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Les augmentations de loyer : comment ça se passe ?

2 février 2012

L’augmentation d’un loyer pendant la durée d’un bail de location est très réglementée. Un propriétaire bailleur ne peut pas augmenter son loyer plus que l’Indice de Référence des Loyers (IRL). De plus, cette révision du loyer n’est pas obligatoire.

En 2014, les loyers continuent d’augmenter via l’IRL, mais ils baissent à la relocation. Le nombre de locataires en situation de loyers impayés progressent fortement, de même que les durées pour retrouver un locataire après la fin d’un bail.

Découvrez tout ce que vous devez savoir sur les augmentations de loyer.

Révision d’un loyer en cours de bail de location

Pour qu’un loyer puisse être augmenté pendant un bail, il est impératif qu’une clause ait été portée dans le contrat de location à ce sujet. Sans cette clause sur la révision du loyer, un propriétaire bailleur ne peut pas demander d’augmentation de loyer pendant toute la durée du bail.

Si la révision du loyer est prévue par le bail, le propriétaire peut augmenter son loyer une fois par an :

- Soit à la date de révision prévue dans le bail,
- Soit à la date anniversaire en cas d’absence de date dans le contrat.

L’augmentation maximale annuelle ne peut pas dépasser celle de l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice, tenu par l’INSEE, est basé sur l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il est communiqué après chaque trimestre.

En règle générale, le bailleur calcule son augmentation de loyer en fonction de cet indice de référence. C’est-à-dire qu’il applique l’augmentation maximale à laquelle il est autorisé. Nous verrons que cette augmentation ne constitue en rien une obligation et que, dans certains cas, il est préférable de ne pas réviser le montant du loyer.

Évolution de l’indice de référence des loyers de 2004 à 2014

Nous suivons l’évolution de l’indice de référence des loyers sur un article dédié. Il est mis à jour chaque trimestre dès que l’IRL du trimestre qui vient de s’achever est communiqué par l’INSEE.

Vous trouverez notamment dans cet article :

- Tous les indices de référence des loyers, trimestre par trimestre, de 2004 à 2014.

- Un graphique de l’évolution de l’IRL de 2004 à 2014.

- Un autre graphique montrant les variations des augmentations et des réductions de cet indice des loyers.

Pour en savoir plus, suivez l’évolution des révisions de l’IRL.

Une hausse pas toujours appliquée par les propriétaires bailleurs

Les difficultés pour retrouver un locataire et les problèmes de loyers impayés contraignent les propriétaires bailleurs à ne pas appliquer systématiquement ces augmentations de loyers.

En effet, un propriétaire bailleur a tout à gagner à faire en sorte de conserver un bon locataire qui paye en temps et en heure. Il est préférable d’avoir son appartement toujours loué même avec un prix de location eu peu plus faible que d’enchaîner différents changements de locataires avec des périodes de vacances locatives.

Cela s’applique plus particulièrement dans toutes les villes où l’offre en logement à louer est plus importante que la demande. C’est par exemple le cas dans de nombreuses villes où les investissements défiscalisés ont été trop importants.

Si vous êtes locataire dans une ville où l’offre est bien plus importante que la demande, n’hésitez pas à négocier une baisse du loyer ou une non révision.

Comparaison entre l’évolution des loyers et celle des prix d’achat des logements

Sur les dernières années, l’évolution du prix des loyers par rapport aux revenus des Français est en très légère augmentation. Mais cette hausse des loyers reste très mesurée quand on la compare à celle des prix de l’immobilier.

Ces écarts d’évolution s’observent très bien sur ce graphique représentant l’évolution des loyers et des prix de l’immobilier par rapport aux revenus des ménages français :

Évolution des loyers et des prix de l'immobilier par rapport aux revenus - Friggit septembre 2011

Cela signifie qu’il est de plus en plus souvent préférable de louer plutôt que d’acheter de l’immobilier pour se loger.

L’autre conséquence concerne les investisseurs en immobilier locatif. À cause de ces écarts de plus en plus importants entre les prix d’achat et les loyers, les rendements locatifs sont de plus en plus bas comme vous pouvez le voir dans cet article sur la rentabilité d’un appartement dans 100 grandes villes françaises.

Ré-évaluation du loyer lors du renouvellement du bail locatif

Un bail d’habitation classique est généralement établi sur une durée de trois ans renouvelable tacitement. Un propriétaire bailleur peut-il alors augmenter son loyer lors de ce renouvellement ?

La réponse est "oui mais avec beaucoup de contraintes" ! Le bailleur doit effectivement prouver que son loyer est sous-évalué. Pour cela, il doit apporter des preuves avec au moins trois références de loyers dans le voisinage proche et pour des biens similaires (six exemples dans les villes de plus d’un million d’habitants).

Il doit, en outre, en faire la demande au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant la date d’échéance du bail. Le locataire n’est pas obligé d’accepter cette proposition. Voici les cas de figure en fonction de la réponse du locataire :

- Si le locataire refuse cette augmentation de loyer ou ne répond pas, le propriétaire bailleur peut saisir la commission départementale de conciliation (au plus tard quatre mois avant le renouvellement du bail). Dans le cas contraire, le bail sera renouvelé au loyer initial.

- Si le locataire accepte. En fonction de son montant, cette augmentation ne peut pas être appliquée brutalement. Elle doit être étalée sur trois à six ans.

Dans la plupart des cas, c’est pour cela que lors d’un renouvellement de bail, c’est l’augmentation via l’indice des loyers qui est la plus utilisée.

Hausse des loyers lors du changement de contrat de location

Jusqu’à aujourd’hui, lors d’un changement de locataire, un propriétaire bailleur peut fixer un nouveau loyer à sa convenance. Il peut donc appliquer une augmentation tant qu’il trouve un locataire qui accepte ses nouvelles conditions de location.

Cependant, un encadrement des loyers lors d’un changement de locataire n’est pas à exclure dans les prochaines années. C’est actuellement l’objet de nombreux débats...

Mise à jour : le nouveau gouvernement prévoit d’encadrer les loyers à la relocation dès le 1er août 2012. Ceci ne sera appliqué que dans les villes où le marché locatif est tendu. De plus, les loyers vont êtres prochainement plafonnés. Les agglomérations concernées par l’encadrement à la relocation, l’augmentation de la taxe sur les logements vacants et le plafonnement des loyers sont toujours les mêmes. Vous pouvez en retrouver la liste ici.

Pour aller plus loin :

- Consultez tous les indices de références des loyers
- Téléchargez un modèle de contrat de location gratuit
- Découvrez comment résilier une location (avec modèles de lettre).

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