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Achat ou location de son logement : explications en interview

Auteur : David LELONG
Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ? C’est une question qui revient souvent quand on cherche à réduire les frais de son logement. Retrouvez de nombreux conseils et explications pour prendre votre décision et savoir si vous devez louer ou acheter votre logement. Pour changer du format ordinaire, retrouvez ces informations en version audio (et écrite) dans une interview croisée entre Immobilier-danger.com et Esprit-Riche.com.

Présentation de la discussion autour du thème Achat Vs Location

Avec Michael d’Esprit-riche.com nous vous proposons d’aborder la question "achat ou location de son logement ?" sous la forme d’une discussion. C’est une manière plus interactive et plus directe de vous parler d’un sujet sur lequel il y a de nombreuses choses à savoir.

S’il s’adresse en particulier à tous ceux qui sont encore en location et qui se posent la question "Ne serait-il pas plus judicieux pour moi d’acheter mon propre bien immobilier ?", les différents points abordés pourront également intéresser tous les propriétaires qui ont l’intention de changer de logement ou tout simplement ceux qui s’interrogent sur les mécanismes immobiliers.

Cette discussion "acheter ou louer" vient compléter nos deux articles précédents :

- Exemple de comparaison achat location.

- Louer c’est jeter de l’argent par les fenêtres : pas si sûr...

Interview audio sur la comparaison achat / location

Vous pouvez écouter directement en ligne cette discussion :

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Michael a également publié un article au sujet de cette discussion sur son site : Immobilier : Acheter ou louer ? Il est également l’auteur du livre "Devenez riche !".

Retranscription écrite de cette discussion

Michael : Bonjour, c’est Michael d’Esprit-Riche.com. Aujourd’hui, je suis avec David d’Immobilier-Danger.com et nous allons parler de l’option d’Achat versus Location. On sait que c’est un débat récurrent lorsqu’on souhaite acheter son logement. On se demande souvent s’il vaut mieux acheter ou louer. On sait qu’il existe dans ce secteur beaucoup d’idées reçues. Je propose d’en discuter aujourd’hui avec David. Bonjour David !

David : Bonjour Michael ! Bonjour à tous ! Comme l’a dit Michael, nous allons vous faire part de notre expérience. Nous allons partager avec vous des informations pour vous aider à prendre votre décision dans votre cas personnel, pour savoir s’il est préférable d’acheter ou de louer votre résidence principale.

Michael : L’une des premières idées reçues dont on peut, peut-être, commencer par discuter, c’est : « Louer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres ». Quand on loue un logement, on s’imagine que l’argent qu’on dépense est « perdu ». C’est un super argument commercial pour tous les vendeurs et tous les professionnels de l’immobilier mais ça vaut le coup que l’on creuse, que l’on se demande un petit peu ce qu’il y a derrière. Je voudrais savoir, David, ce que tu en penses et comment tu réponds à cette argumentation.

David : Je pense que cette argumentation part sur un mauvais principe. Le fait de payer pour se loger, c’est payer pour avoir un service. Se loger a un coût aussi bien à l’achat qu’à la location. En fonction des situations, il est parfois préférable de louer, parfois d’acheter. Ça dépend de nombreux paramètres, avec des questions qu’il faut se poser. Je pense que les personnes qui pensent que « Louer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres » ne se sont jamais posées la question de ce qui était le plus intéressant financièrement pour eux. C’est un peu aujourd’hui le sujet : repositionner les paramètres et voir dans quelle situation il peut être intéressant de louer et dans quelle situation il est préférable d’acheter.

Michael : Effectivement, c’est vrai que pour nous qui étudions le sujet depuis plusieurs années, ça nous semble maintenant évident. C’est loin d’être le cas pour tout le monde. On se rend compte qu’acheter n’est pas toujours la bonne décision financière. On ne parle évidemment que de cet aspect-là. Le reste, ce sont des choix de vie. « Louer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres »… Non, louer, ça permet d’avoir un service.

Sinon, je pense que c’est la bonne idée surtout en période de bulle immobilière. Lorsque les prix à l’achat sont décorrélés des revenus des gens, en fait acheter revient beaucoup, beaucoup plus cher que de louer parce que ça demande un effort financier au départ et un effort financier pour entretenir le bien. Est-ce que tu peux nous parler des coûts qui sont engendrés par le fait d’être propriétaire ?

David : Oui, comme tu l’as signalé, il y a d’abord des coûts à l’achat. Ce sont principalement les frais de notaire. Pour l’achat de l’immobilier ancien, c’est environ 7 % du prix du bien…

Michael : Donc ça, c’est perdu ?

David : Donc ça, c’est perdu ! C’est de l’argent qu’aujourd’hui je donne à un notaire pour payer les droits de mutation à l’État, les émoluments du notaire… C’est de l’argent qui est perdu aujourd’hui. 7 % sur un bien à 200 000 €, ça fait 14 000 € qui sont perdus du jour au lendemain. 14 000 €, ça peut permettre de payer un loyer sur une année - quelque chose comme ça. Donc, c’est le premier coût important à l’achat.

Il y a aussi le coût des frais d’agence quand on passe par une agence immobilière. Ils peuvent aussi être très élevés. Ça, c’est pareil. C’est de l’argent qui est perdu. On paye pour acheter. Une fois que l’on a acheté, cet argent ne sert pas à nous loger.

Michael : Là, c’est entre 4 et 10 %. C’est ça ?

David : Oui, voilà. Les agences sont libres de fixer leurs prix. Après, c’est en fonction des tarifs pratiqués. Ce sont les coûts directs à l’achat, dès le premier jour. Ce sont X milliers d’euros qui sont perdus. Au point zéro, l’achat est forcément perdant. Après, il faut voir sur la durée ce qui serait le plus avantageux en fonction du nombre d’années pendant lesquelles vous allez conserver votre logement.

Il faut savoir aussi qu’en termes de frais supplémentaires, il y a : la taxe foncière à payer chaque année qu’un locataire ne paye pas, tous les entretiens et les travaux du logement et surtout ceux de la copropriété si vous achetez dans un immeuble, ce qu’il ne faut pas négliger.

Michael : Effectivement. Il y a des coûts d’entretien de la copropriété. Il y a aussi un facteur je trouve qu’on néglige parce qu’il est difficile à quantifier : quand on est propriétaire, on va vouloir équiper et entretenir son logement avec du mobilier, des éléments souvent plus chers qu’un locataire achèterait. Je pense que tout ça influence vraiment les finances mensuelles du ménage.

David : Les Français ont beaucoup tendance à vouloir être propriétaire justement pour pouvoir investir dans leur logement, pour pouvoir le façonner à leur goût et à leurs envies. Comme tu le dis très bien, c’est un investissement supplémentaire par rapport à un locataire qui a envie de bien vivre mais qui sait que ce sera temporaire, et qui ne va pas mettre le même coût dans ces frais.

Michael : C’est vrai que si l’on prend en compte le ticket d’entrée, qui sont les frais de notaire, les frais d’agence (s’il y en a), on se rend compte que pour évaluer et comparer les deux options, c’est déjà difficile. C’est toute la difficulté de l’enjeu achat versus location. Il est difficile de comparer les deux. En fait, il faut se projeter…

David : Oui, c’est ça ! Un achat sera plus intéressant qu’une location à partir d’un certain temps. C’est ce temps-là, le temps nécessaire à rester dans le logement, qui est difficile à quantifier. Il est fonction de paramètres qui sont aussi variables dans le temps : le prix de l’immobilier, le coût du loyer, les taxes foncières, etc. Le tout est de savoir aujourd’hui combien de temps vous allez garder votre logement. On sait que sur une période de 15 ou 20 ans, en restant dans le même logement, l’achat sera toujours favorable. Par contre, en dessous de cinq ans, la location est plus favorable quasiment dans tous les cas.

Michael : Il y a le côté financier. Est-ce que j’ai plus intérêt financièrement à acheter ou à rester locataire ? Mais il y a aussi la question du style de vie que l’on n’aborde pas, auquel on ne pense pas dans l’équation. Il y a aussi le fait qu’avec le niveau des prix actuels, être locataire permet souvent d’être dans un logement qu’on ne pourrait pas s’acheter. Ça permet de rester mobile aussi.

On s’adresse en premier lieu à ceux qui achètent la première fois, mais on s’adresse surtout à ceux qui sont encore locataires et qui se posent la question. Il y a vraiment une question du style de vie. Quand on achète, on se fixe finalement sur un lieu. En termes de mobilité professionnelle, ça crée des contraintes qu’il faut être prêt à accepter.

David : Ça fait pencher plus du côté de la location : la perte de mobilité, des logements un peu plus petits à cause du coût à l’achat. Il faut voir aussi le côté psychologique. En France, le propriétaire a un côté « Winner » par rapport aux locataires. Ça fait partie des idées reçues qui entretiennent la mauvaise appréciation sur la comparaison achat/location. Il y a beaucoup de préjugés sur le fait d’être propriétaire ou pas de son logement, alors que financièrement, en fonction des cas, ce n’est pas forcément le plus avantageux.

Michael : Justement, pour aller dans ton sens, c’est vrai que c’est un peu le mythe du propriétaire « Winner ». Il y a quand même des outils. Il y a plein de gens qui ont créé des simulateurs achat versus location sur Internet. Je pense qu’on en a parlé chacun respectivement sur nos sites. Il y en a un qui se démarque un petit peu du reste. C’est celui qui s’appelle ASI77. Il suffit de chercher ASI77 sur Google puis c’est le premier lien.

Il permet vraiment de comparer sur le terrain financier les deux options et notamment de prendre en compte l’argent que le locataire peut placer et dont il tire des intérêts. Si on veut vraiment comparer de manière factuelle, il faut prendre en compte le fait que le locataire à un pouvoir d’achat supérieur aux propriétaires. Dans une situation actuelle où il place son argent, il en tire donc des intérêts.

Ce que j’ai constaté me concernant – tu me diras, je pense que tu as fait l’exercice aussi, David - c’est que je n’ai pas intérêt à acheter maintenant tout simplement parce que l’intérêt d’acheter est quand même très, très lié à l’espérance de progression des prix du marché immobilier. Qu’en penses-tu ?

David : C’est le constat que j’ai fait pour mon logement personnel. Je me suis posé la question en 2007/ 2008. C’était une période où les prix étaient au plus haut. Je me suis rendu compte de la difficulté qu’il y avait pour acheter. Je me suis dit qu’avec mes moyens de l’époque, je louais un grand F3 sympathique et que je n’avais pas les moyens d’acheter le F3 à part m’endetter sur 30 ans à 33 % de taux d’endettement. C’est là que j’ai commencé à percevoir la problématique de la bulle immobilière en France.

Quand on fait le calcul en enlevant tout le côté psychologique de l’achat et de la location, sur un calcul purement financier, notamment avec le simulateur d’ASI77, on se rend bien compte que dans beaucoup de cas il est préférable d’attendre. Peut-être que les prix ne vont pas baisser. Aujourd’hui, personne ne peut savoir de quoi demain sera fait. Aujourd’hui, en étant locataire et tant que les prix ne montent pas, je perds moins d’argent pour me loger que si j’achetais.

Michael : Oui ! Ce qui est difficile dans les comparaisons, c’est justement de comparer des logements équivalents. C’est ça qui est difficile parce que le locataire peut souvent louer un bien qui ne pourrait pas s’acheter actuellement. Quand on achète, on achète souvent quelque chose de plus petit ou de moins bien placé. Souvent, s’éloigner est le facteur qui permet de faire entrer dans le budget un logement de taille équivalente ou supérieure. L’éloignement est la première variable d’ajustement. La deuxième variable est la taille du logement. Comme on ne peut jouer que sur ces éléments-là, c’est vrai que pour l’instant on vit quand même mieux en location.

David : Après il faut voir qu’en fonction de certaines villes ou certains quartiers, il va être plus facile de trouver des locations que de trouver des biens à vendre qui nous correspondent. Dans certains cas, ça sera aussi l’inverse. C’est propre à chaque marché immobilier local. Ce qui manque beaucoup dans les simulateurs d’achat/ location – et Il en existe beaucoup - c’est souvent la possibilité de comparer sur un bien équivalent. C’est-à-dire quand on paye plus cher de crédit immobilier que de loyer, il faut bien penser à calculer l’épargne qui peut être faite. C’est là toute la difficulté pour un locataire. La différence entre ce qu’il ne mettra pas dans un crédit immobilier plus élevé et son loyer, c’est une épargne qu’il peut soit placer pour investir ou capitaliser pour plus tard, soit dépenser cet argent immédiatement.

C’est vrai que le côté achat représente un peu une épargne forcée. En fonction de la manière dont on gère son argent, ce que tu expliques bien dans ton blog, il y a les personnes qui arrivent à épargner tous les mois et celles qui n’y arriveront pas. C’est vrai que quand on est locataire, la difficulté est de se dire : « Je place la différence pour plus tard ou pour acheter quand ça sera l’occasion » ou des réflexes comme ça.

Michael : Il faut avoir un peu de lucidité, faire preuve de discernement dans son comportement. J’aurais tendance à dire que, malgré tout, indépendamment du niveau des prix de l’immobilier, même si on est dans une bulle, quelqu’un qui prévoit de rester dans sa maison une dizaine d’années aura intérêt à acheter même si les critères financiers ne sont pas forcément favorables. Il aura intérêt à acheter si son comportement en tant qu’épargnant est mauvais, c’est-à-dire s’il est incapable d’épargner. J’aurais tendance à dire que l’épargne forcée a finalement du bon. Il vaut mieux que la personne se mette presque au régime « patate » forcé, en se mettant une contrainte volontaire pour s’enrichir et faire progresser son patrimoine, si on imagine que les niveaux des prix vont rester au minimum stable si ce n’est progressé dans 10 ans ou 20 ans. Le côté épargne forcée est important.

Quand tu parlais des villes et des marchés locaux, c’est vrai que l’immobilier est très, très local. Quand on entend des statistiques nationales, je pense qu’elles ne représentent absolument rien pour les gens qui cherchent à acheter dans leur ville. Il faut bien regarder l’état du marché de la location et de la vente dans sa ville. Je sais qu’on entend de plus en plus qu’à Paris - je connais pour y habiter - le marché de la location est tendu et que donc il y a une tranche de la population pour laquelle acheter est plus simple que de louer. Le banquier va accueillir plus favorablement une catégorie de la population alors que l’agent immobilier ou le propriétaire vont se montrer très réticent à leur louer un bien. C’est aussi un facteur qui parfois sert à justifier l’achat immobilier.

J’ai aussi entendu des témoignages - tu as dû rencontrer ça aussi - de personnes qui se disaient : « Je risque d’être au chômage. Je vais acheter. Au moins, je serais chez moi. » Il y a des gens qui tiennent ce type d’avis, de raisonnement. Je ne sais pas si tu as eu des cas similaires.

David : Oui, oui. Il y a quelques mois, il y a eu beaucoup de messages dans les forums ou dans les discussions qui revenaient là-dessus. Je trouve ça assez dangereux parce que, justement, il ne faut pas oublier qu’en France on peut toujours se faire expulser. Je pense qu’on peut même se faire expulser plus facilement quand on est propriétaire de son logement parce que la banque aura plus de moyens pour récupérer les sous si vous ne la remboursez pas, qu’un locataire.

D’un point de vue psychologique, ça permet peut-être d’avoir une certaine garantie mais sur un point de vue financier et sur les risques réels, je pense que c’est tout le contraire. Il vaut mieux préserver de la mobilité et pouvoir prendre un appartement plus petit et déménager un peu plus loin pour avoir des coûts de logements moins élevés. C’est quand même plus facile en location qu’à l’achat car une fois que l’on a acheté, il faut rembourser le crédit. Ce n’est pas facile de revendre surtout quand le marché baisse.

On a un risque de Negative Equity. C’est-à-dire quand on doit revendre quelques années après avoir acheté et si le marché a baissé, quand vous allez rembourser votre crédit, il peut vous rester [encore] de l’argent à rembourser parce que vous n’avez pas revendu assez cher votre bien par rapport au prix auquel vous l’avez acheté.

Michael : C’est une notion intéressante, la Negative Equity. On n’y pense pas. Évidemment, lorsqu’on va voir un agent immobilier, il ne va pas vous en parler mais c’est vrai que si on achète un bien et qu’on est obligé de le revendre, on peut se retrouver avec un fruit de la vente qui ne suffit pas à rembourser le prix de départ parce qu’on a revendu moins cher que ce qu’on a acheté. Ce sont des cas qui ne sont pas exceptionnels.

Il faut avoir en tête que les ventes forcées sont à peu près 30 à 40 % d’après ce que j’ai en tête. Les ventes forcées dans l’immobilier sont les ventes pour cause de mutation, de décès, de chômage… En fait tous les petits incidents de la vie. Quand on est décédé, c’est plus qu’un incident mais…

David : Il y a aussi le divorce et les séparations…

Michael : Tous ces incidents représentent 30 à 40 % des volumes des ventes. En fait, on ne contrôle pas trop le moment où ils arrivent. Quand on achète dans un marché qui est en haut de cycle, qui est supposé être en haut de cycle, on a potentiellement le risque de devoir revendre à une date que l’on n’avait pas anticipée et de se retrouver dans cette situation.

David : C’est d’autant plus le cas parce qu’il y a deux facteurs qui y jouent. Si vous achetez à 110 % pour payer les frais de notaire et le prix de votre bien, vous savez déjà que pendant un certain temps vous allez payer votre crédit juste pour rembourser les frais de notaire. Plus vous empruntez un gros pourcentage de votre prix d’achat global, plus vous allez prendre ce risque. Ça vient aussi du fait que quand on rembourse un crédit immobilier, les premiers mois voire les premières années, on ne rembourse principalement que des intérêts. On ne capitalise pas beaucoup sur l’achat de son bien au final.

Michael : Oui ! Je crois de mémoire que quand tu empruntes sur 25 ans, il n’y a quasiment pas de capital remboursé pendant les 5 premières années.

David : Oui, oui. C’est très faible !

Michael : C’est l’ordre d’idée. Finalement, si quelqu’un achète son logement sur 25 ans et qu’il le revend au bout de cinq ans, il a quasiment tout le capital à rembourser.

David : Soit il a tout son capital à rembourser, soit il a perdu une bonne partie de son apport qu’il a placé s’il a emprunté avec de l’apport. Il y a une dizaine d’années, on pouvait voir qu’il fallait à peu près 140 ou 150 loyers pour acheter une maison ou un appartement équivalent. Aujourd’hui, on est plus dans les ordres de 250 à 350 loyers, ce qui montre à quel point l’évolution des loyers est décorrélée par rapport à l’évolution des prix immobiliers. Il y a aussi un moyen très simple de savoir sur son marché local s’il est plus intéressant de louer ou d’acheter dans son coin : c’est de regarder la différence entre le niveau des loyers et le niveau des prix d’achat.

Michael : Il y a aussi quelque chose d’intéressant comme argument qui peut intervenir dans cette discussion achat versus location : il y a des gens qui disent qu’acheter c’est mieux parce que finalement ton crédit est fixe et qu’il ne va pas varier alors que ton loyer augmente. Comment réponds-tu à cet argument-là ?

David : Je pense que cet argument-là est à coupler avec l’inflation. Aujourd’hui l’inflation est très faible mais il y a des possibilités d’hyperinflation dans les années à venir. Donc, on entend beaucoup dire : « Aujourd’hui, je paye un crédit fixe puis je rembourserai avec de l’argent qui vaudra beaucoup moins avec l’inflation et avec le temps quand les loyers auront beaucoup évolué. »

Moi, je m’en tiens au concret. Pour l’instant, ça fait deux ans que les loyers stagnent voire baissent dans la plupart des villes. C’est pour les loyers sur des nouveaux baux de location. Sur l’indice de référence des loyers, il est proche de zéro en ce moment parce qu’il n’y a pas d’inflation. Pour l’instant, on a une stabilisation des loyers pendant que les prix baissent.

Aujourd’hui, on voit que les facteurs évoluent différemment. Après, c’est difficile de prévoir dans le temps : comment les loyers vont évoluer et comment les prix vont évoluer. Comme on l’a vu, si on reste suffisamment longtemps dans son bien, il est certain qu’au bout d’un moment le coût du loyer va dépasser celui du crédit et on sera gagnant. La plus grande difficulté, c’est que personne ne peut prévoir quel logement il aura besoin en termes de famille - que ce soit le divorce ou une rencontre ou l’arrivée d’un ou plusieurs enfants… C’est pour ça qu’il est très difficile de dire : « Aujourd’hui, j’achète. Je sais que je vais pouvoir rester dans le même bien pendant 10 ans, 15 ans. » C’est vrai qu’il faut faire très attention.

Moi, ça me fait un peu peur quand je vois beaucoup de jeunes de 20 ou 25 ans qui vont acheter un petit appartement (un studio, un F2) en se disant qu’ils vont l’acheter sur 25 ans et qu’après quand ils auront besoin, ils achèteront quelque chose de plus grand. Sauf que quand il sera le moment de changer, ça va coûter beaucoup plus cher que de rester en location le temps de pouvoir s’acheter un logement de taille suffisante.

Michael : On a tous des cas qu’on connaît dans cette situation. Une personne qui a acheté une petite maison toute seule, s’est mise en couple un an après. Maintenant, ils attendent un enfant. Du coup, la petite maison n’est pas assez grande parce qu’elle n’avait pas de chambre pour les enfants. Au bout de trois ans, ils sont confrontés à ce problème qu’il va falloir résoudre d’une manière ou d’une autre : soit revendre, soit mettre en location ou trouver une solution intermédiaire dans le logement pendant X années et faire avec. Mais effectivement, c’est bien d’anticiper au moins les agrandissements de famille, même si c’est toujours difficile.

Et les évolutions professionnelles aussi. Je pense que c’est un facteur important. Tant qu’on a une activité dans sa région et que l’on ne souhaite pas en bouger, c’est vrai que c’est bien. Mais on peut être amené à déménager. En France, ce n’est pas trop dans cette mentalité. Quand on regarde vous ce qui est fait aux États-Unis, les gens sont amenés à traverser plusieurs états, à se déplacer de plusieurs milliers de kilomètres pour changer de job, trouver un meilleur job, etc. Ça rentre aussi en ligne de compte quand on achète sa résidence principale.

David : C’est là qu’on voit à quel point il est important de bien se connaître, de connaître ses envies par rapport à son travail, à ses souhaits de famille avant d’acheter et de les prendre en compte avant de faire des calculs financiers derrière. Déterminez bien quel type de bien et à quel endroit vous avez besoin d’être.

Michael : Je pense qu’il faut acheter à des moments qui sont cohérents avec le style de vie qu’on a.

David : Il faut savoir, justement comme on l’a vu qu’aujourd’hui, qu’étant donnés les prix à l’achat du logement, un achat ne peut pas s’envisager à court terme. Il y en a beaucoup qui pensent acheter un petit appartement en se disant « dans 4 ou 5 ans je vais le revendre pour acheter plus grand ». Si vous faites le calcul, vous vous rendrez bien compte que vous serez perdant parce que sur 4 ou 5 ans, vous allez payer les frais de notaire, les frais d’agence, les intérêts d’un crédit… Quand on compare par rapport au loyer qu’on aurait dû payer pendant ce temps-là, on se rend bien compte que finalement on a dépensé plus d’argent pour se loger, en attendant de pouvoir s’acheter plus grand, que l’inverse.

Michael : Le facteur que je garde en tête, c’est que si le prix de l’immobilier progresse ne serait-ce que d’1 %, il faut environ 7 ans pour rentabiliser ou amortir les frais d’achat. C’est à peu près le schéma de figure. Si les prix de l’immobilier progressent plus que cela, ça va réduire un peu cette durée-là. Si les prix baissent, la durée s’allonge vraiment.

David : Quand on voit à quel point les prix sont hauts par rapport aux capacités d’achat des ménages - on le voit bien avec les courbes de Friggit, qu’on diffuse tous les deux sur nos sites - on devine bien qu’il n’y aura pas de fortes hausses. Je ne vois pas comment demain il peut y avoir une forte hausse des prix de l’immobilier sur les cinq ans à venir…

Michael : Ça me paraît impossible !

David : Les prix peuvent se stabiliser, il peut y avoir de très légères hausses, il peut y avoir de légères baisses… Un krach… Personne ne peut le prédire aujourd’hui. Jacques Friggit le disait lui-même qu’il y avait plusieurs scénarios et que le plus probable serait une baisse lente des prix, notamment par rapport à l’inflation. Si le prix de votre bien ne bouge pas pendant cinq ans et que l’inflation est de 1 ou 2 % par an, finalement votre logement aura perdu de la valeur sans que le prix n’ait finalement bougé.

Michael : Exactement. C’est vrai que l’inflation est un scénario mais il y a aussi le scénario de la déflation des prix au sens large. Dans ce scénario, ne pas avoir de dettes est finalement préférable.

David : C’est ce qu’on a pu voir notamment au Japon. Cela fait 18 ans que les prix baissent. Les prix de l’immobilier baissent au Japon depuis 18 ans ! Quand on entend en France que les prix de l’immobilier sont toujours à la hausse sur le long terme, c’était le cas dans le passé mais personne ne peut dire que ça va être le cas dans le futur. De la même manière, quand on parle d’inflation, il y a deux scénarios. Il y a une inflation suivie par les salaires ; dans ce cas-là, les emprunteurs seront contents parce que du coup ils rembourseront moins cher. Mais il y a aussi le cas de l’inflation où les salaires ne suivent pas. C’est le cas le plus probable et c’est le cas où le fait d’avoir acheté sera encore plus difficile parce que les biens à la consommation seront plus chers sans que les salaires n’aient augmenté. Il faudra toujours payer son crédit.

Les loyers vont aussi augmenter. Pour se protéger en cas de forte inflation, j’entends beaucoup de gens autour de moi parler d’acheter un bien immobilier pour le rembourser moins cher dans 5 ou 10 ans. Je pense que c’est dangereux parce qu’aujourd’hui, avec la mondialisation, il est difficile d’imaginer que les salaires suivront si on a une inflation de 5 à 10 % par an.

Michael : Effectivement, c’est difficile. Quand on s’est engagé à payer un montant fixe tous les mois pour rembourser son logement, on est un petit peu coincé. Justement, pour rebondir un petit peu sur le rôle des médias dans ce marché, c’est vrai que quand l’on suit le domaine avec un petit peu de recul, on se rend compte les médias n’ont pas une grande mémoire sur ce qui s’est passé.

On a tendance à vouloir faire croire aux gens que le marché n’est pas cyclique alors que tout marché est cyclique par définition. Et spécialement celui de l’immobilier. Il va y avoir des phases de hausse mais aussi des phases de baisse. Je pense que tu as dû constater ça aussi. Mais pour les médias - quand je dis médias, ce sont les journaux, les sites Web, tous les gens qui sont liés de près ou de loin aux professionnels de l’immobilier - pour eux, c’est toujours le moment d’acheter. Toujours. Quand les prix montent, c’est parce que les prix montent et il ne faut pas louper la hausse, attention ! Quand les prix baissent, on va parler des taux. Les taux sont bas donc profitez des taux bas parce que quand les taux vont remonter, et ça va vous coûter plus cher. Pour eux, c’est toujours le moment d’acheter.

Je pense qu’il faut effectivement alerter nos auditeurs sur le fait que finalement, je ne sais pas toi, mais moi, j’accorde très, très peu de crédibilité aux informations qu’ils diffusent.

David : Moi, ce que je vois, c’est que c’est le moment d’acheter pour eux parce que, eux, ils vivent de l’attractivité du marché immobilier. Pour eux, ça sera toujours le moment d’acheter, pour leurs intérêts, parce que ça va dégager du chiffre d’affaires aussi bien pour tous les professionnels de l’immobilier que pour les médias qui vivent principalement des financements de la pub.

Le secteur immobilier est très porteur. Quand ils vous disent que c’est toujours le moment d’acheter, c’est le cas pour eux mais ce n’est pas forcément le cas pour vous. C’est là qu’il faut bien garder un esprit critique sur tout ce qu’on peut lire, surtout ce qu’on peut entendre. J’avais fait notamment, il y a quelque temps, un article sur un site qui s’appelle promariage.free.fr qui reprenait tous les différents reportages dans les médias, principalement à la télé et dans les journaux, qui en 92 ou 93 clamaient haut et fort : « Ça y est ! C’est la reprise ! Les prix repartent à la hausse ! » alors qu’à Paris entre 91 et 96, les prix ont perdu 40 %. C’est vrai qu’on a toujours ce double discours. Quand on veut réellement s’informer, c’est difficile.

C’est ça qui m’a poussé à créer Immobilier-Danger.com. Je pense que c’est ce qui me pousse à faire des articles différents sur l’immobilier avec une vision beaucoup plus détachée. C’est justement là où il faut faire très attention aux informations, de qui elles proviennent, quel est l’intérêt de l’auteur de fournir ces informations… Un agent immobilier va forcément moins parler des risques. Il a tout intérêt à ce que la transaction se fasse.

Michael : Il y a aussi du coup la question des indicateurs, tous ces chiffres qui sont communiqués sur le montant des ventes, la progression du marché… là aussi, on se rend compte qu’il y a beaucoup de corporations, d’entreprises qui ont des indicateurs mais ce ne sont pas des indicateurs officiels et publics. Souvent, on fait passer ces chiffres pour des chiffres publics. Moi, en lisant ça, j’ai l’impression que ce sont des chiffres communiqués par l’INSEE. Tu vois ?

David : Oui. Souvent, on voit les gros titres : « Les prix ont augmenté ». En fait, on se rend compte, quand on lit un peu et qu’on connaît un peu les manières dont c’est calculé, que ce sont les prix souhaités par les vendeurs sur les annonces qui sont sur des sites comme SeLoger par exemple. Ils publient des prix de l’immobilier qui ne sont pas les prix de l’immobilier mais le prix que les vendeurs souhaitent pour leur appartement ou leur maison. On sait qu’en ce moment il y a des taux de négociation d’au moins 10 ou 15 % sur les prix affichés actuels. C’est là la difficulté.

Il y a de nombreux organismes qui diffusent des prix. Un coup, il y en a un qui dit que ça monte et il y en a un qui dit que ça baisse. Mais en fait, ça dépend des secteurs. Ça dépend de la manière de calculer. Ça dépend surtout de la base sur lesquelles sont faites les statistiques. Quand il y a très peu de ventes, c’est difficile de faire des statistiques globales.

Michael : C’est vrai qu’il faut vraiment se méfier des statistiques. Il y a effectivement l’échantillon, le nombre de biens et de transactions pris en compte, qui peut énormément influencer le résultat des statistiques. Il y a la manière de calculer. Chaque organisme a sa manière de lisser, ce qu’ils appellent le lissage, en fonction de la saison. Traditionnellement, il y a plus de ventes en été quand il fait beau, qu’en hiver au mois de décembre. Ils ont une manière de lisser les tarifs, le nombre de transactions pour donner un chiffre annuel. On n’a pas forcément la manière de calculer.

En fait, pour moi, ils font dire à peu près ce qu’ils veulent des chiffres. Ils ont une marge de manœuvre qui est très importante. Il faut vraiment qu’il y ait des variations très hautes et très importantes à la hausse ou à la baisse pour qu’ils ne soient plus en mesure de trafiquer les chiffres ou en tout cas de les modifier pour atténuer la baisse et accentuer la hausse. Là-dessus, le seul indicateur fiable est le nombre de transactions réelles constatées qui est fourni par les notaires.

David : Je me fie à ça et aussi aux droits de mutation. Les droits de mutation sont payés pour chaque achat. La seule difficulté est que ça mélange à la fois les évolutions de volume et de prix. Ce sont des indicateurs qui permettent de se rendre compte si réellement ce que racontent les organismes et les chiffres est plausible ou pas. Quand on voit les droits de mutation baisser de 30 %, on se doute bien que soit le marché est complètement bloqué et qu’il n’y a plus aucune vente qui se fasse ; soit il y a un cumul de baisse des ventes et de baisse des prix.

Michael : Une dernière recommandation peut-être pour nos auditeurs concernant leur choix entre achat et location et leurs préoccupations pour tout ce qui concerne les performances énergétiques ? La manière de construire des logements qui ont 10 ans n’est plus forcément d’actualité et elle n’est pas très performante par rapport à ce qu’on pourrait faire maintenant, notamment par rapport à tout l’équipement passif.

Comment faire preuve d’un peu de discernement entre la bulle verte, la bulle écologique ? On voit qu’il y a plein d’entreprises qui se lancent dans l’installation de technologies qu’ils ne maîtrisent pas forcément, qui ne sont souvent jamais rentables pour les gens qui en font l’acquisition. Comment prends-tu en compte ces facteurs dans l’achat versus location ?

David : C’est toute la difficulté. On sait que le coût de l’énergie risque d’exploser dans les années à venir mais on a beaucoup de sociétés qui surfent un peu sur toutes les subventions de l’État. Par exemple, on peut le voir sur les panneaux solaires. Aujourd’hui, le prix de l’électricité est racheté et subventionné. Demain, il n’y a pas de garantie que ça continue. C’est vrai que ce sont des choses difficiles à prendre en compte.

Je pense qu’en termes d’achat, quand on est déjà propriétaire de son bien, on va vouloir tout faire pour des conditions écologiques les plus intéressantes. Je pense qu’il faut toujours se méfier des offres de défiscalisation, notamment pour les panneaux solaires ou ce qui peut être aussi le cas pour l’achat d’appartements Scellier. La plupart du temps, si l’État subventionne une partie du bien, le prix se retrouve gonflé d’autant. On n’y gagne pas souvent.

Je pense qu’il faut vraiment se renseigner sur ce qui fonctionne bien en termes d’isolation, de déperdition d’énergie. Il faut bien faire attention à tout ce qui est « belle plaquette commerciale ». Je pense qu’avec un bon esprit critique et en croisant différentes sources, on peut facilement éviter les plus gros pièges et prendre ses décisions.

Michael : Pour conclure, dans votre décision achat versus location, prenez bien en compte les critères dont on a parlé. Utilisez le simulateur ASI77 pour essayer d’étudier les paramètres. On a beaucoup parlé de l’aspect financier. Souvent, ce n’est pas une décision qui est motivée par les aspects financiers. Malgré tout, je pense que l’indépendance financière est un objectif que beaucoup de gens partagent. Je pense qu’il faut faire attention à l’influence que peut avoir un achat sur notre budget. David, je te remercie pour cette discussion.

David : Merci à toi et merci à vous de nous avoir écoutés !

Pour aller plus loin :

- Découvrez un bon simulateur acheter ou louer.

- Consultez un exemple de simulation "achat / location".

- Vérifiez que vous vous êtes posé les 25 bonnes questions avant votre premier achat.

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