Comment bien investir dans l'immobilier ? Quelle stratégie pour réussir ?

Investir dans l’immobilier : ça s’apprend

Il est nécessaire de ne pas se lancer dans un investissement immobilier sans un minimum de préparation. Vous devez avant tout définir vos objectifs et votre stratégie pour les atteindre. Vous devez être capable de définir votre projet sur le long terme en prenant en compte tous les paramètres et en mesurant les différents risques encourus.

Méfiez-vous des discours qui vous incitent à foncer et à investir dans l’immobilier à tout prix. Ce qui distingue un bon d’un mauvais investissement tient parfois à peu de choses. Plus vous préparez votre projet et plus vous serez en mesure de limiter les risques.

En effet, l’investissement locatif présente des risques. Il faut en avoir conscience avant de se lancer et il faut également que les bénéfices obtenus soient supérieurs à des placements sans risque.

Voici différents éléments à prendre en compte avant de faire un investissement dans l’immobilier.

Rentabilité et perspective d’évolution des prix

Après des années d’euphorie, le marché immobilier subit naturellement des corrections. Celles-ci seront aussi violentes que ne l’ont été les excès. Autant dire que les risques sur l’immobilier français sont élevés !

Dans ce contexte, si vous souhaitez malgré tout investir dans l’immobilier, nous vous préconisons de cibler uniquement les biens qui offrent un bon rendement locatif (voir article « Acheter pour louer en 2024 : priorité à la rentabilité locative« ).

Vous l’aurez compris. Vous devez effectuer une sélection drastique sur le choix du bien immobilier sur lequel investir. L’investissement idéal doit apporter une rentabilité locative suffisante tout en étant à un bon emplacement afin de conserver de l’attrait (risques plus faibles de réaliser une moins-value ou de subir de la vacance locative).

Il faut parfois plusieurs mois avant de dénicher un bien qui correspond à ces critères. Le tout est de ne pas se précipiter sur n’importe quel type de bien, ni à n’importe quel prix. N’oubliez jamais que c’est toujours lors de la phase d’achat que vous réaliserez les meilleurs coups, jamais lors de la phase de vente.

Apprendre à gérer ses biens en location

Si vous gérez déjà d’autres biens immobiliers, vous savez que la gestion courante d’une location prend du temps et demande diverses démarches régulières. Vous pouvez utiliser les mêmes modèles types et regrouper certaines démarches.

En revanche, pour ceux qui veulent se lancer dans leur premier investissement locatif, il va falloir un peu plus de temps pour regrouper toutes les informations utiles et se procurer différents exemples de documents. Retrouvez, pour vous aider dans cette démarche, différents outils dans notre article « Gérer seul ses investissements locatifs« .

Vous pouvez également sous-traiter la gestion de vos locations à une société spécialisée (agence immobilière, administrateur de bien, etc.). Il vous en coutera une part des loyers perçus. Généralement ce taux est compris entre 5 et 10 % du loyer hors charges.

C’est donc un coût qui reste relativement important. Même si ces frais sont déductibles de vos revenus fonciers, ils viendront grever le rendement de votre investissement. Attention également aux tâches réellement réalisées par ces sociétés. Bien souvent, lorsque des problèmes un peu sérieux se présentent, c’est malgré tout au propriétaire de les régler.

Avec des rentabilités locatives actuellement très basses à cause des prix très élevés qu’il faut débourser pour s’acheter un logement pour le louer, de nombreux investisseurs préfèrent gérer seul leur bien. Pour ceux qui manquent de temps ou de connaissance, il est néanmoins possible de passer par de l’investissement locatif clé en main. Cela permet notamment de bien commencer avec un premier bien.

Bien prendre en compte la fiscalité immobilière

Il n’y a pas de réussite dans l’immobilier locatif sans une intégration des conséquences de la fiscalité immobilière. Attention à ce que les taxes et impôts divers ne transforment pas votre investissement en gouffre financier. En effet, sans tenir compte de ce facteur-là, vous pourrez décider d’investir dans des logements qui se révéleront être au final de mauvaises affaires.

Des impôts qui réduisent fortement vos gains

Lorsque vous touchez des loyers, vous devez payer des impôts dessus. Pour connaître en détail comme cela fonctionne, vous pouvez découvrir comment déclarer ses loyers aux impôts.

En fonction du type de bien que vous louez (meublé ou non), du montant total de revenus fonciers bruts annuels, etc. vous aurez parfois le choix entre différents modes de déclaration. Vous aurez par exemple à choisir entre le micro-foncier et le régime réel si vos revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 €.

Quel que soit votre mode de déclaration, pour une location non meublée, vous serez imposé sur vos revenus fonciers nets à 17.2 % pour les prélèvements sociaux (CSG et CRDS) et ces revenus s’ajouteront à vos revenus salariés. Ils seront donc également taxés en fonction de votre tranche marginale d’imposition. La note peut donc rapidement est salée, notamment pour ceux qui sont dans les tranches à 30 % ou plus.

Une taxe si vous vendez plus cher que le prix de votre achat

Lors de la vente de votre appartement ou de votre maison, vous devez également avoir conscience que si vous réalisez une plus-value, elle sera, en partie, taxée par l’État.

Même si des abattements existent en fonction de la durée pendant laquelle vous aurez été propriétaire de ce bien, il faudra attendre 30 ans pour être entièrement exonéré.

Retrouvez toutes nos informations sur les plus-values immobilières d’une résidence secondaire.

Des défiscalisations immobilières pour réduire vos impôts grâce à l’immobilier

L’immobilier fait partie des secteurs les plus fournis en niche fiscale. Les lois permettant de déduire de ses impôts une partie du coût de son achat de logement neuf se succèdent période après période. Après la loi Robien, la loi Scellier et la loi Duflot, c’est aujourd’hui la loi de défiscalisation Pinel qui est en vigueur.

Il existe également d’autres dispositifs fiscaux avantageux pour des investissements plus spécifiques (Censi-Bouvard, Girardin, etc.). Vous pouvez recevoir une étude personnalisée pour un investissement défiscalisé.

Des conditions de marché qui évoluent fréquemment

Dans le domaine de la fiscalité immobilière, il y a sans cesse des modifications, des suppressions et de nouveaux dispositifs qui apparaissent. En tant que propriétaire bailleur, vous devrez vous tenir un minimum au courant des modifications importantes. Vous pouvez vous abonner pour recevoir nos articles par mail. Nous ne manquerons pas de vous informer sur ces changements et sur leur date d’application.

Par exemple, de nombreux investisseurs ont pu profiter du court délai qu’a laissé le gouvernement pour vendre avant la forte réduction des abattements sur les plus-values immobilières fin 2011. Tous ceux qui possédaient un bien depuis plus de 15 ans ont ainsi pu vendre en étant totalement exonéré d’impôt avant qu’il ne soit trop tard. Découvrez la fiscalité sur les plus-values en 2024 pour prendre connaissance des conditions actuelles.

Vous devez donc vous informer régulièrement sur ce type de changements fréquents dans ce domaine pour ajuster votre stratégie d’investissement dans l’immobilier. Pour bien commencer, découvrez les 6 choses à faire avant de louer son appartement à un locataire.