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Réduire ses frais d’assurance de prêt immobilier

Pour réduire ses frais d’assurance d’un crédit immobilier, il est possible de faire marcher la concurrence avec la délégation d’assurance grâce à la loi Lagarde lors de la souscription ou avec la loi Hamon pendant un an après la signature. Mais il est également possible de gagner beaucoup d’argent, pendant la période de remboursement, en faisant un remboursement anticipé de l’emprunt immobilier si cela permet de revoir le calcul des frais d’assurance de prêt.

Calcul du coût de votre assurance de prêt

Il existe différents moyens d’établir le coût d’une assurance de prêt. En fonction des formules proposées par votre banque ou par un assureur, il est possible de diminuer fortement ses frais d’assurance de crédit pendant la période de remboursement. En effet, en procédant à un remboursement anticipé ou à un rachat de votre crédit immobilier, vous diminuerez fortement le coût de votre assurance de prêt.

Les différents modes de calcul d’une assurance emprunteur sont les suivants :

- Cotisation sur le capital initial : la cotisation est constante, indépendante du taux d’intérêt et elle n’est pas majorée en début de prêt immobilier pour le cas où un remboursement anticipé aurait lieu.

- Cotisation sur la mensualité : cette cotisation s’applique à l’échéance, elle est proche de celle calculée sur le capital initial mais l’offre présente l’avantage ou l’inconvénient d’être sensible au taux du prêt.

- Cotisation sur le capital restant dû : cette cotisation est dégressive car le capital restant dû diminue chaque mois. Cette cotisation est dépendante du taux immobilier et en cas de remboursement anticipé dans la première moitié du prêt : l’emprunteur aura payé plus qu’avec une cotisation sur le capital initial.

Relisez donc votre contrat d’assurance emprunteur et vérifiez qu’elle est votre formule de calcul de vos cotisations d’assurance de votre crédit immobilier.

Diminuer vos frais d’assurances

En fonction du type de contrat d’assurance emprunteur souscrit, les possibilités de réduire les frais d’assurance de prêt seront différentes. La formule qui permet le plus gros gain en faisant un rachat de crédit, voire un remboursement anticipé, est la cotisation sur capital initial.

En effet, si vous avez déjà payé quelques mensualités votre capital restant dû à diminuer. Et si vous effectuez un remboursement anticipé, même minime, vos frais d’assurance de prêt seront recalculés. Certaines assurances vont le faire à partir de votre capital restant dû, qui lui a déjà bien diminué grâce à vos remboursements mensuels. D’autres le feront au prorata de la part que représente le montant remboursé par anticipation par rapport à ce qu’il vous reste de capital dû.

Dans le cas d’une cotisation d’assurance sur le capital restant dû, un remboursement anticipé ne permet de diminuer sa facture d’assurance que si vous avez déjà remboursé plus de la moitié du prêt.

Enfin, pour les assurances dont la cotisation est basée sur la mensualité, un remboursement anticipé vous permettra de payer moins d’assurance et le gain sera plus ou moins intéressant en fonction de la redéfinition de votre crédit :

- Cas d’un remboursement qui conserve la mensualité, mais qui diminue la durée du prêt : votre mensualité d’assurance reste inchangée mais vous diminuez le nombre de mois de cotisation. Le gain sera donc visible à la fin de votre crédit.

- Cas d’un remboursement qui réduit les mensualités sans changer la durée d’emprunt : votre cotisation d’assurance, calculée sur votre mensualité, diminue dès l’application de la réduction. Avec cette option, votre coût d’assurance de prêt est réduit sur chaque mensualité et donc profitable dès le premier mois.

- Si la durée et le taux varient, vous aurez alors un mélange des deux réductions possibles : sur la mensualité et sur le nombre de cotisations.

Exemple de réduction de frais sur une assurance d’un prêt immobilier

Prenons un crédit immobilier à taux fixe de 150 000 € sur 20 ans à 5% avec une assurance de prêt de 0.50% basée sur le capital initial.

Cela donne des mensualités de 990 € hors assurance. Les frais d’assurance s’élèvent eux à 750 € par an, soit 62.50 € par mois pour notre exemple. La mensualité totale est de 1 052.50 €.

Coût total de votre crédit immobilier sans aucun remboursement anticipé :

- 87 600 € d’intérêts d’emprunt
- 15 000 € d’assurance de prêt
- Coût total : 102 600 €

Après 5 ans de paiement de votre crédit, votre capital restant dû est de 125 182 €. Si vous effectuez un remboursement anticipé de 5 000 € à ce moment-là votre capital restant dû passe à 120 182 €. Cela vous permet de diminuer d’environ une année votre remboursement de crédit (gain d’environ 2 000 € sur les intérêts) mais cela vous permet également de faire recalculer vos cotisations d’assurance sur la base du nouveau capital restant dû (dans le meilleur de cas, cela peut être moindre et doit être étudié dans les spécificités de votre contrat). Votre cotisation annuelle passe donc de 750 € à 600 € sur les 14 années restantes, soit un gain de 2 100 € sur votre assurance d’emprunt.

Pour seulement 5 000 € de remboursé de manière anticipée vous gagnez donc avec cet exemple 4 100 € sur le coût de vos intérêts et de votre assurance de prêt. Bien entendu plus le montant de votre remboursement est important et plus la réduction est intéressante.

Le remboursement anticipé de votre crédit immobilier constitue dans la plupart des cas le meilleur placement possible pour votre épargne !

Un rachat de prêt peut être encore plus avantageux

Vous pouvez également songer à faire un rachat de crédit immobilier si les taux sont actuellement plus avantageux que lors de votre souscription. Consultez pour cela les taux immobiliers actuels et comparez-les à celui de votre emprunt en fonction de la durée restante de votre remboursement.

L’assurance de crédit immobilier devient alors beaucoup moins coûteuse puisque votre nouvelle assurance est calculée sur le nouveau montant initial de votre prêt.

Dans certaines situations, l’intérêt de faire un rachat est triple :

- Vous réduisez le taux de votre crédit immobilier et donc son coût,

- Vous faites recalculer vos cotisations d’assurance sur un montant d’emprunt bien moins élevé, puisque vous en avez déjà remboursé une partie,

- Vous réduisez la durée de vos remboursements restants pour une même mensualité. Cela vient réduire à la fois le coût des intérêts et de l’assurance emprunteur.

Dans le cadre d’une renégociation avec votre banque et non un rachat, c’est à vous de demander ce qui est fait pour les cotisations d’assurance emprunteur ainsi que la méthode de calcul retenue. Le gain est moins garanti en renégociant directement plutôt qu’en faisant un rachat par une autre banque.

Vous pouvez ainsi faire chuter fortement ce qu’il vous reste à payer du coût de votre financement immobilier. Recevez gratuitement une proposition en faisant une simulation de rachat de prêt immobilier.

Pour aller plus loin :

- Regardez combien coûtent les remboursements anticipés de crédit.
- Comprenez qu’une assurance de prêt représente au moins 10 % du coût de votre financement.
- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un bien immobilier.
- Étudiez s’il est intéressant pour vous de faire un rachat de prêt immobilier en faisant des simulations.

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