Quelle est la rentabilité d’un achat immobilier dans les 100 plus grandes villes françaises ?

À quoi ça sert de calculer la rentabilité locative d’un appartement ?

Lorsque vous souhaitez réaliser un investissement immobilier, vous souhaitez investir de l’argent pour en gagner davantage.

En immobilier, il existe deux types de rémunération pour la location de votre appartement :

• Vous percevez des loyers par vos locataires. Cela vous procure tous les ans des revenus supplémentaires. La rentabilité sert à calculer combien vous rapportent ces loyers par rapport à la valeur de votre logement.
• Vous pouvez réaliser une plus-value immobilière. Il faut pour cela que les prix augmentent entre le moment de votre achat et celui de la revente.

Actuellement les prix de l’immobilier sont très élevés. Les chances de profiter de fortes augmentations des prix dans les années à venir sont très réduites. En plus, l’imposition sur les plus-values augmente fortement. Dans cette situation, il est préférable d’avoir un appartement qui procure une bonne rentabilité locative.

Dans un précédent article, nous avons vu comment calculer la rentabilité locative. Il existe différents types de rendement à calculer :

• Le rendement brut qui ne tient compte que du prix d’achat et des loyers perçus.
• Le rendement net qui détermine la rentabilité moyenne en tenant compte de tous les frais liés à votre investissement.

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Les rendements des 100 plus grandes villes en France

Quelle est la rentabilité moyenne d’un appartement ancien en France ? C’est une question qu’il est intéressant de se poser si on veut savoir où il faut investir. Cela permet également de détecter les villes où les placements risquent d’être mauvais.

Bien entendu, ces moyennes ne représentent qu’une tendance générale. Elles sont basées sur des prix moyens au mètre carré et sur des loyers moyens.

Il existe dans chacune des villes de fortes disparités entre les différents types d’appartement (emplacement, superficie, état général, etc.). Vous devrez donc bien faire vos propres calculs en fonction de votre prix d’achat et du loyer envisagé.

Vous retrouverez les sources des données utilisées et le détail des calculs en dessous du tableau. Cela vous permettra de faire vos propres calculs si votre ville n’apparaît pas dans ce classement.

Voici le classement des rentabilités locatives moyennes pour un appartement ancien :

Mise à jour : retrouvez les nouveaux chiffres sur les rendements bruts dans l’immobilier locatif en 2019.

Attention : ce tableau date de 2011, retrouvez les rendements locatifs des 100 villes en 2019 ici.

Les principales villes des DOM-TOM et de la Corse n’ont pas pu être ajoutées car il manque soit les données sur les prix soit les données sur les loyers.

Sources et méthodes de calcul de ces rentabilités

Pour bien interpréter ce tableau, voici les sources de données utilisées et le détail des calculs :

• Les prix moyens au mètre carré sont issus de la base Perval des notaires citée dans le magazine papier L’Express (n° 3138).
• Les prix marqués d’une « * » proviennent, eux, des chiffres de MeilleursAgents (ils se basent sur les prix de la base BIEN des notaires et des chiffres fournis par leurs agences immobilières partenaires).
• Tous les prix des loyers au mètre carré sont issus de la base Clameur de 2010.
• La rentabilité brute a été calculée sans prendre en compte les frais de notaire (rajouté environ 7% sur le prix), ni les éventuels frais d’agence immobilière.
• Le calcul a donc été le suivant :

« ((Loyer mensuel au mètre carré X 12 mois) / Prix du mètre carré) X 100 »

• Le ratio prix/loyer indique directement le résultat de la division du prix d’achat par le montant du loyer pour un mètre carré. C’est un indicateur intéressant avant d’acheter ou investir.

Interprétations de ces résultats

Faute de données complètes sur une même période, il peut exister certaines approximations. Vous devez donc en tenir compte lors de l’interprétation de ces chiffres sur la rentabilité brute des principales villes françaises :

• Les loyers moyens sont ceux observés en 2010 alors que les prix sont ceux de début 2011. Il peut donc exister de légères variations entre les deux périodes.
• Les chiffres sur les prix au mètre carré moyens qui proviennent de MeilleursAgents semblent bien supérieurs à ceux décrits par la base Perval pour une même ville.
• Les prix moyens sont basés uniquement sur les appartements anciens alors que les loyers englobent l’ensemble du parc immobilier. Même si les maisons et les appartements neufs ne représentent qu’une petite partie du marché locatif, cela modifie légèrement les rentabilités.
• Les frais de notaire font partie des coûts incompressibles à l’achat (même si on peut réduire ses frais de notaire avec ces 2 astuces). Nous aurions donc pu les intégrer dans le calcul du rendement brut. Pour intégrer les frais de notaire au prix d’achat, vous devez diviser par 1.07 les rentabilités affichées dans le tableau.
• Les répartitions de type de bien (studio, T2, T3, T4 et plus) et la qualité du parc immobilier peuvent fortement varier d’une ville à une autre. Pour des résultats plus précis, vous devez analyser dans le détail les caractéristiques de votre ville.

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Les villes où il faut investir

Des villes de taille moyenne comme Saint Quentin, Villeneuve-d’Ascq, Roubaix, Tourcoing, Limoges, Clermont-Ferrand ou encore Mulhouse semblent présenter sur le papier les meilleurs rendements locatifs.

Vous avez donc, en théorie, plus de chances d’y dénicher des appartements avec une rentabilité intéressante.

Les particuliers qui cherchent à se loger ont également plus de chances dans ces villes-là que leur simulation Acheter ou Louer donne plus souvent l’achat gagnant par rapport à la location. Devenir propriétaire semble plus abordable dans ces villes-là.

Les villes où il vaut mieux être locataire

En revanche, Paris, Boulogne-Billancourt, Versailles, Courbevoie, Cannes, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret et Neuilly-sur-Seine présentent des rentabilités brutes très basses. Il existe peut-être quelques logements avec des rendements intéressants, mais ils seront beaucoup moins nombreux.

Les particuliers devront privilégier la location dans ces villes. En effet, il leur faudra conserver leur bien beaucoup plus longtemps avant que l’achat soit gagnant par rapport à la location.

Dans un autre article, nous sommes revenu plus en détails sur la rentabilité de l’achat d’un appartement dans les différents arrondissements de Paris, Lyon et Marseille.

Enfin, évitez ces 60 villes où il est difficile de louer un appartement.

Outil de calcul de rentabilité

Plutôt que de tenter de reprendre sur Excel ou sur une feuille de papier tous les éléments qui vous permettent de calculer le rendement votre investissement dans un bien immobilier à louer, utilisez plutôt ce super outil pour calculer la rentabilité de votre appartement. C’est la meilleure solution du marché avec de nombreuses fonctionnalités.

Avant de choisir où investir, prenez le temps de découvrir comment défiscaliser dans l’immobilier et notamment de vous renseigner sur les avantages de la loi Pinel 2023.