Quelle est la rentabilité d’un achat immobilier dans les 100 plus grandes villes françaises ?

Auteur : David LELONG

Pour savoir si l’achat d’un appartement est rentable, il faut calculer sa rentabilité annuelle. Cela permet de la comparer à d’autres types d’investissements. Vous pourrez alors faire les bons choix en matière de placement. Découvrez le rendement moyen observé dans les 100 principales villes françaises en 2011. Vous y trouverez les meilleures villes pour investir.

Mise à jour : découvrez les rentabilités locatives de ces 100 villes actualisées en 2019.

 

À quoi ça sert de calculer la rentabilité locative d’un appartement ?

Lorsque vous souhaitez réaliser un investissement immobilier, vous souhaitez investir de l’argent pour en gagner davantage.

En immobilier, il existe deux types de rémunération pour la location de votre appartement :

- Vous percevez des loyers par vos locataires. Cela vous procure tous les ans des revenus supplémentaires. La rentabilité sert à calculer combien vous rapportent ces loyers par rapport à la valeur de votre logement.

- Vous pouvez réaliser une plus-value immobilière. Il faut pour cela que les prix augmentent entre le moment de votre achat et celui de la revente.

Actuellement les prix de l’immobilier sont très élevés. Les chances de profiter de fortes augmentations des prix dans les années à venir sont très réduites. En plus, l’imposition sur les plus-values augmente fortement. Dans cette situation, il est préférable d’avoir un appartement qui procure une bonne rentabilité locative.

Dans un précédent article, nous avons vu comment calculer la rentabilité locative. Il existe différents types de rendement à calculer :

- Le rendement brut qui ne tient compte que du prix d’achat et des loyers perçus.

- Le rendement net qui détermine la rentabilité moyenne en tenant compte de tous les frais liés à votre investissement.

Pour tous vos calculs, testez ce service de calcul de rendement d’un investissement immobilier.

Les rendements des 100 plus grandes villes en France

Quelle est la rentabilité moyenne d’un appartement ancien en France ? C’est une question qu’il est intéressant de se poser si on veut savoir où il faut investir. Cela permet également de détecter les villes où les placements risquent d’être mauvais.

Bien entendu, ces moyennes ne représentent qu’une tendance générale. Elles sont basées sur des prix moyens au mètre carré et sur des loyers moyens.

Il existe dans chacune des villes de fortes disparités entre les différents types d’appartement (emplacement, superficie, état général, etc.). Vous devrez donc bien faire vos propres calculs en fonction de votre prix d’achat et du loyer envisagé.

Vous retrouverez les sources des données utilisées et le détail des calculs en dessous du tableau. Cela vous permettra de faire vos propres calculs si votre ville n’apparaît pas dans ce classement.

Voici le classement des rentabilités locatives moyennes pour un appartement ancien :

Mise à jour : retrouvez les nouveaux chiffres sur les rendements bruts dans l’immobilier locatif en 2019.

VillePrix au mètre carréLoyer au mètre carréRentabilité bruteRatio prix / loyer
Paris8 197 €*22.4 €3.28 %366
Marseille2 838 €*12.2 €5.16 %233
Lyon3 183 €*12.1 €4.56 %263
Toulouse2 427 €11.4 €5.64 %213
Nice3 638 €14.1 €4.65 %258
Nantes2 442 €11.3 €5.55 %216
Strasbourg2 360 €11.8 €6.00 %200
Montpellier2 438 €13.7 €6.74 %178
Bordeaux2 559 €12.1 €5.67 %211
Lille2 721 €13.0 €5.73 %209
Rennes2 183 €12.2 €6.71 %179
Reims2 103 €10.4 €5.93 %202
Le Havre1 942 €10.5 €6.49 %185
Saint-Étienne1 311 €8.4 €7.69 %156
Toulon2 355 €10.3 €5.25 %229
Grenoble2 379 €12.1 €6.10 %197
Dijon2 101 €11.0 €6.28 %191
Angers1 964 €10.5 €6.42 %187
Le Mans1 443 €8.9 €7.40 %162
Aix-en-Provence3 616 €15.3 €5.08 %236
Brest1 350 €8.2 €7.29 %165
Villeurbanne2 461 €11.9 €5.80 %207
Nîmes1 800 €9.9 €6.60 %182
Limoges1 306 €9.4 €8.64 %139
Clermont-Ferrand1 552 €10.6 €8.20 %146
Tours2 060 €10.4 €6.06 %198
Amiens1 990 €11.7 €7.06 %170
Metz1 811 €9.1 €6.03 %199
Besançon1 750 €10.4 €7.13 %168
Perpignan1 584 €10.1 €7.65 %157
Orléans1 954 €10.5 €6.45 %186
Boulogne-Billancourt6 692 €*19.9 €3.57 %336
Mulhouse1 268 €9.1 €8.61 %139
Caen2 075 €12.5 €7.23 %166
Rouen2 224 €12.2 €6.58 %182
Nancy1 814 €10.6 €7.01 %171
Saint-Denis2 940 €*14.5 €5.92 %203
Argenteuil2 886 €*15.1 €6.28 %191
Montreuil3 859 €*14.6 €4.54 %264
Roubaix1 574 €12.3 €9.38 %128
Tourcoing1 503 €10.6 €8.46 %142
Avignon1 966 €11.2 €6.84 %175
Nanterre4 377 €*16.2 €4.44 %270
Créteil3 336 €*14.4 €5.18 %232
Poitiers1 593 €9.9 €7.46 %161
Versailles5 475 €16.7 €3.66 %328
Courbevoie5 663 €*16.7 €3.54 %339
Vitry-sur-Seine3 244 €*14.0 €5.18 %232
Pau1 759 €10.7 €7.30 %164
Colombes4 153 €*16.1 €4.65 %258
Aulnay-sous-Bois3 016 €*15.2 €6.05 %198
Asnières-sur-Seine4 849 €*17.6 €4.36 %276
Rueil-Malmaison5 211 €*17.4 €4.01 %299
Antibes4 349 €15.2 €4.19 %286
La Rochelle3 041 €14.0 €5.52 %217
Saint-Maur-des-Fossés4 360 €*16.8 €4.62 %260
Champigny-sur-Marne3 246 €*14.5 €5.36 %224
Calais1 756 €9.2 €6.29 %191
Aubervilliers3 046 €*14.7 €5.79 %207
Cannes5 264 €13.9 €3.17 %379
Béziers1 300 €8.5 €7.85 %153
Bourges1 409 €9.2 €7.84 %153
Dunkerque1 781 €8.5 €5.73 %210
Saint-Nazaire1 939 €10.2 €6.31 %190
Colmar1 700 €9.3 €6.56 %183
Drancy2 972 €*16.4 €6.62 %181
Mérignac2 026 €10.1 €5.98 %201
Valence1 574 €8.4 €6.40 %187
Quimper1 419 €8.7 €7.36 %163
Issy-les-Moulineaux6 071 €*19.7 €3.90 %308
Noisy-le-Grand3 235 €*15.0 €5.56 %216
Levallois-Perret6 871 €20.2 €3.53 %340
Villeneuve-d’Ascq1 769 €13.0 €8.82 %136
Troyes1 409 €9.0 €7.67 %157
Antony4 439 €*19.0 €5.14 %234
Neuilly-sur-Seine8 619 €*23.6 €3.29 %365
La Seyne-sur-Mer2 654 €10.7 €4.84 %248
Sarcelles1 986 €*10.6 €6.40 %187
Clichy4 802 €*17.5 €4.37 %274
Lorient1 618 €9.4 €6.98 %172
Niort1 637 €*8.9 €6.52 %184
Pessac2 050 €11.4 €6.67 %180
Vénissieux1 853 €9.3 €6.02 %199
Saint-Quentin1 203 €*9.0 €8.98 %134
Chambéry2 067 €10.1 €5.86 %205
Ivry-sur-Seine3 967 €*16.7 €5.05 %238
Cergy2 727 €*15.3 €6.73 %178
Montauban1 388 €8.0 €6.92 %174
Hyères3 224 €12.1 €4.50 %266
Beauvais1 910 €11.2 €7.04 %171
Cholet1 392 €8.4 €7.24 %166
Bondy2 940 €*12.3 €5.02 %239
Villejuif3 720 €*14.3 €4.61 %260
Vannes2 186 €11.2 €6.15 %195
Maisons-Alfort4 108 €*17.1 €5.00 %240
Fontenay-sous-Bois4 283 €*14.7 €4.12 %291
Chelles2 851 €*13.6 €5.72 %209
Arles1 775 €11.3 €7.64 %157
Pantin3 675 €*14.2 €4.64 %259
Épinay-sur-Seine2 373 €*12.2 €6.17 %195

Attention : ce tableau date de 2011, retrouvez les rendements locatifs des 100 villes en 2019 ici.

Les principales villes des DOM-TOM et de la Corse n’ont pas pu être ajoutées car il manque soit les données sur les prix soit les données sur les loyers.

Sources et méthodes de calcul de ces rentabilités

Pour bien interpréter ce tableau, voici les sources de données utilisées et le détail des calculs :

- Les prix moyens au mètre carré sont issus de la base Perval des notaires citée dans le magazine papier L’Express (n° 3138).

- Les prix marqués d’une « * » proviennent, eux, des chiffres de MeilleursAgents (ils se basent sur les prix de la base BIEN des notaires et des chiffres fournis par leurs agences immobilières partenaires).

- Tous les prix des loyers au mètre carré sont issus de la base Clameur de 2010.

- La rentabilité brute a été calculée sans prendre en compte les frais de notaire (rajouté environ 7% sur le prix), ni les éventuels frais d’agence immobilière.

- Le calcul a donc été le suivant :

« ((Loyer mensuel au mètre carré X 12 mois) / Prix du mètre carré) X 100 »

- Le ratio prix/loyer indique directement le résultat de la division du prix d’achat par le montant du loyer pour un mètre carré. C’est un indicateur intéressant avant d’acheter ou investir.

Interprétations de ces résultats

Faute de données complètes sur une même période, il peut exister certaines approximations. Vous devez donc en tenir compte lors de l’interprétation de ces chiffres sur la rentabilité brute des principales villes françaises :

- Les loyers moyens sont ceux observés en 2010 alors que les prix sont ceux de début 2011. Il peut donc exister de légères variations entre les deux périodes.

- Les chiffres sur les prix au mètre carré moyens qui proviennent de MeilleursAgents semblent bien supérieurs à ceux décrits par la base Perval pour une même ville.

- Les prix moyens sont basés uniquement sur les appartements anciens alors que les loyers englobent l’ensemble du parc immobilier. Même si les maisons et les appartements neufs ne représentent qu’une petite partie du marché locatif, cela modifie légèrement les rentabilités.

- Les frais de notaire font partie des coûts incompressibles à l’achat (même si on peut les réduire un peu avec ces 2 astuces). Nous aurions donc pu les intégrer dans le calcul du rendement brut. Pour intégrer les frais de notaire au prix d’achat, vous devez diviser par 1.07 les rentabilités affichées dans le tableau.

- Les répartitions de type de bien (studio, T2, T3, T4 et plus) et la qualité du parc immobilier peuvent fortement varier d’une ville à une autre. Pour des résultats plus précis, vous devez analyser dans le détail les caractéristiques de votre ville.

Recevez gratuitement et sans engagement une offre de défiscalisation Pinel.

Les villes où il faut investir

Des villes de taille moyenne comme Saint Quentin, Villeneuve-d’Ascq, Roubaix, Tourcoing, Limoges, Clermont-Ferrand ou encore Mulhouse semblent présenter sur le papier les meilleurs rendements locatifs.

Vous avez donc, en théorie, plus de chances d’y dénicher des appartements avec une rentabilité intéressante.

Les particuliers qui cherchent à se loger ont également plus de chances dans ces villes-là que leur simulation Acheter ou Louer donne plus souvent l’achat gagnant par rapport à la location. Devenir propriétaire semble plus abordable dans ces villes-là.

Les villes où il vaut mieux être locataire

En revanche, Paris, Boulogne-Billancourt, Versailles, Courbevoie, Cannes, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret et Neuilly-sur-Seine présentent des rentabilités brutes très basses. Il existe peut-être quelques logements avec des rendements intéressants, mais ils seront beaucoup moins nombreux.

Les particuliers devront privilégier la location dans ces villes. En effet, il leur faudra conserver leur bien beaucoup plus longtemps avant que l’achat soit gagnant par rapport à la location.

Dans un autre article, nous sommes revenu plus en détails sur la rentabilité de l’achat d’un appartement dans les différents arrondissements de Paris, Lyon et Marseille.

Enfin, évitez ces 60 villes où il est difficile de louer un appartement.

Outil de calcul de rentabilité

Plutôt que de tenter de reprendre sur Excel ou sur une feuille de papier tous les éléments qui vous permettent de calculer le rendement votre investissement dans un bien immobilier à louer, utilisez plutôt ce super outil pour calculer la rentabilité de votre appartement. C’est la meilleure solution du marché avec de nombreuses fonctionnalités.

Calculez le
rendement locatif

rendement locatif

Simulation d'offre pour
investir en loi Pinel

pinel

Comparez les taux
de 100 banques

pret bancaire