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Préavis réduit en zone tendue : qui est concerné ?

Successivement, la loi ALUR de Cécile Duflot et la loi Macron d’Emmanuel Macron sont venues modifier la réglementation en matière de préavis de location dans les zones géographiques où les tensions sur le logement sont les plus fortes.

Dans cet article, nous allons revenir en détail sur ces différentes mesures, leurs conséquences avec un focus sur les locataires et propriétaires bailleurs qui doivent désormais se conformer à ces nouvelles obligations. Toutes les locations partout en France ne sont pas concernées par cette réduction de préavis. Cet article vient en complément de notre article 7 situations qui permettent de réduire à 1 mois le préavis d’une location.

Rappel de la règle générale sur le préavis lorsque l’on quitte une location

En France, pour toute location à titre de résidence principale, la règle de base veut que le locataire doit respecter un préavis de 3 mois lorsqu’il veut quitter son logement loué. Pour cela, il est nécessaire de respecter une procédure bien précise avec notamment une lettre de résiliation du contrat de location qui respecte certains points. Vous trouverez ici un modèle de lettre de résiliation de bail (pour un préavis de 1 ou 3 mois).

Cette mesure vise à laisser le temps au propriétaire bailleur d’engager des recherches pour trouver un nouveau locataire. Ce temps relativement long permet de limiter au maximum les problèmes de vacances locatives.

En outre, cette règle ne s’applique pas à la location temporaire d’un appartement ou d’une maison, notamment pour les logements de tourisme loués au jour ou à la semaine.

Dans certaines situations particulières (location meublée, chômage, etc.), il est prévu que ce préavis de 3 mois est réduit à 1 mois seulement afin de ne pas alourdir les problèmes financiers du locataire. Vous trouverez ces 6 cas de figure ici.

Modification pour certaines communes depuis la loi ALUR

Cécile Duflot, lorsqu’elle était ministre du Logement, a mis en place de nombreux changements en matière de logement dans le cadre de la loi ALUR. L’une d’entre elles est la réduction du préavis à 1 mois pour tous les nouveaux contrats de location signés à partir du 27 mars 2014 et ceci seulement pour les communes où des problèmes de manque de logements ont été relevés.

C’est donc la création d’un 7ème cas de diminution du préavis lors du départ d’un locataire. Néanmoins, comme cette mesure ne s’applique qu’aux baux signés depuis le 27 mars 2014, peu de locataires sont pour le moment concerné par cette nouvelle possibilité. Jusqu’ici tous les contrats en cours et signés avant le 27 mars 2014 (même par tacite reconduction), doivent respecter le délai initialement prévu de 3 mois.

La loi Macron vient étendre cette règle à tous les baux en cours

Seulement, depuis août 2015, Emmanuel Macron a fait passer un certain nombre de mesures visant à améliorer les conditions de travail et à fluidifier l’économie française. En ce qui concerne le logement, une mesure dont on a peu entendue parler revient sur ce changement apporté par la loi ALUR sur le passage du préavis de location en zone tendue de 3 à 1 mois. La mesure est tout simplement étendue à l’ensemble des contrats de location en cours ou à venir.

Cela signifie concrètement que tous ceux qui louent actuellement un bien immobilier au titre d’habitation principale dans l’une de ces communes ciblées comme en manque de logements peuvent désormais partir de leur location avec seulement 1 mois de préavis.

Cette mesure est immédiatement applicable depuis la promulgation de cette loi Macron (voir LOI n° 2015-990 du 6 août 2015). Elle a été publiée au Journal Officiel le 7 août 2015, elle est donc applicable depuis le 8 août 2015.

La liste des agglomérations et communes concernées par ce préavis plus court

Depuis un décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 qui définit la liste des agglomérations (et des communes) qui ont été détectées comme souffrant d’un manque d’offre de logements par rapport à la demande dans le cadre de la nouvelle imposition sur les logements vacants, cette liste sert également à la mise en application de différentes autres mesures touchant le logement en zone tendue.

C’est ainsi que 28 grandes agglomérations de métropole de plus de 50 000 habitants sont désormais concernées par un certain nombre de mesures (taxes plus élevées sur les logements vacants, préavis de départ d’une location réduit à 1 mois, encadrement des renouvellements de loyer, etc.). Voici la liste de ces agglomérations : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève (Suisse) - Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton - Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Carte des agglomérations concernées par l'encadrement des loyers et les taxes sur les logements vacants

Attention, on parle ici des agglomérations et non simplement des communes qui portent ce nom. Il se cache derrière cette liste de 28 agglomérations pas moins de 1 151 communes concernées. Comme elles font partie des plus peuplées, un grand nombre d’habitants en France sont concernés par ce changement de réglementation en matière de rupture de bail et de durée de préavis. Cela représente environ 4.6 millions de logements, soit 70 % du parc locatif privé.

Retrouvez la liste des communes concernées pour chaque agglomération dans le détail du décret du 10 mai 2013.

Votre commune ne figure pas dans cette liste ? Regardez si vous ne pouvez pas bénéficier de ces 6 autres possibilités de réduire son préavis à 1 mois.

Les locataires pourront changer beaucoup plus facilement de logement

Dans ces communes reconnues comme en déficit d’offre par rapport à la demande de logement, les locataires pourront ainsi faire jouer beaucoup plus facilement la concurrence en changeant pour un logement plus grand ou mieux situé au même loyer ou bien pour obtenir un logement similaire à un prix plus bas.

Fini les longues semaines (voire mois) de double loyer à payer. Il ne restera tout au plus que quelques jours en fonction du moment où vous signez un nouveau bail et celui où vous quitterez réellement votre ancien logement. Il faut dire qu’avant, avec un préavis de 3 mois, les locataires n’avaient d’autres choix que :

- Envoyer son préavis de 3 mois sans avoir encore trouvé un nouveau bien en prenant le risque de se retrouver sans solution ou à devoir choisir rapidement par défaut en cas de recherche infructueuse.

- Trouver un nouveau logement et devoir supporter jusqu’à 3 mois de double loyer. Très difficile quand on connaît la part du logement dans le budget des Français.

Avec cette réduction de préavis à 1 mois pour tous en zone tendue pour le logement, les locataires vont pouvoir beaucoup plus facilement se lancer dans la recherche d’un nouveau bien immobilier. Ils pourront signer le contrat et déposer leur préavis pour le faire coïncider avec celui de l’emménagement dans le nouveau ou n’avoir tout au plus que quelques jours de loyer à payer sur les 2 locations en même temps.

Même avantage lorsque vous quittez votre location pour un achat. La date de réception des clés n’est pas toujours très sûre. Le rendez-vous pour signer l’acte définitif de vente peut être facilement décalé en fonction des besoins du projet (trouver le financement, vérification des droits de propriété, de passage, servitudes, etc.). Comme nous l’avons vu il y a toujours un certain laps de temps entre l’achat via un compromis de vente et la remise des clés. Avec un délai beaucoup plus court de préavis, il sera bien plus simple d’optimiser la date d’envoi du recommandé avec votre lettre de résiliation.

Découvrez tous nos conseils pour votre investissement immobilier en locatif.

Pour aller plus loin :

- Renseignez-vous sur la régularisation de vos charges locatives.

- Regardez comment se calculent les APL de la CAF.

- Téléchargez un modèle d’état des lieux, un modèle de résiliation de bail ou encore un modèle de contrat de location.

- Posez-vous ces 25 questions pour un 1er achat immobilier.

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