Préavis de location réduit en zone tendue : quel logement est concerné ?

Auteur : David LELONG | Date de modification : 22 novembre 2022

Successivement, la loi ALUR de Cécile Duflot et la loi Macron d’Emmanuel Macron sont venues modifier la réglementation en matière de préavis de location dans les zones géographiques où les tensions sur le logement sont les plus fortes.

Dans cet article, Immobilier Danger revient en détail sur ces différentes mesures, leurs conséquences avec un focus pour le locataire et le propriétaire bailleur qui doivent désormais se conformer à ces nouvelles obligations. Toutes les locations partout en France ne sont pas concernées par cette réduction de préavis. Cela va permettre de pouvoir donner congé plus facilement à son propriétaire bailleur et éviter le paiement d’un double loyer partout en zone tendue. Cet article vient en complément de notre article 7 situations qui permettent de réduire à 1 mois le préavis d’une location.

MODELE ETAT DES LIEUX >>

Rappel de la règle générale sur le préavis lorsque l’on quitte une location

En France, pour toute location à titre de résidence principale, la règle de base veut que le locataire doit respecter un préavis de 3 mois lorsqu’il veut quitter son logement loué vide. Pour cela, il est nécessaire de respecter une procédure bien précise avec notamment une lettre de résiliation du contrat de location qui respecte certains points. Vous trouverez ici un modèle de lettre de résiliation de bail (pour un préavis de 1 ou 3 mois).

Cette mesure vise à laisser le temps au propriétaire bailleur d’engager des recherches pour trouver un nouveau locataire. Ce temps relativement long permet de limiter au maximum les problèmes de vacances locatives.

En outre, cette règle ne s’applique pas à la location temporaire d’un appartement ou d’une maison, notamment pour les logements de tourisme loués au jour ou à la semaine.

Dans certaines situations particulières (location meublée, perte d’emploi, chômage, RSA, etc.), il est prévu que ce délai de préavis de 3 mois soit réduit à 1 mois seulement afin de ne pas alourdir les problèmes financiers du locataire. Vous trouverez ces 6 cas de prévis de location réduit ici. Désormais, il y en a un 7ème avec le motif des zones tendues et cela concerne de nombreux particuliers qui louent une habitation dans les grandes agglomérations en France.

Modification pour certaines communes depuis la loi ALUR

Cécile Duflot, lorsqu’elle était ministre du Logement, a mis en place de nombreux changements en matière de logement dans le cadre de la loi ALUR. L’une d’entre elles est la réduction du préavis à 1 mois pour tous les nouveaux contrats de location signés à partir du 27 mars 2014 et ceci seulement pour les communes où des problèmes de manque de logements ont été relevés. On parle alors de zone tendue pour le logement.

C’est donc la création d’un 7ème cas de diminution du préavis lors du départ d’un locataire. Néanmoins, comme cette mesure ne s’applique que pour un bail signé depuis le 27 mars 2014. De ce fait, certains anciens locataires n’étaient pas concernés par cette possibilité. Jusqu’ici tous les contrats en cours et signés avant le 27 mars 2014 (même par tacite reconduction), doivent respecter le délai initialement prévu de 3 mois.

La loi Macron vient étendre cette règle à tous les baux en cours

Seulement, depuis août 2015, Emmanuel Macron a fait passer un certain nombre de mesures visant à améliorer les conditions de travail et à fluidifier l’économie française. En ce qui concerne le logement, une mesure dont on a peu entendue parler revient sur ce changement apporté par la loi ALUR sur le passage du préavis de location en zone tendue d’une durée de 3 à 1 mois. La mesure est tout simplement étendue à l’ensemble des contrats de location en cours ou à venir. Ainsi quel que soit le moment de signature de votre bail, vous pouvez donner congé avec une simple lettre de résiliation de bail et ne plus avoir à payer de loyer pour ce bien dans un mois en zone tendue.

Cela signifie concrètement que tous ceux qui louent actuellement un bien immobilier au titre d’habitation principale dans l’une de ces communes ciblées comme en manque de logements peuvent désormais partir de leur location avec seulement 1 mois de préavis. Comme nous allons le voir ci-dessous, cela concerne de nombreuses villes. Il va être plus simple de résilier son bail et de planifier son déménagement.

Cette mesure a été immédiatement applicable depuis la promulgation de cette loi Macron (voir LOI n° 2015-990 du 6 août 2015). Elle a été publiée au Journal Officiel le 7 août 2015, elle est donc applicable depuis le 8 août 2015.

MODELE DE CONTRAT DE LOCATION >>

La liste des agglomérations et communes concernées par ce préavis de location réduit

Depuis un décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 qui définit la liste des agglomérations (et des communes) qui ont été détectées comme souffrant d’un manque d’offre de logements par rapport à la demande dans le cadre de la nouvelle imposition sur les logements vacants, cette liste sert également à la mise en application de différentes autres mesures touchant le logement en zone tendue.

C’est ainsi que 28 grandes agglomérations de métropole de plus de 50 000 habitants sont désormais concernées par un certain nombre de mesures (taxes plus élevées sur les logements vacants, préavis de départ d’une location réduit à 1 mois, encadrement des renouvellements de loyer, etc.). Voici la liste de ces agglomérations : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève (Suisse) – Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton – Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Zones tendues : carte des agglomérations concernées par l'encadrement des loyers et les taxes sur les logements vacants

 

Attention, on parle ici des agglomérations et non simplement des communes qui portent ce nom. Il se cache derrière cette liste de 28 agglomérations pas moins de 1 151 communes concernées. Comme elles font partie des plus peuplées, un grand nombre d’habitants en France sont concernés par ce changement de réglementation en matière de rupture de bail et de durée de préavis. Cela représente environ 4.6 millions de logements, soit 70 % du parc locatif privé.

Retrouvez la liste des villes concernées pour chaque agglomération dans le détail du décret du 10 mai 2013.

Votre ville ne figure pas dans cette liste ? Regardez si vous ne pouvez pas bénéficier de ces 6 autres possibilités de réduire son préavis à 1 mois.

Dans ces secteurs géographiques, on va retrouver l’intérêt d’un investissement loi Pinel avec des avantages de défiscalisation très intéressants.

Les locataires pourront changer beaucoup plus facilement de logement

Dans ces villes reconnues comme en déficit d’offre par rapport à la demande de logement, les locataires pourront ainsi faire jouer beaucoup plus facilement la concurrence en changeant pour un logement plus grand ou mieux situé au même loyer ou bien pour obtenir un logement similaire à un prix plus bas.

Fini les longues semaines (voire mois) de double loyer à payer. Il ne restera tout au plus que quelques jours en fonction du moment où vous signez un nouveau bail et celui où vous quitterez réellement votre ancien logement. Il faut dire qu’avant, avec un préavis de 3 mois, les locataires n’avaient d’autres choix que :

  • Envoyer son préavis de 3 mois sans avoir encore trouvé un nouveau bien en prenant le risque de se retrouver sans solution ou à devoir choisir rapidement par défaut en cas de recherche infructueuse.
  • Trouver un nouveau logement et devoir supporter jusqu’à 3 mois de double loyer. Très difficile quand on connaît la part du logement dans le budget des Français et le montant que cela représente.

Avec cette réduction de préavis à 1 mois pour tous en zone tendue pour le logement, les locataires vont pouvoir beaucoup plus facilement se lancer dans la recherche d’un nouveau bien immobilier. Ils pourront signer le contrat et déposer leur préavis pour le faire coïncider avec celui de l’emménagement dans le nouveau ou n’avoir tout au plus que quelques jours de loyer à payer sur les 2 locations en même temps.

Même avantage lorsque vous quittez votre location pour un achat. La date de réception des clés n’est pas toujours très sûre. Le rendez-vous pour signer l’acte définitif de vente peut être facilement décalé en fonction des besoins du projet (trouver le financement, vérification des droits de propriété, de passage, servitudes, etc.). Comme nous l’avons vu il y a toujours un certain laps de temps entre l’achat via un compromis de vente et la remise des clés. Avec un délai beaucoup plus court de préavis, il sera bien plus simple d’optimiser la date d’envoi du recommandé avec votre lettre de résiliation.

Attention, votre courrier de résiliation de bail avec un préavis d’un mois pour motif de « zone tendue » doit obligatoirement se faire par lettre recommandée avec accusé de réception pour être valide ou une remise en main propre avec signature du propriétaire bailleur. Vous pouvez utiliser notre modèle de lettre de préavis logement.

Découvrez les 6 autres cas de réduction de préavis à 1 mois en plus du motif des zones tendues et tous nos conseils pour votre location. Informez-vous également sur l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL)

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