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Où en est le marché immobilier ? Quelles sont les tendances pour l'immobilier en 2018 ?
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Immobilier en 2018 : changements et tendance d’évolution

Comme chaque année, il est temps de faire un point sur ce qu’il s’est principalement passé en 2017 et vers quoi se dirige le marché immobilier en 2018. Nous verrons également tous les changements majeurs qui sont annoncés pour le logement aussi bien sur les aides à l’achat (PTZ, loi Pinel, etc.) que sur la fiscalité (abattement sur la plus-value d’un terrain constructible) ou encore sur les impôts locaux (réduction en 2018 avant suppression de la taxe d’habitation pour de nombreux ménages).

C’est également l’occasion de vous annoncer la sortie de notre nouveau guide : le guide de l’achat immobilier en 2018 que vous pouvez télécharger gratuitement en vous abonnant à la newsletter.

Bilan de l’année 2017 : record sur les ventes, augmentation des prix et hausse limitée des taux d’emprunt

L’année 2017 aura été une année très dynamique pour le marché immobilier. Bien aidés par des taux de prêt immobilier bas toute l’année, les acquéreurs ont été au rendez-vous et cela s’est ressenti aussi bien sur le nombre de transactions dans l’immobilier ancien que sur les prix des appartements et des maisons dans les secteurs recherchés.

Après une forte chute des taux en 2016 (et les années auparavant) pour atteindre un record en novembre 2016 avec un taux moyen de 1.31 %, les taux de crédit immobilier ont légèrement augmenté fin 2016 début 2017 pour se stabiliser entre 1.54 et 1.57 entre avril et octobre 2017 :

Évolution des taux de prêt immobilier moyens de 2001 à 2017

Ces conditions exceptionnelles de financement, plus les aides à l’achat tel que le prêt à taux zéro pour l’ancien avec travaux, ont dynamisé le marché au point de retrouver un niveau de rotation du parc de logements de 6 % comme en 2006. Comme le nombre de logements en France a fortement augmenté depuis, cela donne lieu à un record sur le nombre total de transactions dans l’immobilier ancien sur 12 mois glissants :

Évolution du nombre de ventes de logements anciens sur 12 mois glissants  jusqu'à fin septembre 2017

À fin septembre 2017, l’indice Notaires-INSEE montre, en effet, un record à 952 000 ventes de logements anciens.

Comme à chaque fois que la pression acheteuse se fait plus importante, cela finit par avoir un impact sur les prix des biens immobiliers. Alors qu’en 2016 on avait assisté principalement à quelques hausses isolées dans les villes très recherchées comme Paris ou Bordeaux, en 2017 la hausse des prix des logements s’est généralisée avec une accentuation dans les zones tendues.

Voici les derniers chiffres des variations de prix publiées par l’INSEE il y a quelques jours :

Évolution des prix des logements anciens au 3ème trimestre 2017

Par rapport aux données provisoires sur l’évolution des prix au 2ème trimestre sur un an glissant, les hausses ont été diminués dans l’ensemble de 0.3 points. Les chiffres semi-définitifs donnent donc une hausse moyenne de 3.1 % (+3.7 % pour les appartements et +2.6 % pour les maisons). Avec une inflation de l’ordre de 1.0 % sur un an sur la même période, on obtient ainsi une hausse réelle d’un peu plus de 2 %.

Les prix des appartements ont le plus flambé à Paris (+6.8 % sur un an) et à Lyon (+6.7 % sur un an). Ce qui tire ces hausses moyennes vers le haut.

Les chiffres provisoires du 3ème trimestre 2017 semblent indiquer que cette hausse des prix de l’immobilier s’est amplifiée au 3ème trimestre sur un an. Il faudra néanmoins en attendre des chiffres consolidés pour pouvoir comparer avec des chiffres fiables.

Les changements principaux attendus pour l’immobilier en 2018

Le gouvernement a annoncé différentes modifications majeures pour le marché immobilier dès 2018 et cela concerne les aides financières à un achat immobilier, la fiscalité sur certains types de biens, les impôts locaux ou encore certaines éléments des financements immobiliers comme l’assurance emprunteur. Faisons un point rapide sur ces changements avec à chaque fois un lien vers des explications plus détaillées sur ceux-ci.

Des restrictions pour le prêt à taux zéro en 2018

La dernière version du prêt à taux zéro a rencontré un très grand succès en 2016 et en 2017. C’est aussi bien le cas pour des financements de logement neuf que pour des logements anciens avec travaux.

Pour 2018, le gouvernement a décidé de réduire l’enveloppe de cette aide à l’achat d’une maison ou d’un appartement pour en faire sa résidence principale pour un primo-accédant. En effet, les principaux changements annoncés visent à recentrer cette aide sur des zones prioritaires :

- Le montant d’un PTZ pour un logement neuf sera revu à la baisse pour les achats dans une commune en zone B2 et C. Il n’y aura plus 40 % du montant de l’achat qui pourra être financé par un PTZ, mais plus que 20 % en 2018. Pour les autres zones, rien ne change au niveau du prêt à taux zéro pour de l’immobilier neuf en 2018.

- Il ne sera plus possible d’obtenir un prêt à taux zéro pour un bien immobilier ancien en zone A ou B1 à partir de 2018. En effet, cette aide est recentrée sur les communes en zone B2 et C afin d’aider à rénover les centre-bourgs.

En clair, on favorise la construction dans les zones tendues pour le logement et les réhabilitations de l’existant dans les autres zones. Retrouvez toutes les informations sur le prêt à taux zéro en 2018.

Les conséquences pour le marché immobilier seront donc de moins de capacité d’achat d’un logement neuf en zone non tendues et d’une réduction du pouvoir d’achat dans l’ancien avec travaux en zone tendue pour les primo-accédants.

Restriction également sur les communes éligibles à la défiscalisation Pinel

L’aide fiscale qui consiste à permettre des réductions d’impôts en échange d’un investissement dans de l’investissement en immobilier locatif dans un logement neuf via la loi Pinel va aussi subir des coupes budgétaires dès l’année prochaine.

Pour diriger ce flux de capitaux vers les secteurs qui en ont le plus besoins, le gouvernement a annoncé une restriction des communes éligibles à celles en zone A et à celles en zone B1 qui obtiendront une dérogation du préfet sur justification des besoins à partir du 1er janvier 2018.

Il faut noter que le gouvernement a déclaré dans le même temps qu’il prolonge ce dispositif de défiscalisation jusque fin 2021 dans ces conditions. Pour en savoir plus, consultez notre dossier sur la loi Pinel pour réduire vos impôts.

Suppression progressive de la taxe d'habitation pour 80 % des Français

Comme annoncé lors de sa campagne présidentielle, Emmanuel Macron met en place la suppression progressive du paiement de la taxe d’habitation pour les 80 % des Français qui ont le moins de revenus.

Concrètement, cela se fera par une réduction d’un tiers du montant à payer en 2018 par rapport à celui de 2017 avant une nouvelle réduction en 2019 et une suppression définitive dès 2020.

Voici les seuils à ne pas dépasser pour être éligible à cette forte réduction sur la taxe d’habitation en 2018.

Résiliation de l'assurance emprunteur possible chaque année

Voici une excellente nouvelle pour tous ceux qui payent actuellement une assurance de prêt immobilier. Sauf revirement de situation de dernières minutes, il sera possible à partir du 1er janvier 2018 de résilier son assurance emprunteur à la date anniversaire du contrat pour en souscrire une autre avec des garanties au moins équivalente.

Cela va permettre à des millions de Français de mettre en concurrence les assureurs pour leur prêt immobilier et de profiter des offres offensives de certains contrats pour faire baisser le montant de leurs cotisations.

De nombreux Français ont un crédit immobilier en cours de remboursement et le paiement chaque mois de cette assurance de prêt porte encore pour beaucoup sur de nombreuses années. Il y a donc de belles économies à faire en cherchant une meilleure assurance pour leur emprunt immobilier.

Nous vous expliquons tout sur la délégation d’assurance ici.

Abattements exceptionnels sur les plus-values des terrains constructibles

En zones tendues pour le logement, on manque clairement de terrains à bâtir disponibles pour créer de nouveaux logements. Pour inciter les propriétaires de ce type de terrain à les vendre, le gouvernement met en place un super abattement sur les plus-value réalisée lors de la vente d’un terrain constructible à partir de 2018.

Cet abattement, cumulable avec l’abattement pour durée de détention, sera compris entre 70 et 100 % en fonction de la destination de ce terrain.

Si cette vente sert à construire des logements sociaux, l’abattement sera de 100 %. Cela signifie une exonération totale sur la plus-value.

Le taux d’abattement passe à 85 % pour un logement intermédiaire et à 70 % pour du logement libre.

Retrouvez tous les détails sur l’abattement exceptionnel sur la plus-value d’un terrain constructible.

L'ISF va se concentrer uniquement sur le patrimoine immobilier pour devenir l'IFI

Le gouvernement envisagé purement et simplement de supprimer l’ISF, l’impôt sur la fortune. C’est une mesure qui est difficile à faire accepter par l’opinion publique. Du coup, au lieu d’une suppression complète, l’ISF est restreinte à une taxation sur les détenteurs d’un gros patrimoine immobilier avec le remplacement par l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

Les modalités restent les mêmes que pour l’ISF en 2017 (même tranche d’imposition et même taux d’imposition). Seulement, le patrimoine pris en compte n’est plus que celui sur l’immobilier.

Retrouvez plus d’informations sur le nouvel impôts sur la fortune immobilière (IFI) à partir de 2018 et la suppression de l’ISF.

Quelles tendances pour l’immobilier en 2018 ?

Certains de ces changements ne sont pas favorables au marché immobilier. Les restrictions sur le prêt à taux zéro ou sur la loi Pinel vont venir réduire l’intérêt des acheteurs sur certains types de biens immobiliers dans certaines zones géographiques. Les réformes telles que la mise en place de l’IFI à la place de l’ISF vont faire se détourner les plus gros patrimoines du placement immobilier.

En parallèle, certains changements pourront redonner un peu de pouvoir d’achat aux ménages (réduction importante de la taxe d’habitation pour beaucoup d’entre eux, forte réduction de l’ISF (environ 4 milliards de collecte en moins), possibilité de changer plus facilement d’assurance de prêt immobilier, etc.).

Tous ces changements ne vont provoquer que de petits impacts sur l’évolution des prix des appartements et des maisons. La menace la plus forte qui pèse sur les prix de l’immobilier reste la crainte d’une hausse plus forte des taux d’intérêt. Comme nous l’expliquons dans notre guide présenté ci-dessous, c’est l’exceptionnelle chute des taux de prêt immobilier de 2012 à fin 2016 qui a permis d’en un premier temps de réduire l’ampleur de l’énorme bulle immobilière française (par de légères baisses des prix cumulées pendant 4 ans et un accroissement des capacités d’achat) avant de créer des sursauts sur les prix en 2017.

Qu’attendre pour 2018 ? La remontée des prix suite à de nouvelles baisses importantes des taux semble prendre fin. Le marché immobilier doit donc retrouver un nouvel équilibre. Avec des taux stables, il faut s’attendre à une stabilisation, voire à une légère baisse des prix en 2018 d’après les tendances observées fin 2017.

Par contre, en cas de remontée plus importante des taux, peu probable mais avec un risque non négligeable, cela pourrait provoquer dans un premier temps un ralentissement des ventes en faisant baisser les capacités d’achat des acquéreurs puis quelque temps après de nouvelles baisses de prix.

En effet, cette période exceptionnelle de taux très bas gonfle (temporairement ou non) le prix de nombreux actifs. Tout changement majeur sur les taux peut faire craindre une chute importante de la valeur de ces actifs, notamment de l’immobilier.

Heureusement, les prévisions d’évolution des taux de prêt immobilier sont plutôt orientées vers une hausse encore très modérée pour 2018. Tant que l’inflation ne sera pas plus forte et durable, la banque centrale européenne ne mettra pas fin à ces rachats d’actifs et ne remontera pas ses taux directeurs. De plus, on ne pourra sortir de cette longue période de taux bas que progressivement si l’on ne veut pas voir se produire une nouvelle grande crise économique.

Le scénario le plus probable pour l’immobilier en 2018 est donc celui d’une lente remontée des taux d’emprunt sur l’ensemble de l’année et d’une légère diminution des prix des logements, plutôt en seconde partie de l’année.

Pour en savoir (beaucoup) plus sur le passé récent du marché immobilier, son état actuel et les prévisions pour les mois et années à venir, téléchargez gratuitement notre guide de l’achat immobilier en 2018.

Vous y trouverez également de nombreux conseils et informations pour votre achat de résidence principale ou pour un investissement locatif.

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Article initial publié le 04/12/2017

Pour aller plus loin :

- Découvrez les 25 questions à se poser avant d’acheter un appartement ou une maison.

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