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Faut-il acheter sa résidence principale le plus tôt possible ?

On entend régulièrement de la part des professionnels de l’immobilier ou de la gestion de patrimoine qu’il faut toujours acheter sa résidence principale le plus tôt possible. Est-ce vraiment le cas dans toutes les situations, de tout temps ? Découvrez pourquoi la résidence principale est conseillée avant tout investissement locatif ou autre placement patrimonial et pourquoi c’est partiellement faux et dangereux comme raisonnement.

La théorie de l’arme ultime pour se créer un patrimoine : la résidence principale

Que ce soit des professionnels de l’immobilier, des comptables ou des conseillers en gestion de patrimoine, beaucoup ne jurent que par l’achat de sa résidence principale comme premier investissement. Il est vrai que la résidence principale possède des avantages non négligeables, nous y reviendrons. Là n’est pas la question. Non, le problème c’est d’annoncer cela comme une règle absolue et systématique. Cela voudrait dire que c’est toujours une bonne solution, voire la plus adaptée.

Comme nous l’avons longuement détaillé dans notre article sur les avantages fiscaux de l’achat de sa résidence principale, cela reste l’une des niches fiscales les plus intéressantes auxquelles le gouvernement ne s’est pas encore attaqué, même en période de forte crise économique. Que ce soit par la non-imposition des plus-values, la non-imposition des loyers fictifs que vous vous versez à vous-même en tant que propriétaire et habitant de ce logement ou autres, les avantages de cette niche fiscale sont très intéressants.

En outre, la plupart de ces professionnels arguent qu’il est préférable de payer un crédit immobilier et donc en partie de rembourser du capital plutôt que de payer un loyer. A priori, rien à redire à cela sur le long terme, quoi qu’en période de bulle immobilière et donc de fort déséquilibre entre les prix et les loyers, c’est loin d’être toujours vrai même sur une longue période.

L’idée répandue est donc qu’il faut commencer par acheter très jeune. Seulement quand on est jeune, que l’on débute dans la vie active, on a peu de moyens financiers. On ne peut donc généralement s’acheter que des biens de petite taille ou fortement éloignés des centres dynamiques. Cette idée part du principe qu’il est préférable d’acheter malgré ces conditions car vous pourrez revendre dans quelques années pour acheter ensuite un logement plus grand ou mieux situé. Cette théorie du parcours résidentiel est pourtant très "boiteuse".

De la théorie à la pratique ou pourquoi il est préférable d’étudier les conditions d’investissement

Cette règle absolue comme quoi l’achat de sa résidence principale doit se faire le plus tôt possible et donc que c’est le choix numéro 1 en matière patrimoniale est fausse et parfois elle peut même devenir dangereuse.

Revenons sur l’idée que faire l’acquisition de sa résidence principale via un remboursement de crédit immobilier est systématiquement préférable à payer un loyer. Que se passe-t-il quand, comme actuellement dans de nombreuses villes en France, les prix ont beaucoup plus augmenté que les loyers. Cela signifie qu’il faut emprunter sur 20, 25 voire 30 ans pour pouvoir acheter un bien immobilier et payer beaucoup plus cher en mensualité que ce que ce logement ne coûterait en loyer.

Entre le coût des intérêts d’emprunt, celui des assurances de prêt, de l’assurance habitation plus chère pour un propriétaire, de la taxe foncière à payer tous les ans et les frais d’acquisition qu’il faut lisser sur la durée de détention du bien, il peut même arriver à ce que le bien vous coûte plus cher à acheter qu’à louer même si vous y restez pendant 20 ans.

En moyenne, hors contexte de bulle immobilière comme c’est toujours le cas aujourd’hui, il faut acheter sa résidence principale que si vous y vivez au moins 6 ans. En période de bulle, plus le ratio prix/loyer est important est plus vous devrez conserver longtemps ce logement avant qu’il vous coûte moins d’argent qu’une location équivalente. Sur Paris, il faut plus de 20 ans actuellement en moyenne. Pour connaître précisément cette durée, utilisez cet outil pour savoir combien de temps vous devez garder votre achat immobilier.

Or, quand on achète petit ou éloigné des villes dynamiques, on finit souvent par vouloir changer de logement pour obtenir plus d’espace ou se rapprocher de son travail, etc. Au final, en achetant rapidement un logement pas adapté pour votre situation sur une durée suffisante, vous allez perdre de l’argent, parfois beaucoup.

Et si l’attente était gagnante en période de baisse suffisante des prix ?

Cela fait 3 ans que les prix de l’immobilier baissent en moyenne en France. Dans certains secteurs géographiques, ils baissent même depuis 2007. Et ce cycle baissier est bien parti pour durer tant la flambée des prix du début des années 2000 a été importante.

Avant d’acheter au plus vite votre résidence principale, vous êtes en droit de vous poser la question : et si cela me coûtait moins cher d’acheter plus tard, quand les prix auront baissé davantage ? Pour cela il faut que la baisse des prix permette de compenser votre loyer actuel. Attention, on pourrait croire qu’il faut une importante baisse des prix pour que cela soit le cas, mais quand on étudie cela de plus près, c’est tout de suite moins vrai.

Une baisse de 2 à 3 % par an peut largement suffire à compenser le coût de votre loyer. En effet, une baisse de 2 % des prix, fera également baisser de 2 % le coût des frais de notaire et d’agence et cela vous permettra d’emprunter moins d’argent à la banque (et donc de réduire considérablement le coût de votre crédit immobilier). On a fait le calcul, dans certains cas classiques, une baisse de 10 % des prix permet de réduire de plus de 20 % le coût total.

L’argument d’avoir fini de payer son logement à la retraite est mal interprété

Votre objectif numéro 1 est de vous constituer un patrimoine suffisant tant que vous êtes actif afin de pallier à vos baisses de revenus futurs lorsque vous serez retraité. Que vous réduisez vos dépenses en ne payant plus de loyer (ni de crédit immobilier) ou que vous augmentez vos revenus grâce à votre épargne ou à votre investissement sur d’autres placements (investissements locatifs, SCPI, assurance-vie, bourse ou autres), cela n’a guère d’importance. Tout au long de sa vie d’actif il est préférable d’investir dans les placements les plus porteurs du moment, plutôt que de chercher à être pleinement propriétaire à tout prix.

On n’a pas les mêmes besoins à 30 ans quand on veut fonder une famille qu’à 50 ans ou qu’au moment de la retraite. On ne vit pas forcément au même endroit quand on doit être proche d’un secteur actif et porteur pour son métier que quand on est à la retraite, etc. Combien d’entre vous vont acheter un bien immobilier à 20, 30, 40 ou à 50 ans et y vivre réellement à leur retraite ? C’est loin d’être la majorité des cas.

Quand les prix sont historiquement très élevés par rapport à leur tendance et que l’on vit dans l’un des pays où les prix sont les plus déconnectés des loyers. Il faut bien faire ses calculs avant de foncer tête baissée dans l’achat de sa résidence principale. D’une part, il y a plus de risques de faire une moins-value à la revente qu’une plus-value (et dans ce cas-là l’intérêt que la plus-value ne soit pas imposée sur la résidence principale est inutile). D’autre part, il faut vous assurer que ce logement vous convienne pour une période suffisamment longue pour que cet investissement ne se révèle pas plus mauvais que de louer et d’épargner à côté. C’est l’une des 10 règles de base à respecter pour réussir son achat immobilier.

Pour ceux qui pensent que certains marchés immobiliers locaux sont porteurs, il n’y a pas que l’achat de son logement qui permet d’investir dans ce type de support, il y a aussi la possibilité d’investir en locatif tout en restant locataire ou encore d’acheter des parts de SCPI.

Pour aller plus loin :

- Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un bien immobilier ?

- Avez-vous fait un comparatif achat ou location pour vous loger à moindre coût ?

- Suivez ces 9 étapes de l’achat d’un appartement ou d’une maison.

- Regardez à combien sont les taux immobiliers en 2018.

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