Comptabilité SCI : Quelles obligations ? Comment la faire ?

Quelles sont les obligations comptables pour les SCI ?

À l’instar des autres sociétés, les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont également soumises au code civil qui leur impose la gestion d’une comptabilité. Certaines obligations peuvent également être complétées avec le droit des sociétés ou bien le droit fiscal. Le type de comptabilité des SCI va être différent selon le régime d’impôt qu’elles ont choisi.

Cela concerne aussi la comptabilité d’une SCI familiale.

SCI soumises à l’impôt sur les sociétés

L’un des avantages des SCI est qu’elle laisse la possibilité aux gérants de choisir leur régime d’imposition. Dans le cas des SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), certains besoins comptables vont ainsi leur être imposées. L’obligation de tenir une comptabilité commerciale et d’établir des comptes annuels s’applique ainsi à certaines SCI ainsi que celles ayant une activité économique :

• SCI de construction-vente
• SCI d’une certaine taille
• Organismes de placement collectif immobilier

Ces différents types de société civile dans l’immobilier se doivent donc de tenir une comptabilité très précise et détaillée. Dans la majorité des cas, la tenue de journaux et de livres comptables est nécessaire pour regrouper l’ensemble des opérations comme :

• Livre-journal : enregistrement par ordre chronologique de tous les mouvements de l’entreprise (achat, vente, banque)
• Grand livre : regroupement de toutes les opérations par numéro de compte
• Journal de TVA
• Etc.

Ces différentes contraintes comptables imposées aux SCI à l’IS sont définies à la création lors de l’établissement des statuts. Dans cette situation, le gérant aura intérêt de s’équiper d’un bon logiciel de comptabilité afin de faire pour chaque année le bilan de son exercice social, sa déclaration de TVA, etc.

SCI soumises à l’impôt sur le revenu

Le choix du régime fiscal d’une SCI a des implications importantes qui se retrouvent notamment au niveau de la comptabilité. Ainsi, pour les SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR), les obligations comptables sont allégées : seule la tenue d’un cahier comptable permettant le suivi des recettes et des dépenses est suffisante.

Pour connaître les dispositions qui régissent les règles comptables pour les SCI à l’IR, il faut se référer aux articles 1855 et 1856 du Code Civil. Ces articles obligent simplement le gérant à présenter un cahier retraçant les recettes et les dépenses de la société civile immobilière. La gestion de cette comptabilité allégée est nécessaire pour garantir le bon fonctionnement de la SCI et pour permettre à l’administration fiscale d’avoir un suivi sur l’activité de cette dernière.

Quel est l’intérêt de la comptabilité pour une SCI ?

Quel que soit le type de SCI et leur régime fiscal, gérer une comptabilité, même allégée, est donc nécessaire. Cette étape obligatoire s’avère particulièrement importante, et ce pour plusieurs raisons :

• Garantit un suivi des comptes courants essentiel en cas de cessions des parts sociales
• Permet de suivre précisément les opérations sur le capital réalisées par chaque associé
• Prouve la légalité de la SCI et son bon fonctionnement

En cas de litiges, le fait d’avoir une comptabilité précise et en règle sera donc particulièrement bénéfique pour régler ces situations.

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Les SCI doivent-elles avoir un expert-comptable ?

Si le fait d’avoir recours aux services d’un expert-comptable n’est pas une obligation légale, cela reste néanmoins très conseillé. En effet, autant pour les SCI soumises à l’impôt sur le revenu que celles à l’impôt sur les sociétés au titre des revenus fonciers, le fait d’avoir un comptable à ses côtés sera bénéfique. Ce spécialiste du domaine offre ainsi différents avantages aux gérants des SCI :

• L’expert-comptable est soumis à un devoir de conseil
• L’expert-comptable est capable d’informer au mieux le gérant sur les différentes règles fiscales et leurs évolutions, vous profitez ainsi de sa veille juridique
• L’expert-comptable peut être de bons conseils pour le bon fonctionnement de la SCI (création, développement, cession)
• L’expert-comptable dispose d’outils et de logiciels performants pour la tenue de votre comptabilité
• L’expert-comptable peut gérer les différents documents fiscaux et juridiques

Le recours aux services de cet expert est donc un point à ne pas négliger pour être sûr de respecter les normes comptables et fiscales qui régissent les SCI. Comme pour la comptabilité en LMNP, Immobilier Danger recommande de recourir aux services d’un professionnel pour optimiser votre gestion de société. Cela peut se faire en ligne ou auprès d’une entreprise locale.

D’après l’article 1856 du Code civil : « “les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés.”« . Le gérant doit ainsi convoquer les associés tous les ans à une assemblée générale de SCI avec notamment une présentation d’un rapport sur toute l’activité de la société sur l’exercice social échu. Il doit détailler les pertes et les bénéfices afin de préciser le résultat annuel.

Les SCI doivent-elles nommer un commissaire aux comptes ?

Afin d’assurer le suivi des comptes de la société, la nomination d’un commissaire aux comptes va être obligatoire pour les SCI qui dépassent au moins deux des trois critères suivants :

• Montant total du chiffre d’affaires : 8 000 000 € (hors taxes)
• Montant total du bilan : 4 000 000 €
• Nombre de salariés : 50

Pour une société de taille importante avec un patrimoine conséquent, la nomination d’un commissaire aux comptes sera donc obligatoire de manière à garantir la légalité et le bon fonctionnement de ces sociétés.

Quel plan comptable pour une société civile immobilière ?

Les numéros de compte utilisés couramment dans le plan comptable d’une SCI sont les suivants pour retracer l’actif et le passif de l’entreprise :

• 101100 : Capital souscrit versé
• 110 000 : Report à nouveau créditeur (quand le résultat bénéficiaire n’a pas été versé en dividendes)
• 119 000 : Report à nouveau débiteur (quand le résultat déficitaire est reporté)
• 164 000 : Emprunt auprès des établissements de crédit
• 211 000 : Les terrains (élément qui ne peut pas bénéficier d’amortissements)
• 213 000 : Les constructions (les éléments amortissables comme les bâtiments, les installations générales, agencements et aménagements des constructions, les ouvrages d’infrastructure)
• 218 100 : Les Installations générales, agencements, aménagements divers
• 218 300 : Le mobilier
• 281 300 : Amortissement des constructions
• 281 810 : Amortissement des installations générales et aménagements
• 281 830 : Amortissement du mobilier
• 401 000 : Fournisseur (les dettes actuelles auprès de divers fournisseurs)
• 410 000 : Client (les créances actuelles dues par les clients)
• 445 510 : TVA à décaisser
• 445 620 : TVA récupérable sur immobilisation
• 445 660 : TVA récupérables sur autres biens et services
• 445 710 : TVA collectée
• 455 XXX : Compte courant de l’associé XXX
• 512 000 : Banque (le solde de votre compte bancaire)
• Etc.

Quel logiciel de comptabilité pour une SCI ?

Vous préférez faire votre comptabilité vous-même ? Vous aurez besoin d’un bon logiciel de comptabilité en ligne ou à télécharger.

Pour cela, il existe des logiciels spécifiques à ce type d’entreprise comme :

• ComptaSCI : pour les SCI à l’IR et à l’IS de toute taille : logiciel spécialisé sur les sociétés civiles immobilières à télécharger à partir de 89.90 € par an.
• InfoSCI : logiciel spécialiste en ligne avec différents modules selon vos besoins

Vous pouvez également utiliser des logiciels comptables plus classiques comme Sage50, Indy, Pennylane, MaCompta.fr, etc.

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La tenue d’une comptabilité en SCI : un critère à ne pas négliger

Avant de créer une SCI, il convient de connaître les différentes règles de fonctionnement à respecter. Parmi elles, tenir une comptabilité doit être fait avec le plus de précision possible.

De trésorerie ou commerciale selon le régime d’imposition de la SCI, la comptabilité peut s’avérer très détaillée dans certains cas. Afin de vous aider à réaliser une bonne comptabilité, le recours aux services d’un expert-comptable est donc plus que conseillé. En effet, en tant que spécialiste du domaine, il pourra vous accompagner au mieux dans la gestion comptable et fiscale de votre SCI, de manière à être en accord avec les règles et leurs évolutions.

Tenir une bonne comptabilité est donc nécessaire pour être en règle avec la législation, mais vous permet également de gérer au mieux les situations de litiges. La comptabilité va également être nécessaire pour réaliser les calculs de plus-value en cas de cession de parts.

Étant donné que la comptabilité est un domaine très spécifique et précis, il est donc essentiel de ne pas négliger ce point. Avant de créer votre société civile immobilière, informez-vous précisément sur les différentes règles comptables qui vous sont imposées et quels sont les dispositifs à suivre pour être en règle.