression de la taxe d'habitation pour 80 % des Français

Après deux années de réduction du montant de la taxe d’habitation pour 80 % des Français, l’année 2020 marquera la première année où cet impôt local sera complètement supprimé pour 80 % des ménages.

Pour les 20 % des ménages les plus riches, le paiement de la taxe d’habitation reste inchangé en 2020. Il faudra, sauf changement à venir, attendre 2021 pour voir les premières réductions sur cette taxe et 2023 avant sa complète disparition.

Aucun changement significatif ne viendra donc influencer fortement l’évolution du marché immobilier l’année prochaine.

Quelle évolution pour les taux de crédit immobilier en 2020 ?

En cette fin d’année 2019, les taux de prêt immobilier sont à des niveaux records. Les emprunteurs bénéficient d’excellentes conditions pour financer leur achat de maison ou d’appartement.

Mais qu’en sera-t-il en 2020 ?

Pour nous, cette période de taux bas va se prolonger pendant encore plusieurs années. Il n’est pas impossible que l’on aille chercher de nouveaux records en 2020. Pourquoi pas un taux d’intérêt moyen sous la barre symbolique de 1.00 % dans l’année ? Il ne manque plus grand-chose pour y arriver.

Néanmoins, il est également probable que les banques ne puissent suivre ce rythme important de baisse des taux. Elles peuvent décider de se montrer un peu moins agressive sur les taux des différents types de dossier de financement.

Il sera intéressant de surveiller les premiers retours sur le comportement des banques pour le prêt immobilier au mois de janvier 2020, lorsqu’elles attaqueront l’année après avoir défini leurs objectifs de production pour l’année et les stratégies pour y parvenir en fonction du contexte financier.

Quoi qu’il en soit, les variations ne devraient pas être fortes. Le scénario le plus probable est une stabilisation des taux de crédit immobilier à ce niveau (pas plus de 20 points de base de variation à la hausse ou à la baisse en 2020).

En tant que particulier, pour bénéficier de toute l’attention des banques, cherchez à optimiser votre dossier de prêt immobilier avec ces 15 conseils et regarder comment choisir sa banque pour un crédit immobilier au meilleur taux.

La tendance sera-t-elle toujours à la hausse pour les prix de l’immobilier en 2020 ?

Pas de changements majeurs au niveau des dispositifs d’aide ou au niveau des taux d’emprunt, on devrait donc s’orienter vers une accalmie dans la hausse globale des prix de l’immobilier.

Les biens situés en zone rurale et dans les villes moyennes peu dynamiques continuent à avoir du mal à se vendre. Les prix y seront en baisse ou tout du moins n’augmenteront pas plus vite que l’inflation.

Dans les villes les plus recherchées en revanche, il pourrait y avoir de nouvelles augmentations des prix des logements en 2020, mais elles seront très probablement moins fortes qu’en 2019.

Guide gratuit de l’achat immobilier en 2020

Pour la 9ème année consécutive, Immobilier-danger.com publie gratuitement au mois de décembre la nouvelle version de son guide de l’achat immobilier en 2020. Il est à télécharger librement en s’inscrivant à la lettre d’information du site.

Ceux qui sont déjà inscrits à cette lettre d’information vont le recevoir par mail ce lundi 9 décembre 2019.

Au programme, nous ferons un point complet sur :

- les différentes évolutions du marché immobilier sur ces dernières années.

- Nous présenterons de manière plus détaillée les changements qui sont prévus pour l’immobilier en 2020.

- Nous détaillerons notre point de vue sur l’évolution des taux et des prix pour 2020.

- Nous donnerons quelques informations complémentaires en fonction de votre type d’achat (résidence principale ou investissement locatif).

- Enfin, il y aura un rappel des principaux conseils, outils et informations à connaître pour réussir votre achat de maison ou d’appartement dans de bonnes conditions.

Pour information, le guide de la vente d’immobilier en 2020 sera publié en janvier 2020.

Article initial publié le 9/12/2019

Pour aller plus loin :

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un bien immobilier

- Regardez s’il faut passer par un courtier immobilier pour son crédit ?

- Découvrez la liste des 10 diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente

- Pensez à négocier aussi le taux de votre assurance de prêt immobilier

- Informez-vous sur la rentabilité locative moyenne de 100 grandes villes en 2019

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