Comment faire la comptabilité d'un LMNP ?

Auteur : David LELONG | Date de modification : 25 août 2022

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier meublé et que vous désirez le louer, vous pouvez demander l’obtention du statut de loueur de meublé non-professionnel (LMNP). Lors de la déclaration de vos revenus locatifs, vous pourrez alors recourir au régime réel qui vous permettra de défiscaliser une partie de vos revenus. Pour cela, il vous sera nécessaire de réaliser un bilan comptable minutieux regroupant les amortissements et la production d’un compte résultat. Si vous ne disposez pas de connaissance suffisante en comptabilité, vous pouvez toutefois faire appel à un comptable qui s’occupera de toutes les formalités administratives pour vous.

Grâce à l’expertise des comptables pour cette gestion de la réduction d’impôt en location meublée, vous pouvez gagner plus d’argent sur la fiscalité que le coût de leurs honoraires. Pour vous aider, Immobilier Danger vous explique les démarches à suivre pour assurer votre comptabilité en bonne et due forme.

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Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal qui concerne les personnes qui souhaitent acquérir un bien immobilier neuf ou rénové afin de le louer. Pour bénéficier de ce statut, il est impératif que vous louiez un bien immobilier meublé. Si vous disposez du statut LMNP, vous aurez alors la possibilité de déclarer vos revenus fonciers grâce à 3 dispositifs fiscaux qui seront accessibles selon certaines conditions :

  • Le régime micro-BIC qui vous fera bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%.
  • Le régime réel simplifié qui engendrera un amortissement de la valeur de votre logement et du mobilier.
  • Le régime Censi-Bouvard qui entraînera des réductions d’impôts.

Faut-il prendre un comptable pour déclarer sa location meublée en LMNP ?

Quelles sont les conditions pour obtenir le statut LMNP ?

Afin d’obtenir le statut LMNP et bénéficier d’avantages fiscaux grâce à la location de votre logement meublé, il est nécessaire que vous répondiez à certains critères tels que :

  • La mise en location d’un logement meublé.
  • Des loyers annuels inférieurs à 23 000€.
  • Vos revenus fonciers doivent être inférieurs à 50% de la totalité des revenus de votre foyer.

Pour être considéré comme un loueur meublé non professionnel, la location de votre logement meublé doit être effectuée au titre d’une activité secondaire en complément de votre activité professionnelle principale. Vos loyers seront alors perçus comme un apport financier supplémentaire au salaire que vous percevez tous les mois.

Découvrez aussi notre article complémentaire : « LMNP : liste du mobilier obligatoire« .

Comment faire la comptabilité d’un LMNP ?

Si vous bénéficiez du statut LMNP, la déclaration de vos revenus fonciers devra être faite sous la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Dans le cas où vous proposeriez du linge de lit, le petit-déjeuner ainsi qu’un service de réception et de nettoyage régulier au sein de votre habitation, vous seriez alors soumis à la TVA. Pour effectuer la comptabilité en LMNP de votre logement meublé en vue de déclarer vos revenus locatifs et de bénéficier de sérieux avantages fiscaux, il faudra vous intéresser à la fiscalité dont vous pouvez disposer.

La comptabilité avec le régime micro-BIC en LMNP

Avec le régime fiscal micro-BIC, la comptabilité sera bien plus facile à réaliser. Il vous suffira de déclarer vos revenus lorsque vous effectuerez votre déclaration d’impôts directement via le formulaire en ligne n° 2042 C. Grâce à ce type de régime, vous profiterez de l’abattement forfaitaire de 50% sans devoir fournir des documents justificatifs supplémentaires. Pour faire votre déclaration, vous devrez vous rendre dans l’onglet “Professions non salariées” puis, “Revenus de locations meublées non-professionnelles”.

La comptabilité avec le régime réel simplifié en LMNP

Concernant la déclaration de vos revenus fonciers sous le régime réel simplifié, cette démarche va vous demander de véritables connaissances en comptabilité, c’est pourquoi il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable qui pourra vous accompagner dans vos démarches.

Comment faire sa comptabilité en LMNP sous le régime réel ?

Si vos recettes sont supérieures à 70 000€, vous aurez l’obligation de les déclarer à l’aide du régime réel simplifié via le formulaire en ligne n° 2042 C-PRO. Ce régime étant plus pointilleux, il vous demandera de fournir, à l’Administration Fiscale, une liasse fiscale comprenant différents documents justificatifs tels que :

  • Un bilan comptable.
  • Un compte de résultat.
  • Les tableaux des immobilisations et amortissements.

Pour effectuer la déclaration de vos revenus locatifs avec le régime réel, il sera nécessaire que vous renseigniez les charges déductibles, les dépenses amortissables et le déficit LMNP sur le formulaire prévu à cet effet.

Quelles sont les charges déductibles ?

Avec des revenus locatifs inférieurs à 70 000€ par an, le micro-BIC sera celui auquel vous pourrez prétendre. Cependant, le régime réel reste facultatif et peut vous permettre de profiter d’avantages supplémentaires relatifs à la mise en location d’un bien immobilier meublé. Vous pouvez notamment bénéficier de charges déductibles tels que :

  • Les charges liées à l’électricité, l’eau, le téléphone et l’abonnement internet de votre logement meublé.
  • La taxe foncière, la taxe d’habitation ou la Contribution Foncière des Entreprises (CFE).
  • L’assurance habitation du propriétaire du bien immobilier.
  • L’assurance de loyers impayés.
  • Les charges de copropriété (hors travaux).
  • Les intérêts d’emprunts et les frais de dossiers.
  • Les dépenses liées à l’achat de mobilier ou à divers travaux avec une somme totale inférieure à 600€.

Si vous êtes passé par une agence immobilière afin de louer votre logement efficacement, vous pourrez également bénéficier de la déduction des charges en rapport avec les honoraires de l’agence et les frais de publicité visant à trouver un locataire.

Quelles sont les dépenses amortissables ?

Afin d’être bénéficiaire de réductions sur impôts lors de votre déclaration, il faudra que vous regroupiez les diverses dépenses dites amortissables. Ces dépenses sont considérées comme amortissables à partir du moment où elles dépassent la valeur de 600€. Elles regroupent notamment :

  • Les travaux de réparation en cas de sinistre.
  • Les travaux d’amélioration.
  • L’achat de mobilier.
  • L’achat du logement ainsi que les frais de notaire.

En quoi consiste le déficit LMNP ?

Si la déduction de vos dépenses locatives lors de votre déclaration est supérieure aux loyers perçus, vous serez alors dans une situation de déficit. La différence entre la déduction de vos dépenses et vos loyers perçus disposera d’un report dans le temps. Vous pourrez bénéficier du report d’amortissement jusqu’à une date illimitée alors que le report des charges sera uniquement valable 10 ans (comme pour le déficit foncier en location non meublée).

Pourquoi faire appel à un expert-comptable ?

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier meublé que vous louez, les réductions d’impôts seront plus intéressantes avec le régime réel simplifié qu’avec le micro-BIC. Néanmoins, la réalisation de la comptabilité pour ce type de régime est plutôt difficile, c’est pourquoi il est particulièrement recommandé de faire appel à un expert-comptable qui effectuera minutieusement vos déclarations fiscales. Lorsque vous achèterez votre logement meublé, l’expert-comptable sera une aide précieuse afin de vous aider à déclarer votre activité de LMNP au Greffe du Tribunal de Commerce. Grâce à l’accompagnement d’un expert-comptable, vous saurez également à quel régime de TVA souscrire afin de ne pas être sujet à une régularisation. De l’achat de votre bien immobilier à la revente de celui-ci, l’expert-comptable se tiendra à vos côtés en soutien à la réalisation des diverses démarches administratives liées à la location de votre logement.

Immobilier Danger vous offre un 1er rendez-vous téléphonique avec un expert-comptable spécialisé en LMNP pour pouvoir échanger sur votre projet et découvrir une offre à un prix très compétitif.

Concernant la déclaration de vos revenus locatifs sous le régime réel simplifié, il est conseillé de confier la comptabilité de votre logement à un expert-comptable qui s’assurera de regrouper toutes les informations nécessaires qui vous feront bénéficier de réductions d’impôts. Bien que faire appel à un professionnel s’élève à une somme comprise entre 300€ et 1000€ par an, ces frais feront partie des charges déductibles de vos loyers lors de votre déclaration avec le régime réel. En confiant votre comptabilité à un expert-comptable, vous profiterez alors de nombreux avantages fiscaux.

Pourquoi ça peut coûter plus cher de vouloir le faire soi-même ?

Sur Immobilier Danger, nous vous répétons qu’il est primordial pour la rentabilité de votre investissement de chercher à augmenter les recettes et de limiter les dépenses. On pourrait donc vouloir se passer des services des comptables en faisant sa déclaration seul. Seulement, cela présente différents inconvénients et cela peut même être source de plus de dépenses qu’avec un professionnel :

  • La nécessité d’acheter un logiciel comptable pour fournir la balance ou les grands livres comptables
  • L’obligation de faire une télédéclaration au Service des Impôts des Entreprises (SIE) vous contraint à payer des services tiers pour un coût d’une centaine d’euros
  • Les investisseurs particuliers qui font leur déclaration eux-même sont bien plus contrôlés que ceux qui passent par un comptable.
  • La liste et la complexité des Cerfa à envoyer sont importantes, le risque d’erreur est élevé et ainsi de sous-optimisation du potentiel de votre placement. Les calculs sur les amortissements sont souvent sujets à des erreurs et des interprétations diverses quand on n’est pas professionnel du sujet.

Pour toutes ces raisons, nous vous recommandons de passer par un expert-comptable spécialisé. Cela peut se faire en ligne à un tarif très accessible. Par exemple, avec l’offre de notre comptable spécialisé en investissement locatif avec lequel vous pouvez prendre un rendez-vous téléphonique pour échanger sur ce sujet.

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