Durée d'un bail de location vide ou meublée

Qu’est-ce qu’un bail de location ?

Avant de nous intéresser plus précisément à la durée d’un bail de location, il est essentiel de rappeler ce qu’est ce document et quels sont ses enjeux. En effet, le contrat de location est une étape essentielle dans un parcours de location puisqu’il permet notamment de déterminer la relation qui unit un propriétaire-bailleur à son locataire, tout en précisant les droits et les devoirs dont ils doivent faire preuve tout au long de la durée du bail.

La valeur juridique du contrat de location

Pour avoir une valeur juridique, le contrat de location doit toujours être rédigé par écrit et signé par les deux parties. Il est possible de rédiger le bail soi-même ou bien de faire appel à un notaire ou à un agent immobilier. Le bail de location contient un grand nombre d’informations essentielles permettant de recouvrir tous les points spécifiques à la location tels que :

• l’identité du propriétaire-bailleur et du locataire,
• le type d’habitat loué,
• le loyer et les charges,
• les garanties,
• les travaux
• et bien plus encore.

En cas de besoin ou de litige, il est par conséquent possible de se référer à ce contrat pour vérifier les termes de l’accord, à condition que celui-ci soit conforme à la Loi Alur (2014).

Les différents baux de location

En réalité, il n’existe pas un seul bail de location, mais plusieurs, d’où l’importance de bien comprendre ce que représente ce contrat. Dans un premier temps, il faut savoir que le type de bien mis en location joue un rôle important dans le choix du bail et de ses clauses. Les réglementations ne seront pas exactement les mêmes d’une location à une autre puisque la loi les distingue en fonction des caractéristiques du logement ou encore de l’usage prévu (résidence principale, secondaire, etc.). Logement vide, logement meublé, colocation, local professionnel… il est possible de trouver un contrat de location pour chaque catégorie. En ce qui concerne la durée d’un bail, vous comprendrez de fait que celle-ci est aussi variable.

Comment est déterminée la durée d’un bail de location ?

Comme nous l’avons déjà évoqué plus haut, un contrat de location contient de nombreuses informations déterminantes. Parmi celles-ci, la durée du bail est probablement l’une des plus importantes puisqu’elle permet de savoir précisément combien de temps dure une location et quelles sont les conditions qui régissent cette durée. De cette façon, la date de prise d’effet et la date de fin du bail permettent de protéger le locataire pendant toute la durée du contrat de location. En effet, le propriétaire n’est généralement pas en droit de déloger son locataire durant cette période, sauf quelques exceptions.

La durée inscrite dans le contrat n’est jamais choisie au hasard puisqu’elle dépend de nombreux éléments différents. Alors que la durée minimale d’un bail d’habitation peut varier entre 1 mois et 3 ans, conformément à la loi du 6 juillet 1989, celle d’un bail commercial est de 9 ans minimum (article L.145-4 du Code de commerce) et de 6 ans pour un local destiné à accueillir une profession libérale, selon la loi du 23 décembre 1986. Ces durées légales peuvent elles-mêmes évoluer sous certaines conditions, mais aussi faire l’objet d’une reconduction ou d’un renouvellement. Par exemple, la durée d’un bail d’habitation se divise en plusieurs catégories distinctes :

• Le bail de location vide : la durée est de 3 ans minimum si le bailleur est un particulier, c’est-à-dire une personne physique. En revanche, elle s’élève à 6 ans minimum s’il s’agit d’une personne morale (entreprise, association, organisation, etc.).
• Le bail de location meublée : si le locataire souhaite en faire sa résidence principale, autrement dit, s’il souhaite y résider pendant au moins 8 mois, la durée du bail est alors fixée à 1 an.
• Le bail étudiant : pour la location d’un logement meublé, la durée est réduite à 9 mois pour un étudiant. La loi Alur (2014) se base en effet sur une année universitaire dans ce cas de figure.
• Le bail mobilité : plus rare, celui-ci permet de louer son logement meublé pour une durée comprise entre 1 mois et 10 mois maximum. Les personnes en mobilité professionnelle (mission, formation) et les étudiants (stagiaires, apprentis, etc.) peuvent notamment être intéressés par cette location de courte durée.
• Le bail saisonnier : défini et encadré par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, ce contrat ne peut excéder une durée de 90 jours consécutifs et s’adresse généralement aux touristes.

Focus sur la particularité du logement social (HLM) : pour pouvoir accéder à un tel logement, un locataire doit respecter certaines conditions de ressources. Dans cette situation, la durée du bail est indéterminée. Le locataire est donc en droit d’y vivre pendant de nombreuses années, à condition que ses revenus ne dépassent pas le plafonnement des ressources prévu par la loi.

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Quelle est la durée d’un bail de location vide ?

Un bail de location vide, le contrat qui concerne un logement non meublé, présente deux durées légales différentes, conformément à la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, elle est de 3 ans minimum pour les personnes physiques qui louent leur bien à un locataire qui souhaite en faire sa résidence principale, contre 6 ans minimum pour les bailleurs personnes morales (sociétés, etc.). Il existe toutefois quelques exceptions à cette règle. C’est notamment le cas pour les résidences secondaires et les logements de fonction puisque ces derniers ne sont pas encadrés par la loi citée précédemment. En effet, dans ces deux situations, la durée du bail de location est alors librement fixée par le propriétaire-bailleur.

Reconduction et renouvellement d’un bail de location vide

Si aucun congé n’a été donné par le bailleur ou le locataire avant l’échéance du bail, le contrat de location vide est reconduit tacitement pour la même durée. Cela signifie qu’un bail d’une durée de 3 ans est automatiquement allongé pour une nouvelle durée de 3 ans, menant par conséquent à un total de 6 ans de location pour le locataire. Dans cette situation, les conditions du bail restent inchangées.

En revanche, si le bail prévoit une clause de révision, le propriétaire-bailleur est alors en droit de demander un renouvellement dans le but de procéder à une révision du loyer. Pour être valide, le bailleur doit penser à formaliser son offre par écrit, puis à la transmettre à son locataire.

Réduire la durée d’un bail de location vide

À moins que la durée fixée soit ferme, il est parfois possible de résilier un contrat de location avant la date de fin indiquée sur le bail, à la demande du bailleur ou du locataire. De son côté, le propriétaire-bailleur ne peut donner son congé qu’à la fin de la durée du bail puisqu’il n’est pas en droit de déloger son locataire. Pour être valide, le congé du bailleur doit répondre à l’une de ces conditions : le bien loué va être mis en vente, le propriétaire souhaite reprendre le logement pour y habiter (lui ou ses proches), le locataire cause des problèmes (impayés répétés, dégradations, etc.). Pour finir, le préavis doit être réalisé 6 mois avant l’échéance du contrat par le bailleur.

Le locataire, lui, peut donner son congé à tout moment, à condition de respecter le préavis de 3 mois prévu pour une location vide. Pour cela, il lui suffit de transmettre son congé via une lettre recommandée avec accusé de réception. Depuis la loi Alur, le délai de préavis peut aussi être réduit à 1 mois si le logement vide se situe dans une zone tendue. Retrouvez notre modèle de lettre de résiliation de bail.

Quelle est la durée d’un bail de location meublée ?

Dans le cadre d’une location meublée, les particularités sont nombreuses. Pour un bail meublé d’habitation, la durée est généralement fixée à 1 an, mais elle peut néanmoins varier selon les situations de chacun. Nous l’avons vu, un étudiant peut bénéficier d’une durée réduite à 9 mois par exemple.

Reconduction et renouvellement d’un bail de location meublée

Le bail meublé d’habitation d’une durée d’un an est toujours reconductible. Si aucune des parties ne donne son congé dans les délais impartis, le bail est par conséquent reconduit tacitement pour une nouvelle année. C’est néanmoins l’inverse dans le cas d’un bail étudiant meublé puisque celui-ci prend automatiquement fin à la date prévue dans le contrat, comme pour le bail mobilité. En ce qui concerne le renouvellement d’un bail de location meublée, le propriétaire doit toujours envoyer son offre au locataire dans les 3 mois qui précèdent l’échéance du contrat.

Retrouvez également tout ce qu’il faut pour votre état des lieux.

Réduire la durée d’un bail de location meublée

Pour être en mesure d’arrêter un contrat, le locataire doit toujours notifier son congé en respectant le préavis d’un mois. Le bailleur peut lui aussi mettre fin au bail et empêcher ainsi une reconduction tacite, à condition d’honorer le préavis de 3 mois et d’avoir un motif prévu par la loi (vente, reprise, motif légitime et sérieux). Pour être valide, le propriétaire-bailleur doit bien attendre la fin du contrat et penser à transmettre une lettre de résiliation de bail dans les délais impartis.

Vous savez désormais tout sur la durée du bail d’un logement vide ou meublé, ainsi que sur les nombreuses conditions et particularités qui l’accompagnent !