Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI ?

Auteur : David LELONG

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique couramment utilisée pour les projets immobiliers. En effet, de par ses nombreux avantages, ce genre de projet peut être une solution adaptée dans différentes situations. Cependant, derrière les atouts de la SCI, on retrouve quelques inconvénients qui doivent être pris en considération afin d’éviter les mauvaises surprises. Pour vous lancer sereinement dans un projet de SCI, nous vous présentons ici tous les avantages et les inconvénients que présente ce type de projet immobilier.

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La SCI : qu’est-ce que c’est ?

Constituée d’au moins 2 personnes (physique ou morales), la SCI est une structure juridique dans laquelle les personnes impliquées gèrent un ou plusieurs biens immobiliers avec le statut d’associé. La totalité du patrimoine immobilier est détenue par la SCI qui est ensuite divisée entre les différents associés en parts sociales qui sont calculées en fonction de leur apport. Concernant son fonctionnement, la SCI doit être organisée et gérée en fonction des statuts qui ont été décidés conjointement par les associés. La mise en place de modalités de prise de décision permet ainsi de garantir le bon fonctionnement de cette structure. Dans le fonctionnement de la SCI, les associés désignent un gérant qui aura la responsabilité de la gestion courante des biens immobiliers.

Quels sont les avantages de la SCI ?

Constitution et transmission du patrimoine simplifiées

L’une des principales raisons pour lesquelles les SCI sont créées concerne la transmission des biens immobiliers. Les règles juridiques qui régissent ce type de structure sont en effet plus souples à ce niveau-là. En montant une SCI, les associés peuvent se construire facilement un patrimoine immobilier et profiter de conditions particulièrement avantageuses pour la gestion et la transmission de ce dernier. La constitution du patrimoine immobilier est facilitée à différents niveaux :

  • Mise en commun des moyens financiers entre les associés
  • Partage des coûts du projet
  • Simplification de l’obtention de financements

En plus de faciliter la constitution du patrimoine, la SCI dispose de règles particulièrement avantageuses en ce qui concerne la transmission de celui-ci. En passant par ce système, il est notamment possible de réaliser des donations successives de parts sociales tous les 15 ans. Ce système de transmission permet ainsi de procéder à un héritage progressif. Contrairement à une donation “directe”, le système de transmission par la SCI permet d’optimiser et de réduire considérablement les frais d’héritage.

Flexibilité de fonctionnement

Lors de la création de la SCI, les associés ont la possibilité de fixer eux-mêmes les statuts et les conditions qui encadrent les prises de décision. Cette flexibilité au niveau de la prise de décisions s’avère particulièrement intéressante pour profiter d’un fonctionnement adapté au mieux à chaque projet immobilier. L’application des différentes règles fixées et le bon fonctionnement de la SCI seront assurés par le gérant qui est également le représentant légal de cette structure.

Liberté du capital de la SCI

Cette forme juridique présente l’avantage de n’imposer aucun capital social minimum. De ce fait, il est possible de fixer le capital social d’une SCI à un euro symbolique. Cependant, même s’il n’est pas obligatoire de fixer un capital social à sa SCI, il sera généralement nécessaire d’apporter un minimum de fonds. En effet, afin d’obtenir les financements auprès des banques, la présentation d’un capital social minimum sera systématiquement demandée.

Possibilité de choisir le régime d’imposition

La création d’une SCI apparaît comme une solution particulièrement intéressante pour l’optimisation fiscale. En fonction des objectifs des associés, il est possible de choisir le régime d’imposition qui convient le mieux à la SCI : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés. En optant pour l’impôt sur le revenu, les taxes sur les bénéfices s’appliquent directement à chaque associé, mais ils peuvent profiter d’une exonération quasi totale d’impôts en cas de revente du bien. Dans le cas où vous optez pour l’impôt sur les sociétés, il sera possible d’amortir le montant des taxes sur les bénéfices chaque année, mais l’éventuelle plus-value en cas de revente sera, elle, fortement taxée (voir notre article sur la plus-value en SCI).

Possibilité de scinder immobilier et activité professionnelle

Séparer le patrimoine immobilier de l’activité professionnelle permet de protéger l’immeuble. En effet, en cas de faillite de l’activité, le patrimoine immobilier restera la propriété de la SCI. À cet avantage, il faut ajouter le fait que la mise en place d’une SCI permettra de faciliter une éventuelle vente de l’entreprise. Étant donné que l’immobilier ne figure pas à l’actif du bilan comptable, cela permet ainsi de valoriser l’entreprise au prix le plus juste.

Quels sont les inconvénients de la SCI ?

Complexité à créer une SCI

Comme pour toute structure juridique, la réalisation de différentes démarches administratives est nécessaire pour monter une SCI. Parmi les différentes formalités légales à respecter, on peut noter :

  • Rédiger et signer les statuts de la SCI
  • Remplir le formulaire M0 société civile
  • Apports en capital à la structure
  • Publication d’une annonce légale
  • Dépôt de dossier au greffe du tribunal de commerce
  • Obtention d’attestations et de justificatifs

La réalisation de ces différentes formalités est nécessaire pour obtenir l’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés ainsi qu’un extrait Kbis par le greffe du tribunal de commerce. Créer une SCI a un coût à ne pas négliger.

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Responsabilité indéfinie des associés

En cas de difficultés financières de la SCI, les associés devront utiliser leur patrimoine personnel pour rembourser les créanciers de la structure. Ce risque est lié à la responsabilité indéfinie de chacun des associés. Cette responsabilité est néanmoins proportionnelle à la part sociale de chaque associé, ce qui influe directement sur les sommes dues par chacun des membres de la SCI.

Obligations administratives, fiscales et comptables de la SCI

Pour pouvoir gérer un ou plusieurs biens immobiliers via une SCI, de nombreuses obligations doivent être respectées. Parmi ces différentes obligations, on retrouve notamment :

  • Tenue d’une comptabilité (de trésorerie ou commerciale selon le régime d’imposition)
  • Déclaration de résultats à transmettre à l’administration fiscale
  • Obligations juridiques avec la tenue une assemblée générale annuelle

Selon l’importance de la SCI et le régime d’imposition de celle-ci, les démarches peuvent être plus ou moins lourdes. Quelle que soit la situation, de nombreuses règles doivent obligatoirement être respectées par les associées afin de garantir la légalité et le bon fonctionnement de cette structure.

Différents frais cachés

En optant pour la gestion de biens immobiliers au sein d’une SCI, il est important de prévoir les différents frais liés à ce type de structure. Dans le cas où la SCI dépose un permis de construire, elle devra obligatoirement faire appel aux services d’un architecte, et ce quel que soit le projet. L’intervention de ce professionnel peut donc représenter des dépenses supplémentaires conséquentes.

Parmi les autres frais cachés, on peut également citer les coûts liés aux services d’un expert-comptable. En effet, pour la gestion comptable de cette société, il sera conseillé, voire même obligatoire, de faire appel à ce professionnel. Afin d’accompagner les associés dans la gestion de la SCI et la prise de décision, il peut également être nécessaire de recourir aux services d’un notaire ou d’un avocat pour s’assurer de la validité et de la légalité des différentes opérations.

Obligation d’être au moins deux associés

L’un des inconvénients que présente la SCI concerne également le fait qu’elle ne peut être créée par une seule personne. Pour pouvoir monter ce genre de structure, deux personnes physiques ou morales doivent donc s’associer. Dans le cas où toutes les parts sociales sont attribuées à une seule personne durant l’existence de la SCI, un délai d’un an est accordé pour régulariser la situation.

La SCI : une structure adaptée pour certains projets

La création d’une SCI peut donc être motivée par différentes raisons et présente des avantages indéniables. Étant accessible à tous, ce type de structure peut ainsi vous permettre de répondre à des objectifs personnels comme professionnels. Parmi les atouts majeurs de la SCI, on retrouve donc :

  • Pas de capital social minimum
  • Flexibilité de la structure
  • Choix du régime d’imposition
  • Facilite la transmission du patrimoine
  • Séparation entre activité professionnelle et immobilier

Si les avantages de la SCI existent donc, il est important de ne pas oublier les différents inconvénients liés à ce genre de structure :

  • Responsabilité indéfinie pour les associés
  • Complexité de création
  • Nombreuses obligations et formalités
  • Frais supplémentaires
  • Structure composée d’au moins 2 personnes

Selon les projets et les objectifs de chacun, la création d’une SCI peut donc être la solution la plus intéressante. Aujourd’hui, ce genre de structure est particulièrement utilisé pour faciliter la transmission de patrimoine immobilier. En effet, permettant de réduire considérablement les frais d’héritage, la SCI apparaît comme une solution adaptée, notamment dans le cas de patrimoine immobilier conséquent.

Au niveau professionnel, la séparation entre l’immobilier et l’activité offre également une véritable protection et permet également d’avoir une meilleure visibilité sur la réelle valeur de l’entreprise. Afin de vous aider dans la mise en place de ce type de structure, le recours aux conseils et aux services de différents professionnels pourra être judicieux. En effet, en étant bien accompagné, vous serez assuré du bon fonctionnement de la SCI et du respect des différentes normes en vigueur.

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