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Achat d’un appartement avant l’achat d’une maison

Auteur : David LELONG
L’achat d’un appartement en vue de se construire un patrimoine immobilier et de pouvoir réaliser ensuite l’achat d’une maison n’est pas toujours la meilleure solution financière. Acheter petit puis acheter de plus en plus grand est surtout une solution gagnante quand les prix immobiliers montent, par contre quand l’immobilier baisse, c’est un investissement beaucoup plus risqué et aléatoire.

Achat provisoire d’un petit logement

En France, la plupart des ménages qui sont en location rêvent d’acheter un jour leur maison. Mais comme les prix de l’immobilier sont trop élevés pour y arriver, beaucoup de primo-accédants font le choix d’acheter d’abord un appartement. Ceci permet de réaliser un premier achat en fonction de leur moyen (studio, F2, F3).

L’objectif est de se constituer un patrimoine immobilier et de profiter d’une plus-value sur le prix de vente de l’appartement quelques années après et ainsi, de dégager un apport personnel suffisant pour acheter plus grand. Ce mécanisme est répété jusqu’à l’atteinte de l’achat définitif. Entendez par là, un achat qui correspond réellement aux envies et aux besoins du ménage.

Mais l’achat provisoire peut se révéler être un mauvais investissement surtout quand le marché est orienté à la baisse. Il vaut mieux se méfier de l’idée reçue qu’il faut toujours commencer par acheter petit pour ensuite pouvoir acheter plus grand.

Fort risque de negative equity sur le prix de l’appartement

Les prix de l’immobilier en 2013 vont baisser d’au moins 5% et la tendance pour l’immobilier est à la baisse pour plusieurs années. Le point bas dépendra de la vitesse à laquelle les prix rentreront dans le tunnel de Friggit, et donc seront abordables par rapport aux salaires des Français. S’il est illusoire de chercher à acheter au moment du point bas (personne ne peut dire avec précision quand il aura lieu), il est aisé de se rendre compte que l’on en est encore loin, notamment avec les courbes de Friggit.

Pour tous ceux qui ont acheté en 2006 ou après, ou qui envisagent d’acheter un appartement dans les mois à venir, le risque de negative equity est fortement élevé ou du moins le risque de perdre de l’argent existe.

En effet, lors des premières années de remboursement d’un prêt immobilier peu de capital est remboursé (voir pourquoi ici, la majeure partie des mensualités sert à couvrir les intérêts d’emprunt. Et l’apport personnel ou une partie du prêt sert d’abord à payer les frais de notaire et les éventuels frais d’agence immobilière.

Si, en plus de cela, la valeur de l’appartement a baissé entre le prix d’achat et le moment de la revente, le ménage disposera de beaucoup moins d’apport pour acheter une maison en ayant acheté un appartement qu’en étant resté locataire, voire il aura accumulé des dettes.

Comparaison entre acheter et louer son logement

Comparons le résultat des deux stratégies à partir d’une date de départ (1er janvier 2008) et une date butoir (1er janvier 2012), "location" d’un côté et "achat appartement" de l’autre avec un budget logement de 800 € par mois et un apport de 15 000 € :

Achat d'un appartement

Premier cas : l’acquisition d’un appartement de type F3 d’une valeur de 150 000 € avec un apport de 15 000 € (10%). Les frais de notaire pour l’achat de l’appartement se chiffrent à environ 10 500 € (7% du prix du bien). L’acquéreur a donc besoin d’un crédit immobilier de 145 500 €. Il obtient un prêt à 4.5% sur environ 25 ans avec une mensualité de 800 € couvert par une assurance de prêt à 0.5% (soit environ 730 € par an). La taxe foncière coute 270 € par an.

Au 1er janvier 2012, son appartement ne vaut plus que 120 000 € (baisse du prix de 20% sur les 4 ans). Le capital restant dû sur le prêt immobilier est d’environ 132 000 €. L’acheteur a payé 1000 € de frais sur son achat d’appartement par an supplémentaire par rapport à la location (assurance + taxe foncière).

Le propriétaire a donc une dette de 132 000 € que ne couvre pas le prix de son appartement, il est donc en situation de negative equity. En plus de cette dette, il a perdu ses 15 000 € d’apport personnel et 4 000 € de frais supplémentaires.

Conclusion : il a une dette de 12 000 € s’il vend son appartement pour acheter plus grand et plus aucune épargne.

Location d'un appartement

Second cas : la location d’un appartement équivalent d’un loyer de 550 € en moyenne sur les 4 ans avec 15 000 € d’épargne destiné à l’achat d’une maison.

Au 1er janvier 2012, le locataire a payé 26 400 € de loyer, il a pu épargner les 4 000 € de frais qu’il n’a pas eu à payer en location et il a placé les 200 € mensuel de différence avec la mensualité du crédit, il a donc épargné 16 000 € (250 € * 48 mois + 4 000 €).

Conclusion : il reste au locataire une épargne de 4 600 € (15 000 € + 16 000 € - 26 400 €).

Résultat : l’option "location" est largement gagnante dans cette situation.

Ceci n’est qu’un exemple parmi tant d’autres possibles : une durée de détention plus longue permettrait d’atténuer la différence, mais aucuns frais d’agence et aucuns frais d’entretien ou de mise aux normes n’ont été comptés ce qui pourrait venir aggraver la perte du choix "achat d’un appartement".

Si vous avez déjà acheté, il ne vous reste plus qu’à attendre suffisamment longtemps dans ce logement pour amortir l’investissement. Par contre, si vous êtes encore locataire, vous avez tout intérêt à continuer de faire grossir votre apport et à attendre que les prix de l’immobilier baissent encore durant quelques mois ou quelques années.

Pour aller plus loin :

- Découvrez les 25 questions à poser avant l’achat d’un appartement.

- Faites une réelle simulation entre acheter ou louer.

- Prenez bien en compte tous les éléments d’un crédit immobilier.

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