SCI et Achat Immobilier : une solution avantageuse ?

Auteur : David LELONG

Lorsque vous souhaitez réaliser un investissement immobilier, de nombreux moyens s’offrent à vous pour financer votre projet, mais aussi pour vous assurer un régime fiscal avantageux sur votre bien. Parmi ceux-ci, la mise en place d’une SCI peut-être particulièrement indiquée, selon les détails de votre achat et votre situation, dès lors que vous investissez à plusieurs. Nous vous expliquons ici toutes les notions de cette structure spécifique pour une acquisition immobilière simple et une gestion optimale de votre bien.

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Rappel : Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une Société Civile Immobilière, est une entreprise à objet civil qui permet l’achat et la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers à long terme. Cette forme juridique n’autorise cependant pas d’activité commerciale sur vos biens et requiert l’association de deux personnes au minimum. La SCI peut ainsi être créée entre deux époux, deux membres d’une même famille, ou encore deux proches, afin de faciliter l’acquisition d’une maison, d’un appartement, ou encore d’un immeuble.

Quel que soit le nombre d’associés, certaines étapes seront nécessaires à la création de votre SCI telles que la rédaction des statuts, mais aussi la constitution du capital pour l’achat du bien immobilier concerné. Deux solutions s’offrent à vous afin de constituer celui-ci : un apport numéraire avec de l’argent qui vous servira ensuite à l’acquisition du bien, ou l’apport d’un immeuble, d’un appartement, d’une maison, ou d’un terrain à la SCI. Cette dernière option vous impose néanmoins un passage chez le notaire pour acter la répartition et la valeur des parts sociales des différents associés. Dans tous les cas, c’est la Société Civile Immobilière qui devient propriétaire du bien acquis.

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Achat immobilier en SCI : quels sont les projets possibles ?

Selon vos envies et vos capacités financières, la création d’une SCI peut s’effectuer pour des motifs variés au cours de votre vie. Toutefois, certains projets ne vous permettent pas toujours d’atteindre pleinement vos objectifs en fonction du contexte ou de la raison de votre achat. Petit tour d’horizon des cas d’investissements les plus fréquents.

Acheter votre résidence principale

L’achat immobilier en SCI d’une résidence principale est une option qui peut s’avérer intéressante pour les couples souhaitant investir dans leur logement. Selon votre situation maritale, il est donc judicieux d’opter pour cette solution malgré les démarches administratives inhérentes à la création de cette forme juridique. Vous profitez ainsi d’une transmission facilitée du bien, mais aussi d’une optimisation de votre fiscalité lorsque vous souhaitez revendre votre logement, ainsi que d’une réduction fiscale pour votre foyer fiscal.

Investir dans une location meublée

Comme mentionné ci-dessus, la SCI est une société civile qui n’a pas pour objet la commercialisation de bien. S’il est possible de louer ce dernier en meublé avec une SCI, vous dépendez alors de l’impôt sur les sociétés. De plus, vos revenus, ainsi que vos parts sociales et les bénéfices inhérents sont soumis au même régime fiscal. Il n’est donc pas toujours conseillé d’opter pour une Société Civile Immobilière si votre projet consiste uniquement à la location de longue durée de votre bien.

Devenir marchand de biens immobilier

De la même manière que pour une location meublée, il n’est pas possible d’utiliser la forme juridique d’une SCI avec une intention spéculative pour réaliser des achats immobiliers et revendre vos biens à court terme. En effet, dans ces conditions vous pouvez être qualifié de marchand de bien et l’objet de votre SCI est alors commercial. Vous vous exposez alors à des sanctions lourdes qui pourraient remettre en cause votre projet. Afin de mener ce dernier dans les meilleures conditions, nous vous conseillons donc une forme juridique plus adaptée telle que la SARL ou le statut de micro-entreprise.

SCI Achat Immobilier : quelle forme selon vos envies ?

S’il est important de vérifier la compatibilité de votre projet avec la forme juridique d’une SCI et la législation en vigueur qui y est rattachée, une Société Civile Immobilière vous offre également différentes possibilités, plus ou moins avantageuses selon vos envies. Nous vous présentons ici les trois formes de la SCI pour vos projets d’achat immobilier.

La SCI de location

Cette version spécifique de la SCI vous permet de réaliser un projet d’investissement locatif, tout en choisissant le régime fiscal le plus favorable en fonction de votre situation. La société est alors la seule propriétaire des biens immobiliers loués et vous avez la possibilité de choisir entre un impôt sur le revenu ou celui sur les sociétés.

La SCI familiale

Particulièrement utilisée pour la gestion commune et la transmission d’un patrimoine immobilier, la SCI familiale vous garantit une fiscalité, ainsi qu’une donation facilitée. Une structure idéale afin d’anticiper l’avenir et les imprévus pour une organisation sereine. De plus, vous mettez vos proches à l’abri en réduisant nettement les frais liés aux droits de succession.

La SCI professionnelle

En tant que dirigeant d’entreprise, la SCI professionnelle est une opportunité d’optimiser la fiscalité inhérente à la propriété de votre local professionnel ou d’une habitation. Dans cette configuration, vous achetez votre bien immobilier pour le louer ensuite à votre SCI. Sa valeur foncière n’apparaît alors pas dans les actifs de votre société et ne peut donc pas être saisie par des créanciers, y compris lorsque vous avez des dettes sociales. De plus, vos loyers sont perçus comme des charges déductibles de votre impôt. Un montage particulièrement intéressant afin de réduire votre fiscalité simplement.

Pourquoi opter pour un achat immobilier en SCI ?

Si vous souhaitez acheter une maison notamment, un appartement, ou même un local professionnel pour votre société, la Société Civile Immobilière vous permet des facilités à de nombreuses étapes de votre projet.

Une capacité d’emprunt plus importante

La forme juridique spécifique de la SCI implique que vous restiez associé au minimum deux ans, avec des moyens financiers qui seront logiquement augmentés. L’organisme bancaire contacté pour votre prêt immobilier tient compte de la capacité d’emprunt de chaque associé à l’étude de votre dossier. Vous pouvez donc bénéficier d’un emprunt plus important qui vous permet de concrétiser vos envies sans forcément subir un taux d’intérêt élevé ou un refus de la banque.

Des charges et des coûts mutualisés

Les frais d’acquisition, mais aussi ceux de gestion, sont répartis entre tous les associés de la SCI. Cette division réglementaire permet ainsi à chacun de réaliser des économies sur les charges d’entretien du bien immobilier, le règlement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation, ou encore les éventuelles dépenses liées à des travaux de rénovation. Vous entretenez ainsi plus facilement votre bien immobilier au fil des années pour une propriété qui ne perd pas de sa valeur.

Une gestion commune sans les soucis de l’indivision

Alors qu’une acquisition à plusieurs peut vous soumettre au régime de l’indivision et vous imposer des décisions uniquement prises à l’unanimité pour chacune des démarches liées à votre logement, l’achat immobilier en SCI vous garantit une gestion plus simple avec la désignation d’un gérant unique pour les actes courants. Une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire est cependant conviée pour les décisions plus importantes. Dans tous les cas, les décisions peuvent se prendre de manière fluide.

La responsabilité subsidiaire pour chaque associé

Si votre Société Civile Immobilière crée des dettes, il est important de noter que les créanciers doivent d’abord tenter un remboursement par la SCI et non par les associés. Toutefois, la responsabilité de chacun de ces derniers n’est pas limitée à l’apport personnel du capital social. Ainsi, si vos créances sont plus élevées que celui-ci, le restant dû pourra vous être réclamé à titre personnel pour solder la dette. Enfin, vous restez cependant uniquement responsable des dettes de votre SCI en fonction de votre nombre de parts sociales au capital de la société. Un créancier ne peut donc pas vous demander le paiement de ce qu’un autre associé lui doit.

Quel financement pour votre projet d’achat immobilier en SCI ?

Quel que soit votre projet, le financement de celui-ci doit respecter les conditions de la forme juridique choisie, mais aussi vous assurer un emprunt avantageux. Dans le cadre de la création d’une SCI, deux solutions s’offrent à vous :

  • Un prêt bancaire au nom de votre SCI : avec la souscription d’une garantie telle qu’une hypothèque ou un cautionnement, les fonds sont directement versés sur le compte bancaire de votre société. S’il s’agit d’une solution pratique et souple, il est toutefois important de noter que vous ne pouvez pas bénéficier des prêts aidés destinés aux particuliers dans cette configuration.
  • Un emprunt à titre personnel pour chacun des associés : chaque associé contracte un prêt immobilier auprès de la banque de son choix. Il est alors parfaitement possible de bénéficier de certains dispositifs à la fiscalité avantageuse tel que celui de la loi Pinel. Les associés réalisent ensuite un apport afin de constituer le capital de la SCI.

Réaliser un achat immobilier grâce au dispositif Pinel

Le dispositif de la loi Pinel, mis en place en 2014, afin de faciliter l’investissement locatif concernant des biens immobiliers non meublés. Lorsque vous créez une SCI avec un emprunt à titre personnel des associés, vous pouvez donc bénéficier de ce programme en respectant toutefois certains critères relatifs à :

  • la nature du logement : le bien acquis doit obligatoirement être un logement neuf, être en l’état de futur achèvement (VEFA), ou nécessiter des travaux de rénovation importants afin de répondre aux normes de performance énergétique en vigueur.
  • la localisation du bien immobilier : le logement doit se situer dans les zones A, A bis ou B1, définies par le dispositif Pinel. Il s’agit de zones où le marché immobilier est tendu.
  • au prix et à l’exploitation du logement : en optant pour un investissement SCI Pinel, vous êtes limité à deux acquisitions par an avec des prix d’achat maximum de 300 000 euros ou de 5 500 euros / m2. De plus, les associés doivent s’engager sur la durée de 6, 9, ou 12 ans selon l’option choisie.

Si votre projet immobilier peut correspondre aux critères requis pour le dispositif Pinel, vous pouvez donc investir avec une fiscalité avantageuse pour un bien locatif optimal.

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Quelle fiscalité pour votre achat immobilier en SCI ?

La forme juridique d’une SCI impose généralement une fiscalité transparente avec une société de personnes. Les recettes locatives sont alors imposées proportionnellement auprès de chaque associé par le biais de l’impôt sur le revenu (IR) uniquement. Cependant, il est également possible de choisir de soumettre votre Société Civile Immobilière à l’impôt sur les sociétés (IS). Vous pouvez alors déduire les charges réelles du bénéfice imposable afin de profiter d’un meilleur amortissement. Vous ne pourrez toutefois pas revenir à une imposition de particulier par la suite si vous optez pour cette formule. À noter que l’investissement d’une location meublée vous soumet obligatoirement à l’IS.

La taxation de vos plus-values dans le cas d’un achat immobilier en SCI

Selon l’imposition de l’IR ou de l’IS sur votre bien immobilier, le montant de la taxation varie lorsque vous souhaitez céder un immeuble en SCI. On observe ainsi les moyennes suivantes :

  • SCI soumise à l’IR : l’imposition des plus-values est de 19% avec 17,2% de prélèvements sociaux en plus. Vous bénéficiez toutefois d’un abattement variable selon la durée de détention de votre bien immobilier cédé.
  • SCI soumise à l’IS : la plus-value est ajoutée au résultat de votre SCI avant d’être imposée à l’impôt sur les sociétés. Dans le cas où des dividendes ont été versés aux associés, ces derniers seront alors soumis de façon personnelle à l’impôt sur les revenus.

Simplifier la transmission de votre patrimoine grâce à une SCI

Les abattements ou le démembrement immobilier de votre patrimoine peuvent vous aider à le transmettre simplement lorsque celui-ci est détenu par une SCI. Deux options avantageuses qui vous épargnent des frais de succession ou de mutation souvent coûteux pour vos héritiers ou vos bénéficiaires.

Faire une donation avec abattements

Dans le cadre d’une SCI, vous donnez des parts sociales et non un immeuble, ce qui vous permet de bénéficier d’une décote sur votre transmission. L’administration fiscale se base alors sur le passif de votre SCI, ainsi que le fait que des parts sociales demeurent moins faciles à revendre qu’un logement complet, pour déterminer l’abattement adéquat. De plus, vous pouvez effectuer des donations à vos enfants avec une exonération totale de taxation. Ce type de transmission se limite toutefois à une valeur de 100 000 euros tous les 15 ans, par parent et par enfant. Enfin, le régime de l’indivision peut faciliter la gestion de la succession lorsque l’entente entre les enfants n’est pas très bonne.

Réaliser un démembrement de propriété

Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, le démembrement de la propriété vous permet de désigner vos enfants comme nue-propriétaires tout en conservant l’usufruit du bien. À votre décès, les parts sociales sont automatiques transmises à vos enfants sans aucun frais de succession.

Quelle obligation de revente lors du départ d’un associé en SCI ?

Dès lors que vous investissez dans un bien immobilier, il est important d’anticiper les formalités de sa revente à moyen ou long terme selon votre projet, et particulièrement dans le cas d’une SCI où plusieurs associés sont impliqués. Si l’un de ces derniers souhaite quitter votre Société Civile Immobilière, il n’est pas obligatoire de mettre en vente votre bien. Il vous suffit alors simplement de revendre les parts sociales correspondantes afin de faire entrer un nouvel associé au sein de votre société. Les statuts de votre SCI contiennent d’ailleurs généralement une clause d’agrément des cessions afin de simplifier vos démarches et assurer l’approbation de chaque associé sur les modalités de ce remplacement. De plus, la cession de parts ne représente pas une véritable transaction et n’impose donc pas l’émission d’un acte notarié. Vous pouvez ainsi poursuivre votre gestion en évitant des frais notariaux supplémentaires.

Selon les détails de votre projet immobilier, et malgré des démarches administratives importantes à la création de votre société, la SCI est une forme juridique particulièrement intéressante pour vous permettre d’investir avec des abattements et un régime fiscal attractif. Vous optimisez ainsi la gestion de vos biens immobiliers sereinement avec un achat immobilier en SCI. Découvrez tous sur les impôts en SCI.

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