Qu’est-ce qu’une SCI Familiale ?

Auteur : David LELONG

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société qui a un objet immobilier. Nécessitant un regroupement de deux associés au minimum, ce type de société permet la détention d’un bien immobilier par plusieurs personnes dans l’objectif d’en faciliter la transmission notamment. La SCI peut être mise en place dans un cadre familial afin de profiter d’une fiscalité avantageuse et de faciliter la transmission du patrimoine immobilier.

Avant de se lancer dans les procédures pour mettre en place une SCI Familiale, il convient de faire le point sur les avantages et les inconvénients de ce type de société à but non commercial. Pour bien comprendre à quoi sert une SCI familiale et quelles sont les démarches pour la mettre en place, nous faisons ici le point détaillé sur le partage d’un bien immobilier entre plusieurs membres d’une même famille.

La SCI familiale : qu’est-ce que c’est ?

Présentation de la SCI familiale

La SCI est donc une société réunissant au moins deux personnes possédant un bien immobilier à parts égales ou non. Ce type de société peut être mis en place à l’échelle familiale. Dans le cadre d’une SCI familiale, les membres d’une même famille, qui le souhaitent, détiennent chacun une quote-part d’un bien immobilier.

Lorsqu’une SCI familiale est mise en place, c’est donc la société qui devient propriétaire du bien et chacun des membres de cette société dispose de parts sociales correspondant au montant de son apport. Les articles 1832 et suivants du Code Civil ainsi que les articles 1845 et suivants réglementent le fonctionnement et les conditions de création de ce type de société.

SCI familiale pour gérer un patrimoine immobilier en famille
 

Fonctionnement d’une SCI familiale

Pour créer une SCI, il est tout d’abord nécessaire d’être au moins deux personnes. Au niveau de la nationalité des personnes engagées dans cette société, la loi ne fixe aucune restriction. Concernant l’âge des associés, la loi autorise également les mineurs à être inclus dans une SCI, tant qu’elle n’a pas de but commercial. La durée de vie d’une SCI est au maximum de 99 ans. Au niveau de son fonctionnement, il est défini par les différents statuts des associés. Pour garantir le bon fonctionnement de ce montage, le fonctionnement de la SCI et les statuts de chacun doivent être rédigés par écrit au préalable par un professionnel du droit. Si la définition du fonctionnement d’une SCI familiale est relativement libre, certaines clauses doivent obligatoirement être présentes :

  • Étendue du mandat du gérant
  • Règles de majorités pour les votes aux assemblées
  • Limites du droit de vote : uniquement les parents
  • Règles spécifiques lors de la vente ou l’échange de parts
  • Conditions en cas d’entrée ou de sortie dans la société

Une rédaction claire et reconnue par un professionnel du droit des différentes règles qui conditionnent le fonctionnement d’une SCI familiale est donc obligatoire et particulièrement importante pour éviter au maximum les situations de litiges.

Qui dirige ce type de société ?

Pour le traitement des affaires courantes, un gérant est nommé par les membres de la SCI. En ce qui concerne les décisions les plus importantes, elles sont étudiées en assemblée générale et votées selon la règle de majorité fixée dans les conditions de fonctionnement de la SCI.

Dans le cadre d’une SCI incluant simplement les parents et les enfants, le mandat est généralement donné aux parents qui sont cogérants. Dans ce type de situation, la durée du mandat des parents n’est que rarement spécifiée et continue ainsi jusqu’à leur décès ou la cessation de la SCI.

La gestion d’une SCI familiale

Comment est gérée une SCI familiale ?

La gestion et le fonctionnement d’une SCI familiale dépendent donc des conditions fixées par les associés lors de la création de cette société. Ces conditions s’avèrent particulièrement importantes afin de connaître la procédure à suivre en cas de décès de l’un des associés notamment (droits de succession, donation de parts). Au sein d’une SCI familiale, les membres possèdent chacun des droits en contrepartie de leur apport :

  • Droit de vote lors des assemblées générales : validation des comptes, nomination du gérant…
  • Demande d’avis sur une question ou un problème
  • Cession des parts sociales
  • Accès aux documents et informations concernant la SCI

Quelle est la responsabilité des membres ?

Lorsque la SCI est endettée, l’ensemble des associés de cette société doivent en assurer le remboursement. Lorsque cette société n’est plus en capacité de rembourser ses dettes, les créanciers peuvent donc se tourner vers les différents associés de la SCI et même procéder à une saisie des biens personnels dans certains cas. La réparation des dettes de la SCI va se faire de manière proportionnelle en fonction de la part sociale de chacun.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

L’une des principales raisons qui poussent à la création d’une SCI familiale est le fait d’éviter le régime de l’indivision. En optant pour ce type de montage, cela permet aux membres d’une même famille de faciliter plusieurs démarches au niveau de la transmission des biens notamment et de profiter d’une souplesse plus importante au niveau de la gestion des biens immobiliers.

En effet, au niveau de la prise de décision, la création d’une SCI permet de clarifier et de gérer au mieux un investissement immobilier. Avec ce type de montage, les risques de conflits et de blocages lors de transmission en indivision sont ainsi évités. La création d’une SCI de famille est profitable sur différents points :

  • Associer ses enfants à un projet immobilier pour leur constituer un patrimoine sans frais supplémentaires
  • Démarches simplifiées pour la transmission
  • Réduction des coûts de succession
  • Avantages fiscaux

Que ce soit pour une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif, la création d’une SCI familiale peut ainsi être motivée pour de nombreuses raisons.

Comment créer une SCI familiale ?

Les démarches

En apparence simple, la création d’une SCI familiale nécessite cependant le respect de certaines étapes :

  • Rédaction des conditions et des statuts de la société
  • Dépôt du capital social
  • Nomination d’un gérant et éventuellement d’un commissaire aux comptes
  • Publication d’un avis de constitution au Journal d’Annonces Légales (JAL)
  • Dépôt d’un dossier d’immatriculation auprès du Centre de Formalités des Entreprises

Une fois ces différentes étapes respectées, le greffe du tribunal de commerce se chargera d’inscrire la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Une fois l’inscription validée, un extrait Kbis sera fourni à la SCI afin de reconnaître officiellement la création de cette société.

Les pièces justificatives à fournir

Pour pouvoir créer une SCI familiale, les associés fondateurs doivent déposer un dossier d’immatriculation auprès du CFE comprenant différentes pièces justificatives :

  • Le formulaire M0 rempli et signé
  • Les statuts des membres associés datés et signés
  • Le certificat de dépôt de capital
  • L’acte de nomination du gérant
  • Le justificatif de domiciliation de la société
  • L’attestation de parution au JAL
  • La déclaration des différents bénéficiaires effectifs de la société

Pour que le dossier soit complet, il est également nécessaire d’y joindre différentes pièces relatives au gérant : copie de carte d’identité, déclaration sur l’honneur de non-condamnation, attestation de filiation. Dans le cas où un commissaire aux comptes a été désigné, il est nécessaire de joindre au dossier une lettre d’acceptation de sa nomination ainsi que son justificatif d’inscription sur la liste officielle des commissaires aux comptes.

Quels sont les avantages et inconvénients d’une SCI ?

Les avantages

Constituer une SCI présente de véritables avantages, notamment vis-à-vis du régime d’indivision. En effet, dans le cadre d’une SCI, la gestion du patrimoine immobilier s’avère plus souple et la transmission est également simplifiée. Contrairement au régime d’indivision, la rédaction des conditions de gestion et des statuts de chacun des associés permet d’éviter les risques de blocage et les litiges.

Cela s’explique notamment par le fait que les décisions sont prises à la majorité, et non à l’unanimité comme l’impose le régime d’indivision. En optant pour la création d’une SCI familiale, vous profitez ainsi de plusieurs avantages :

  • Cadre clair et solide pour réaliser un investissement immobilier en famille
  • Précision des règles et des conditions appliquées en cas d’héritage
  • Procédures simplifiées pour la transmission de biens entre concubins
  • Gérance du patrimoine mieux organisée
  • Réparation précise entre les nus-propriétaires et les usufruitiers
  • Nombreux avantages fiscaux : transmission de parts, diminution des frais sur les droits de succession, calcul avantageux pour les plus-values.

Les inconvénients

Si la création d’une SCI familiale présente donc des avantages indéniables, il faut également noter que certains inconvénients sont également présents. Pour que l’opération soit la plus bénéfique pour tous les membres de la famille impliqués, il est donc essentiel de garder à l’esprit les inconvénients de la SCI :

Règles et obligations parfois lourdes : assemblées générales, tenue d’une comptabilité, procès-verbaux…

  • Conditions et règles claires et précises à définir
  • Formalités et démarches à suivre pour la création de la SCI
  • Frais de création
  • Responsabilité illimité des associés
  • Assujettissement à l’impôt sur les sociétés en cas de bénéfices de la SCI (investissement locatif)
  • Dans le cas où vous souhaitez réaliser un investissement immobilier avec pour objectif la location meublée, il est préférable d’opter pour une autre forme de société avec une fiscalité plus adaptée.
Transmettre plus facilement un bien immobilier à ses enfants ou petits-enfants grâce à la SCI familiale
 

Quel est le coût d’une SCI familiale ?

La rédaction des statuts

La création d’une SCI génère certains frais et notamment la rédaction des statuts. Obligatoirement rédigés au moment de la création de la société, il est essentiel de bien les définir. En effet, dans le cas où vous les modifier par la suite, sachez que cela est possible mais entraînera des frais supplémentaires.

Pour définir précisément les conditions de votre SCI et les différents statuts des associés, sachez que plusieurs options s’offrent à vous et représentent un coût très différent :

  • Rédaction par soi-même : cette option vous permet d’éviter les frais qui sont liés aux services d’un avocat. Cependant, la rédaction des statuts est un élément qu’il ne faut pas négliger et qui demande de respecter certaines normes juridiques. La rédaction des statuts par soi-même n’est donc envisageable que si vous avez déjà suffisamment de connaissances juridiques.
  • Rédaction par un avocat, un notaire ou un expert-comptable : les frais peuvent varier entre 500 € et 2 500 € selon les tarifs du prestataire choisi et l’importance du projet.
  • Rédaction via une plateforme numérique : différents sites proposent aujourd’hui la rédaction des différents documents nécessaires pour la création de votre SCI (statuts, formulaire Cerfa M0, liste des associés, inscription au registre des bénéficiaires effectifs…). Selon les projets, cette solution peut s’avérer intéressante.

Le capital social d’une SCI

Comme pour toute création de société, la constitution d’un capital social est nécessaire pour créer une SCI. Pour que cette opération soit validée, il convient ensuite de déposer ce montant à la banque qui émettra ensuite une attestation de dépôts des fonds. Ce document rentre dans les éléments nécessaires pour la création d’une SCI. Au niveau du montant minimum pour la création d’une SCI, il faut savoir qu’il est seulement d’un euro.

Les frais d’annonce légale

Afin de suivre au mieux les démarches nécessaires à la création de votre SCI, vous devrez également publier une annonce dans un JAL. Cette publication a un coût, que vous le fassiez vous-même ou que vous passiez par un prestataire. Les frais de publication de votre annonce vont varier selon différents critères : longueur de l’annonce, le journal dans lequel est publié l’annonce, le lieu du siège social. En moyenne la publication de l’annonce légale va varier entre 100 € et 300 €.

Les frais d’immatriculation

D’autres frais obligatoires vont également s’ajouter au processus de création de la SCI : les frais d’immatriculation. Quelle que soit l’option que vous avez choisie pour la création de votre société, vous devrez payer des frais d’immatriculation d’une SCI qui s’élèvent à 70,39 €.

À noter : sachez qu’une déclaration obligatoire des bénéficiaires effectifs de la SCI va également s’ajouter à la facture (environ 25 €).

Le coût total de la création d’une SCI

Pour toute création d’une SCI, des frais seront obligatoirement facturés. Selon l’importance du projet et de la voie que vous choisissez pour la créer, le montant des frais va fortement varier :

  • Rédaction des statuts : de 0 € à 2 500 €
  • Dépôt du capital social : montant minimum d’1 €
  • Frais d’annonce légale : de 100 € à 300 €
  • Frais d’immatriculation : 70 €
  • Déclaration des bénéficiaires effectifs : 25 €
  • Au minimum, il faut donc compter des frais de 200 € pour pouvoir créer une SCI. Cependant, le montant de ces frais peut augmenter considérablement, notamment si votre projet est important et qu’il nécessite le recours à un prestataire pour effectuer les différentes démarches administratives.

Comment modifier les statuts ?

Une définition claire et précise des statuts au moment de la création de la SCI est donc essentielle pour éviter le changement des statuts en cours de route. Néanmoins, cela est possible sous réserve de respecter les formalités relatives à ces changements.

En effet, le changement des statuts peut s’effectuer sous réserve de réunir l’assemblée générale. Cette modification des statuts survient généralement dans les situations suivantes : changement de gérant, transfert du siège social, augmentation du capital, décès de l’un des associés…

Les différentes formes de SCI

Quel que soit le type de SCI que vous souhaitez créer, sachez qu’il est nécessaire d’être au moins deux associés. Le but de ce type de société est de se constituer un patrimoine immobilier et de profiter de plusieurs avantages au niveau de la transmission et au niveau fiscal notamment. Afin de savoir quel type de SCI est le mieux adapté, il convient de définir au mieux votre projet. En effet, il existe aujourd’hui de multiples formes de SCI :

  • La SCI de location
  • La SCI familiale
  • La SCI d’attribution
  • La SCI de construction vente

La SCI familiale : une option avantageuse

L’un des principaux objectifs de la création d’une SCI familiale est de constituer et développer un patrimoine immobilier en famille. La réalisation d’un investissement immobilier par une SCI familiale offre de nombreux avantages pour les personnes impliquées dans ce projet. En effet, au niveau de la transmission du patrimoine entre parents et enfants notamment, la SCI familiale permet de faciliter considérablement les démarches.

Elle apparaît comme une véritable alternative au régime d’indivision qui peut entraîner des blocages et des litiges entre les membres d’une famille. Pour simplifier les démarches d’héritage mais également profiter d’une fiscalité avantageuse, la création d’une SCI en famille apparaît ainsi comme une solution particulièrement intéressante.

Avant de se lancer dans ce type de projet, il convient de définir au mieux vos besoins et d’identifier les différents associés dans cette société. En effet, si la SCI familiale présente de nombreux avantages, il faut également prendre en compte le fait qu’elle entraîne des frais et certaines contraintes administratives. Pour que la création d’une SCI familiale soit la plus intéressante et bénéfique possible, il convient donc de définir au mieux votre projet et d’être bien accompagné. En ayant recours à des professionnels du secteur vous pourrez ainsi créer sereinement votre SCI familiale.

Retrouvez tout ce qu’il faut savoir sur ce type de société dans notre guide de la SCI.

Comparez les taux
de 100 banques

pret bancaire

Comparez
40 assurances de prêt !

assurance de pret

Guide de l'achat
immobilier en 2020

guide achat

Pour approfondir :