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Pouvoir modifier les mensualités de son crédit immobilier grâce à la modularité

Certaines conditions peuvent faire une grande différence entre deux offres de prêt immobilier à un tarif très proche. Il n’y a pas que le coût à comparer (intérêts, assurances, frais de dossier et de garantie, etc). Certains éléments ne sont pas quantifiables, mais sont pourtant très utiles sur la durée de vie de votre crédit immobilier. C’est notamment le cas de ce que l’on appelle la modularité d’un prêt immobilier : le fait de pouvoir modifier sous conditions vos mensualités de remboursement à votre banque afin de mieux s’adapter aux évolutions de votre vie financière. Un réaménagement de crédit contractuel peut s’avérer très bénéfique dans le futur.

Prêt immobilier sur de nombreuses années et changement dans votre vie

Lorsque vous recherchez un crédit immobilier pour financer l’achat de votre résidence principale ou un investissement locatif, vous le faites en fonction de vos revenus et de vos dépenses du moment. Vous cherchez à adapter vos mensualités à vos besoins (voir pour cela 10 points à retenir pour bien choisir sa mensualité de prêt). Votre capacité de remboursement est contrainte par vos possibilités du moment et les conditions actuelles sur le marché du prêt immobilier (taux d’intérêt en vigueur, etc.).

Lorsque l’on signe un emprunt immobilier, c’est pour plusieurs années. Parfois même trop. Seulement, la vie n’est pas toujours un long fleuve tranquille. Elle évolue parfois positivement (augmentation de salaire, arrivée d’un nouvel enfant, etc.), parfois négativement (baisse de revenus, charges en plus à supporter, etc.). Comment faire quand vous avez signé pour un prêt immobilier pour 20 ans avec ces changements de conditions qui peuvent grandement impacter votre capacité de remboursement ?

Dans l’idéal vous avez besoin de souplesse dans vos remboursements de crédit immobilier afin de pouvoir adapter vos finances à votre quotidien du moment. C’est ce que certaines banques proposent dans leur offre de financement. Vous pouvez demander contractuellement à modifier le montant de vos mensualités afin de tenir compte de vos possibilités du moment. C’est ce que l’on appelle couramment la "modularité d’un crédit immobilier".

Toutes les banques ne le proposent pas et ces changements de mensualités se font en fonction de certaines conditions qui sont fixées banque par banque.

Renseignez-vous sur la modularité de vos remboursements d’emprunt quand vous demandez une offre

Comme nous l’avons vu ci-dessus, cette souplesse dans vos remboursements de prêt peut être très importante. Bien plus que quelques points de base en moins sur votre taux d’intérêt. En effet, elle permet de garder de la flexibilité pour parer à toute éventualité dans votre futur qui par définition est incertain.

Lorsque vous cherchez la meilleure banque pour votre crédit immobilier, il convient donc de ne pas vous intéresser qu’au taux d’intérêt proposé. Il y a deux catégories de choses à regarder :

- Celles qui impactent le coût global de votre financement et qui se retrouve dans le TEG, pour Taux Effectif Global. Cela peut être le montant des frais de dossier, le coût des assurances emprunteurs, les frais de garantie, etc.

- Celles qui ne sont pas quantifiables financièrement mais qui apportent des conditions pouvant faire une grande différence. La modularité des mensualités de remboursement en est une. Tout comme la possibilité de négocier le retrait frais de remboursement anticipé.

Étudiez donc attentivement toute offre de prêt que vous recevrez pour savoir si une telle clause existe et quelles en sont les conditions, le fonctionnement.

Ces changements possibles de mensualité se font généralement sous conditions

Effectivement, il n’est pas possible de faire des changements à tout moment et comme on le souhaite. Chaque banque qui propose de pouvoir moduler ses mensualités dans le temps impose ses propres conditions.

Cela peut porter sur différents éléments :

- Généralement vous ne pouvez pas le faire n’importe quand. Pour certains contrats, cela n’est possible qu’à partir d’un nombre d’années minimum. Le plus souvent, ce n’est possible qu’à la date anniversaire du prêt (voire 2 fois par an). Il faut donc prendre en compte ces contraintes temporelles.

- Les possibilités de hausse ou de baisse de la mensualité sont plafonnées. Par exemple, jusqu’à 25 % en moins ou en plus du montant initialement prévu dans votre contrat. Ce qui laisse de la flexibilité tout en garantissant à votre banque un remboursement dans un temps raisonnable.

- Pour accepter ce changement du montant de vos mensualités sur le reste de votre capital à rembourser, certaines banques demandent des justificatifs de changement de situation. Elles veulent savoir pourquoi vous voulez diminuer ou augmenter vos mensualités afin d’accepter ou de refuser de faire jouer cette clause de modularité.

- Etc.

Baisser ou augmenter vos mensualités : les conséquences

Il y a deux options dans cette possibilité de modulation des remboursements :

- Vous augmentez votre mensualité car vous avez plus de moyens financiers par rapport à votre situation de départ. Cela permet de rembourser plus rapidement et de faire baisser le coût total de votre prêt (baisse du montant total des intérêts et réduction du nombre de cotisation d’assurance emprunteur à payer car vous finirez de rembourser plus vite). C’est une option à étudier et à comparer à l’intérêt de faire un remboursement anticipé de son prêt si vous disposez immédiatement de cette somme d’argent.

- Vous diminuez vos mensualités. Cela va vous permettre de retrouver un peu d’air si votre situation est temporairement trop compliquée et que vous avez des fins de mois trop difficile. Néanmoins, cela va venir allonger la durée de vos remboursements et cela peut considérablement en augmenter le coût total (par la hausse des intérêts payés en plus par rapport au tableau d’amortissement initial et par le fait de devoir payer plusieurs cotisations d’assurance emprunteur en plus en allongeant vos remboursements de plusieurs mois).

La seconde option est à limiter ou à ne rendre que temporaire (une ou quelques années le temps de se refaire une meilleure santé financière) car elle peut être très coûteuse. Mais elle est parfois indispensable pour éviter de basculer dans une situation dangereuse (souscription de prêt personnel supplémentaire, découvert et agios qui s’accumulent, etc.).

Rien ne vous empêche de faire plusieurs fois des changements si votre contrat de prêt vous l’autorise. Vous adaptez ainsi vos remboursements à vos capacités financières du moment. Peu de personnes y pensent. C’est pourtant un levier très important pour optimiser son prêt et l’adapter aux changements dans votre vie.

Un exemple pour bien comprendre l’intérêt de cette option pour votre financement

Voici un exemple de situation courante et de l’intérêt de cette modularité. J’emprunte 200 000 € sur 20 ans à 2.00 %. Cela nous donne une mensualité d’environ 1 012 € et une projection de coût total des intérêts de 42 824 €. Nous payons en plus 50 € de cotisations tous les mois pour l’assurance du prêt.

5 ans plus tard, j’ai bénéficié de plusieurs augmentations de salaire et ma femme a changé d’emploi et a également augmenté ses revenus. Nos dépenses n’ont pas beaucoup évolué. Nous avons donc une capacité d’épargne plus importante. De plus, nous prévoyons un départ à la retraite dans 12 ans et nous aimerions avoir fini de payer notre maison à ce moment-là.

À ce stade, nous avons déjà remboursé une partie du prêt, il nous reste un capital restant dû de 157 226 € et nous avons déjà payé 17 933 € d’intérêts (eh oui ce sont les premières années où l’on paye le plus d’intérêts) et 3 000 € d’assurances.

Notre banque nous autorise une hausse de mensualité de 10, 20 ou 30 % du montant initial à date anniversaire. Nous avons la possibilité de l’augmenter de 20 %, soit à 1 214 € au lieu de 1 012 €. Nous allons donc finir de rembourser ces 157 226 € plus vite. En effet, cette augmentation de mensualité nous permet de réduire la durée restante à 12 ans et 3 mois au lieu de 15 ans.

Le coût restant des intérêts descend à 20 176 €. Soit un gain de 4 715 € (42 824 initial - 17933 déjà payé - 20 176) auquel je rajoute 33 mois d’assurances en moins soit 1 650 €. J’ai donc économisé 6 365 € sur le coût de mon financement et il ne nous restera que 3 mois à payer au moment de notre retraite.

Cette solution permet de le faire sans aucuns frais contrairement à un remboursement anticipé qui est généralement payant si vous ne l’avez pas négocié au moment de la signature du contrat de crédit.

À noter, si jamais les taux d’intérêt ont fortement baissé depuis 5 ans et que mon taux de 2.00 % n’est plus du tout compétitif. J’ai aussi la possibilité de faire racheter mon prêt immobilier et de démarrer alors un nouveau crédit avec ces mensualités plus importantes. Dans ce cas, la modularité n’est plus l’option la plus avantageuse mais ça vous ne pourrez le savoir que plusieurs années après avoir choisi votre crédit immobilier. Autant donc vous assurez la possibilité d’utiliser cette souplesse en choisissant un financement avec modularité, surtout avec cette période de taux déjà très bas.

Pour aller plus loin :

- Découvrez nos calculettes pour votre prêt immobilier.

- Regardez quelle banque fait les meilleurs taux de prêt en 2017.

- Renseignez-vous sur l’intérêt de passer par un courtier en immobilier.

- Prenez connaissance de l’évolution des taux de crédit immobilier en 2017.

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