15 types de taux lors d’un achat immobilier

Auteur : David LELONG

Lors d’un achat immobilier, vous allez devoir comprendre différentes notions essentielles. C’est indispensable à la réussite de votre projet d’acquisition.

Il y a notamment de nombreux taux immobiliers à prendre en compte. Nous en avons dénombré au moins 15 qu’il est utile de bien connaître. Voici un point complet sur tout ce qu’il faut savoir sur les taux lors d’un achat immobilier et les liens vers différentes ressources complémentaires pour approfondir certains éléments.

 

Des frais d’achat exprimés en taux du prix du bien immobilier

Pour commencer, il est important de rappeler qu’il y a de nombreux frais à payer lors d’un achat immobilier. Outre, la maison ou l’appartement, il va notamment y avoir :

– Des frais de notaire : il s’agit principalement de taxes collectées par un notaire (les droits de mutation) lors de l’officialisation de votre transaction immobilière. Une approximation globale du coût se fait en pourcentage du prix de votre achat. On va parler d’un taux de frais de notaire de l’ordre de 7.5 à 8.5 % (plus le prix est élevé moins le taux l’est) pour un achat dans l’immobilier ancien et d’un taux d’environ 2 à 3 % pour un logement neuf.

– Des frais d’agence immobilière ou de commission de vente pour le notaire : il est fréquent qu’un vendeur passe par un intermédiaire pour trouver un acquéreur et réaliser la transaction. Dans ce cas, il y a des frais d’agence à payer. Ces derniers sont fixés librement par l’agence et sont majoritairement calculés en ratio avec le prix de la maison ou de l’appartement. Vous aurez donc à payer un taux de frais d’agence de l’ordre de 4 à 8 % du prix du bien.

De plus, au moment de l’acquisition, il y aura également différents frais de financement à payer. Il va être également beaucoup question de taux sur cette partie-là de votre projet.

Tous les taux pour un achat immobilier en France

Taux de prêt immobilier : à quoi cela correspond ?

La première chose qui vient à l’esprit quand on parle de faire un crédit immobilier, c’est le taux d’intérêt de ce prêt. Il faut distinguer le taux nominal qui ne tient pas compte des autres frais et des assurances, du taux annuel effectif global (TAEG) qui lui intègre tous les coûts de votre emprunt.

Il peut s’agir d’un taux fixe ou d’un taux variable dans le temps (généralement calculé en fonction du taux de l’Euribor 12 mois, voire 3 mois). Plus de 95 % des crédits immobiliers utilisent actuellement des taux fixes.

Retrouvez tout ce qu’il faut savoir sur le taux de crédit immobilier (chiffres actuels, évolution récente ou ancienne, etc.).

En fonction de la qualité de votre dossier d’emprunteur, vous aurez des conditions plus ou moins intéressantes par rapport aux autres. Il y a, en effet, d’importants écarts entre les meilleurs taux actuels et les taux moyens pour un prêt immobilier en 2020.

Et cela ne sert pas qu’au moment de signer un prêt immobilier, on peut également en avoir besoin quand les taux baissent pour faire un rachat de crédit immobilier à un meilleur taux

Endettement, usure, assurance emprunteur, etc. : encore une histoire de pourcentage

Outre le taux de crédit immobilier, il y a d’autres éléments essentiels de votre financement qui font appel à une notion de pourcentage :

– Le taux d’assurance de prêt immobilier fait référence au calcul du montant de votre cotisation d’assurance emprunteur à payer chaque année pour assurer des risques de non-remboursement pour cause de décès, d’invalidité, voire de chômage.

– Le taux d’endettement va lui permettre de déterminer si vos charges à payer tous les mois avec ce nouvel emprunt ne sont pas trop importantes par rapport à l’ensemble de vos revenus réguliers. C’est un ratio étudié par une banque avant de financer un achat de logement.

– Le taux d’usure est un plafond fixé par le gouvernement et calculé chaque trimestre par la Banque de France pour le taux TAEG d’un crédit. Une banque ne pourra pas vous accorder un prêt à un taux global supérieur à ce seuil de l’usure.

Les taux des aides à l’achat immobilier : PTZ, prêt patronal, PEL, etc.

Pour financer votre achat de maison ou d’appartement, en plus de votre épargne personnelle (on parle alors de votre apport) et de votre crédit immobilier, vous avez le droit, sous conditions, à différentes aides financières :

– Le prêt à taux zéro 2020 (PTZ) : il s’agit d’un prêt à 0 % proposé à celui qui achète sa première résidence principale (un primo-accédant). Cette aide est valable pour l’achat d’un logement neuf dans des villes où il y a une forte demande en logement ou pour un achat immobilier ancien avec travaux dans les autres villes moins tendues. On parle de prêt à taux zéro pour indiquer qu’il s’agit d’un prêt gratuit (hors assurance de prêt) car sans intérêt à payer à la banque.

– Le taux du PEL peut également avoir son importance. Non seulement ce produit d’épargne permet de percevoir des intérêts pendant la phase de placements de vos économies, mais en plus, il ouvre droit à un prêt à taux avantageux pour financer l’achat de sa maison ou de son appartement.

– Le taux du prêt patronal d’Action Logement (ex. 1 % Logement) : on parle là encore d’une aide financière qui consiste à bénéficier d’un taux d’emprunt préférentiel pour une petite partie du montant de votre financement par l’intermédiaire des cotisations de votre entreprise.

Et il y en a encore d’autres comme cela. Au niveau des aides financières à l’achat, on parle alors également beaucoup de taux.

Taux de rentabilité ou de rendement de votre investissement immobilier

Que ce soit pour une résidence principale ou plus couramment pour un investissement immobilier locatif, il est très utile de calculer le taux de rentabilité locative de son achat.

Cela se fait en fonction des loyers perçus par le bailleur (ou des loyers fictifs que vous auriez payé pour louer ce bien) par rapport au prix d’achat de votre habitation. C’est notamment une manière de comparer deux investissements immobiliers entre eux ou de comparer le taux de rendement de votre achat de logement avec un autre type de placement. Attention dans ce cas à bien prendre en compte le taux de rentabilité locative nette pour une comparaison plus juste qui tient compte des frais, des charges et des impôts.

Certains poussent même les calculs plus loin en utilisant des outils de calcul de taux de rendement interne, de cash-flow, etc. Cela permet de mesurer la qualité de votre placement.

Pour les impôts aussi on utilise beaucoup les taux

Enfin, s’il y a bien un domaine qui est fortement taxé en France, c’est l’immobilier.

Ainsi, on retrouve différentes notions de taux pour des taxes et impôts divers. C’est par exemple le cas :

– Du taux marginal d’imposition (TMI) qui peut servir à savoir à quel taux seront imposés vos revenus fonciers si vous louez un appartement ou une maison à un locataire.

– Du taux de prélèvements sociaux (CSG et CRDS), aujourd’hui à 17.2 % qui sera appliqué sur les loyers perçus après déduction des frais réels ou d’un abattement forfaitaire. Il servira également à payer des taxes si vous réalisez une plus-value immobilière lors de la vente de votre propriété.

– Du taux de taxe d’habitation ou du taux de taxe foncière pour ce qui concerne le paiement de vos impôts locaux chaque année. Ici, différentes collectivités locales appliquent un taux sur la valeur locative cadastrale de votre logement pour vous faire payer ces taxes.

Si la taxe d’habitation est peu à peu supprimée pour de nombreux ménages, il faut toujours payer la taxe foncière pour tous les propriétaires.

Pour conclure : mieux vaut donc être familiarisé avec un calcul de pourcentage quand on réalise un achat immobilier. Il est question de taux un peu partout.

Heureusement de nombreux outils permettent d’obtenir des résultats rapides pour différents calculs comme nos calculettes de prêt immobilier (calcul de mensualité, de frais de notaire, d’endettement, de tableau d’amortissement, etc.).

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