La loi ALUR améliore le statut de la colocation

La colocation, un mode de vie qui prend de l’ampleur

Il y a quelques années, le fait que ça permette de réduire fortement le coût du logement était quasiment le seul argument de la colocation. Seulement depuis quelque temps, c’est un mode de vie qui se développe de plus en plus en France. On est loin d’atteindre les 5 millions de colocataires comme à Londres. Mais, ce choix de mode de vie s’étend à différentes populations et n’est plus réservé aux jeunes étudiants ou jeunes salariés.

Dans un contexte de crise économique durable, le besoin de resserrer les liens avec les autres et de partager un maximum de choses se fait de plus en plus pressant. Désormais, on ne vit plus en colocation juste pour économiser sur le loyer et sur les frais d’équipement (électricité, chauffage, Internet, télévision, etc.). On y vit aussi entre colocataires pour partager des pièces communes et vivre ensemble tout en ayant son espace d’intimité personnelle.

Qu’est-ce qui change dans la colocation avec la loi ALUR ?

La loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) sur laquelle a travaillé l’ancienne ministre du Logement Cécile Duflot contient différentes mesures qui visent à clarifier différents éléments dans la réglementation des colocations. Parmi les nombreuses améliorations, on note principalement l’instauration d’un bail spécifique entre chaque colocataire et le propriétaire. Alors qu’auparavant il n’y avait qu’un seul bail avec l’ensemble des colocataires qui étaient solidaires, il y aura désormais au choix des baux individuels par chambre ou un unique bail solidaire.

Un modèle de bail type devra également voir le jour pour la colocation (comme pour la location nue classique). Celui-ci devra être défini dans un décret qui sera publié dans les mois à venir.

D’autres points permettent également de clarifier différentes choses :

• Le propriétaire pourra souscrire une assurance multirisques habitation pour le compte de ses colocataires. Le montant de la cotisation d’assurance sera alors répercuté en fonction des quotes-parts des colocataires. Cela permettra de simplifier les démarches notamment dans le cadre d’un changement de colocataire.
• Les charges locatives pourront être forfaitaires pour les colocations ou pour leur montant réel. Dans le second cas, c’est comme dans le cas d’une location classique : le colocataire paye une provision mensuelle et se voit régulariser une fois par an en fonction des charges réellement dues. Dans le cas du forfait mensuel, il n’y aura pas de régularisation.
• La solidarité entre les colocataires a été réduite. Ainsi un colocataire n’est plus solidaire de ses anciens colocataires lorsqu’il a un remplaçant. S’il n’est pas remplacé, il est libéré de ses obligations de solidarité 6 mois après son départ. En outre, dans le cas d’un bail par chambre, il n’y a également plus de solidarité sur les impayés.
• La part de caution de chaque colocataire sera plus clairement identifiée. Ainsi, lorsqu’il quittera la colocation, il sera solidaire sur la caution dans le même délai que pour le loyer.
• Le syndic de copropriété ne peut pas interdire la colocation au sein de l’immeuble (lutte contre la discrimination).

Enfin, un plafond de loyer maximum sera également mis en place pour les colocations. Celui-ci devrait voir le jour en même temps que l’encadrement des autres loyers. Un propriétaire bailleur ne pourra ainsi plus proposer de loyers trop prohibitifs pour tirer parti des difficultés de logements rencontrées principalement dans certaines grandes villes comme Paris.

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Une rentabilité améliorée de 15 à 20 % pour les propriétaires bailleurs

Avec un contexte bien plus encadré et des responsabilités mieux définies, cela pourrait inciter davantage de propriétaires bailleurs à louer sous le mode de la colocation plutôt que de louer à un seul ménage. Cette clarification du statut de la colocation peut effectivement restreindre les réticences des propriétaires pour ce type de location.

Pour ceux qui louent des grands logements dans des villes importantes, il peut être judicieux d’étudier de plus près la possibilité de louer à des colocataires ce logement. Dans la majorité des cas, cela permet d’améliorer de 15 à 20 % le loyer mensuel global perçu et donc d’améliorer fortement la rentabilité locative de l’investissement.

Il est également plus aisé de trouver plusieurs colocataires qui se partagent un loyer élevé plutôt qu’un seul ménage qui a les capacités d’assumer un tel loyer. C’est donc une niche d’investissement à ne pas négliger pour réussir son investissement immobilier.

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