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Suivre l’évolution du marché locatif privé pour bien investir

Auteur : David LELONG

Comme nous l’avons vu dans notre formation pour un investissement locatif gagnant en 12 étapes clés, il est préférable de bien s’informer sur les tendances du marché immobilier locatif des villes dans lesquelles vous souhaitez acheter un logement afin d’investir en bailleur informé.

Pour cela, vous pouvez par exemple vous renseigner sur les dernières tendances d’évolution sur le parc immobilier locatif privé. C’est ce que nous proposons de faire à travers cette page qui sera mise à jour régulièrement.

La rentabilité actuelle moyenne par ville et comment la calculer dans votre cas

Certaines villes ou secteurs géographiques proposent de plus grandes chances de trouver de bons logements pour investir avec une rentabilité locative suffisante. On peut voir notamment depuis quelques années que plus les prix sont élevés car sujet à une forte demande et plus le ratio prix/loyers est élevé. Cela signifie que le rendement global va se détériorer.

Par exemple, nous avons collecté les prix et les loyers afin de calculer ce ratio prix/loyer ainsi que la rentabilité brute (en intégrant les frais de notaire). Vous pouvez en consulter les résultats sur notre classement de la rentabilité locative dans 100 grandes villes en 2019.

Ces données ne constituent qu’une première approche à partir des moyennes générales pour chaque ville. Il peut y avoir de fortes disparités au sein de chacune des villes ou dans les communes environnantes. Il va falloir explorer ensuite plus en détail les secteurs qui vous intéressent et les types de biens visés (studio, T2, T3, etc.).

Si ce n’est pas clair pour vous, prenez le temps de bien comprendre comment se fait le calcul de la rentabilité locative. Que ce soit un rendement brut, net de charges ou net de charges et d’impôts, il vaut mieux savoir faire ces calculs afin de bien suivre ce que va vous rapporter réellement votre investissement immobilier locatif.

Pour ceux qui préfèrent s’équiper d’outils pour ce genre de calcul, vous trouverez ce service de calculs pour vos investissements immobiliers qui est très complet et bien adapté à ces besoins.

Les tendances d’évolution des prix des loyers dans votre ville

Pour bien appréhender le potentiel locatif d’une ville et notamment le taux de rentabilité locative moyenne, il faut s’appuyer sur les chiffres de votre secteur.

En ce qui concerne les évolutions des prix de l’immobilier, vous pouvez utiliser le site Patrim sur les prix immobiliers mis à disposition par l’administration fiscale à partir de chiffres réels des ventes. Vous pouvez également vous aider de ces 7 sites pour suivre les prix des logements en tenant compte de leur degré de fiabilité.

Pour ce qui concerne les loyers, il existe différents moyens de s’informer également. L’observatoire Clameur publie régulièrement des études complètes sur le sujet. Cela permet de rapidement obtenir des informations précieuses comme nous le verrons ci-dessous. Cela peut ensuite être complété avec des chiffres comme ceux de LocService.

Des loyers qui n'augmentent plus aussi vite que l'inflation

C’est une information primordiale à connaître avant d’investir dans l’immobilier locatif en France : depuis de nombreuses années, la hausse moyenne des loyers est inférieure à celle de l’inflation d’après Clameur. Cela signifie que votre placement devient moins rentable au fil du temps.

Le pire est que la tendance s’aggrave ces dernières années. Comme le montre ce graphique, autant entre 2007 et 2012, le grignotage de votre rendement par l’inflation était assez faible (1.7 % contre 1.8 %), autant depuis 2013, la pression s’accentue avec une augmentation des loyers limitée à 0.5 % par an qu’en l’inflation moyenne est de 0.8 % :

Évolution moyenne du prix des loyers par rapport à l'inflation ces dernières années d'après Clameur

Attention, ceci ne reste, encore une fois, qu’une moyenne. Certaines villes s’en sortent mieux que d’autres. Par exemple parmi les 20 villes les plus grandes par le nombre d’habitants, c’est Villeurbanne qui s’en sort le mieux sur la période 2013-2018 avec une moyenne de +1.5 % par an contre une inflation de 0.8 %. On peut également citer Nice (+1.6 %), Paris (+1.3 %) et Bordeaux (+1.1 %) parmi les villes où les loyers augmentent plus vite que l’inflation.

En revanche, dans certaines villes la hausse reste inférieure à l’inflation. C’est par exemple le cas à Grenoble et Toulouse (+0.5 %) ou à Nantes et Nîmes (+0.3 %). Enfin, les loyers sont même en baisse annuelle sur ces 5 ans dans des villes comme Marseille (-0.1 %) ou Le Havre (-0.5 %).

En outre, on peut voir qu’en moyenne les loyers baissent lors d’un changement de locataires. Cela dure depuis 2014 alors qu’auparavant les loyers augmentaient fortement entre 2 locataires, surtout dans les années 2000 à 2010 :

Variation des prix des loyers à la relocation d'un logement d'après Clameur

Effort moyen d'entretien et de rénovation

Il faut dire que les propriétaires bailleurs négligent dans la globalité les efforts d’entretien et de rénovation d’après cet autre graphique de l’observatoire Clameur sur le marché locatif privé :

Variation des efforts d'entretien et de rénovation des logements loués à des locataires par année

En 2018, seuls 13.3 % des relocations se sont effectuées après des travaux d’amélioration et d’entretien. C’est le niveau le plus bas observé depuis la création de cet indice en 1998. Cela fait 5 ans que ce taux est très en dessous de la moyenne historique sur 20 ans.

Difficile d’évaluer quelle est la cause et quelle est la conséquence. Une chose est certaine : un bien immobilier se dégrade avec le temps et demande régulièrement des efforts d’entretien et d’amélioration. De plus, les standards changent et les biens mis en location sont confrontés à la concurrence de biens immobiliers neufs notamment en provenance du dispositif de la loi Pinel.

La mobilité résidentielle est elle bonne actuellement ?

Autrement dit, est-ce qu’il y a suffisamment de demande de nouvelles locations pour entrer sur un marché en ce moment. C’est un point à ne pas négliger car dans certaines villes où l’offre locative est importante, une baisse de mobilité des locataires peut venir accentuer la concurrence entre propriétaires bailleurs qui ont un bien à louer. Cela se traduira inévitablement par des baisses de loyer à concevoir ou par des rénovations plus importantes que prévues afin de mieux positionner votre appartement ou votre maison par rapport à votre marché local.

Dans les chiffres de l’observatoire Clameur, vous pouvez voir que sur ces dernières années, la mobilité locative s’est bien redressée par rapport à celle observée entre 2007 et 2014. C’est une bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers. Cela signifie que globalement le marché est assez dynamique et donc qu’il y a moins de risques de subir de la vacance locative.

Évolution moyenne de l'activité du parc locatif privé par année d'après Clameur

Attention, cette activité du marché de la location par des bailleurs privés n’est pas homogène. Voici une carte qui vous donne plus de détails pour chaque région sur cette information :

Carte de l'activité des locations privées de logements en France en 2019

D’autres éléments pour réussir votre investissement locatif

Nous avons vu qu’il faut viser une bonne rentabilité quand on achète pour louer. Dans une période de prix très élevés à cause des taux bas, les espoirs de faire une belle plus-value à la revente sont plutôt réduits. Il faut donc tabler davantage sur un bon rendement pour générer de l’argent avec un investissement immobilier en 2019.

Ensuite, vous devez chercher à optimiser chacun des éléments de votre investissement. Cela passe par exemple par :

- Se poser les bonnes questions avant d’acheter un bien immobilier, en tenant bien compte des spécificités d’une recherche pour du locatif.

- Bien négocier le prix d’achat de son appartement.

- Savoir choisir sa banque pour un prêt immobilier au meilleur taux et optimiser tous les éléments de son crédit immobilier, il n’y a pas que le taux d’intérêt qui compte.

- Suivre ces 6 choses à faire avant de louer un logement.

- Choisir entre location nue et location meublée et entre régime micro-foncier et au réel. En bref, connaître les différents dispositifs et la fiscalité afin d’orienter ses choix vers ce qui est le plus performant tout en limitant les risques.

- Ne pas se tromper d’objectif. Par exemple, les réductions d’impôts avec l’immobilier ne constituent pas un objectif, mais un moyen parmi d’autres de faire croître son patrimoine, de générer un revenu complémentaire pour votre retraite, etc.

Pour aller plus loin :

- Retrouvez la liste des déductions possibles de vos revenus fonciers.

- Prenez en compte tous les frais d’un achat immobilier.

- Ne négligez pas la négociation du taux de votre assurance de prêt.

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