En quoi consiste le nouveau statut de bailleur privé (dispositif Jeanbrun) ? Est-il (réellement) intéressant ? Pour qui ?

Un statut de bailleur privé très attendu en 2026

Après la disparition en 2024 du mécanisme Pinel, le marché locatif neuf a connu une crise sans précédent. Le nombre de logements neufs destinés aux investisseurs particuliers s’est effondré.

De quoi aggraver la pénurie de logements adaptés à la demande dans un certain nombre de villes françaises.

🌟 Après de nombreux atermoiements et modifications de son contenu, le statut de bailleur privé a finalement vu le jour suite à la publication de l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (L. n° 2026-103 du 19 février 2026).

📌 Bon à retenir :

La presse économique et les différents acteurs l’ont rapidement baptisé le dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement qui porte ce projet d’incitation fiscale.

Le code général des impôts utilise le terme « statut de bailleur privé« , mais vous entendrez souvent parler du dispositif Jeanbrun pour parler de ce statut.

L’objectif affiché est clair : stimuler la production de logements privés avec un cadre fiscal attractif, mais aussi plus juste et durable que les dispositifs précédents.

La loi vise à encourager les Français à devenir bailleurs. Des améliorations ont été apportées par rapport aux lois de défiscalisation antérieures pour répondre davantage à la demande sociale et environnementale.

⚖️ Elle repose sur une logique différente de la stricte réduction d’impôt puisqu’elle permet d’intégrer l’amortissement comme charge déductible des revenus fonciers.

Avant de voir si ce dispositif Jeanbrun est réellement utile et adapté aux besoins, voici quelques explications sur son fonctionnement.

Quels sont les principes clés du dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif repose sur un principe simple : l’avantage fiscal dépend du niveau de loyer pratiqué et non du montant investi. Plus le propriétaire accepte un loyer inférieur au marché, plus l’amortissement fiscal est important.

Il s’applique uniquement aux logements loués nus à titre de résidence principale, acquis entre l’entrée en vigueur de la loi et fin 2028.

❌ Il n’est donc pas possible de faire du Jeanbrun en location meublée. C’est soit le statut de bailleur privé, soit l’option LMNP. Cela va peut-être rééquilibrer un peu le marché sur lequel le nombre de meublés a explosé ces dernières années.

Le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant au moins 9 ans.

Biens éligibles et travaux requis

Le dispositif concerne à la fois les logements neufs et les anciens ayant fait l’objet d’une rénovation lourde.

🛠️ Pour un bien immobilier ancien, il faut réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. Une part significative de ces rénovations doit viser à améliorer la performance énergétique du logement, avec l’ambition d’atteindre un niveau A ou B au diagnostic de performance énergétique (DPE).

À noter que seules les habitations situées dans des immeubles collectifs sont éligibles. Cela permet de préserver la cohérence du programme national et de maximiser l’impact global du dispositif sur la résolution de la pénurie de logements accessibles.

Règles concernant la location et l’occupation

Un propriétaire optant pour ce dispositif doit respecter un plafonnement de loyer correspondant à la catégorie choisie (intermédiaire, social ou très social).

⚠️ Règle à connaître :

Pour utiliser les catégories 2 et 3, c’est-à-dire logement social et très social, il faut que le logement soit obligatoirement en DPE en A, B, C ou D.

Cela signifie que si votre logement peut bénéficier du statut de bailleur privé, mais qu’il a un DPE en classe E, F ou G, il sera de fait dans la catégorie « loyer intermédiaire ».

Voici les avantages et les limites associés à chacune de ces catégories de mise en location :

L’amortissement se comptabilise sur 80 % de la valeur du bien (il n’y a que le bâti qui est amortissable, pas le terrain).

Le logement doit être mis en location dans les douze mois suivant l’achat ou la livraison des travaux.

Par ailleurs, l’occupant doit utiliser le logement comme résidence principale, excluant ainsi toute forme de location saisonnière ou touristique.

🎯 Bonne nouvelle :

La grande nouveauté reste l’absence de critères géographiques : désormais, toutes les communes françaises sont concernées. Fini le zonage contraignant qui existait auparavant pour ce genre d’incitations fiscales.

L’autre avantage est que tant que vous continuez à le louer en nu, les amortissements sont toujours valables, même après l’engagement de 9 ans. Il faut 23 ans pour amortir 80 % d’un bien à raison de 3.5 % par an.

Plafonds de ressources des locataires

Voici les plafonds de ressources pour les locataires pour louer un logement sous statut de bailleur privé en catégorie Intermédiaire :

👌 Ces plafonds couvrent environ 80 % des ménages français. Ce 1er niveau permet donc de ne pas être trop sélectif au niveau des revenus des locataires.

Les plafonds sont plus restrictifs pour la catégorie « Social » :

Les plafonds sont plus restrictifs pour la catégorie « Très social » :

Les revenus à prendre en compte sont les revenus fiscaux de référence en N-2. Cela signifie le RFR 2024 (avis d’imposition 2025 reçu à l’été 2025 sur les revenus perçus en 2024) pour cette année 2026.

Les loyers moyens de référence par zone géographique

Avec ce statut de bailleur privé, il n’est pas question de se fier aux loyers des biens similaires de la même ville. Non, pour simplifier les calculs, un plafond a été défini selon le zonage de la commune où se situe le bien à louer.

✍️ Voici donc les prix plafond des loyers de référence par m² en 2026 :

Comment se calcule le loyer maximal par catégorie ?

Le mécanisme est inspiré de celui du Pinel et du Logement Locatif Intermédiaire (LLI).

🔎 La formule est la suivante : Loyer maximal = Plafond de zone × Surface utile (S = surface habitable + 50 % des annexes (balcon, cave, terrasse…), dans la limite de 8 m² d’annexes retenues) × Coefficient 

Le Coefficient est le suivant : min⁡(0.7 + 19/S, 1.2)

Cela signifie que tous les logements de 38 m² de surface utile ou moins auront un coefficient de 1.2, les autres auront un coefficient plus petit de sorte à favoriser les petites surfaces.

🌟 Par exemple :

Pour un T2 de 45 m² à Lyon sans annexe (Coefficient : 0,7 + 19/45 = 1.122) :

• Loyer maximal en Intermédiaire = 14.64 × 45 × 1.122 = 739 € / mois
• Loyer maximal en Social= 11.43 × 45 × 1.122 = 577 € / mois
• Loyer maximal en Très social = 8.98 × 45 × 1.122 = 453 € / mois

A vous ensuite de faire vos calculs et des simulations pour savoir s’il est préférable pour vous de ne pas utiliser le statut de bailleur privé et d’appliquer un loyer normal ou d’avoir recours au dispositif Jeanbrun.

Dans ce second cas, il faudra également calculer quelle catégorie est la plus adaptée selon vos objectifs et vos possibilités.

Le gros avantage de la loi Jeanbrun : le déficit foncier et ses effets sur la fiscalité globale

🔥 L’un des arguments forts du dispositif Jeanbrun tient à l’imputation intégrale du déficit foncier sur les autres revenus du foyer, dans la limite de 10 700 euros par an pour certaines catégories de biens.

Quand les charges cumulées (avec l’amortissement) dépassent les loyers perçus, le solde négatif peut donc alléger l’impôt sur le revenu général.

En clair, vous bénéficiez des amortissements pour réduire directement vos revenus fonciers. Mais vous pouvez également générer ainsi un déficit foncier. De quoi pouvoir payer moins d’impôts sur vos autres revenus.

👍 Un bonus pour l’ancien rénové :

Le plafond de déficit foncier passe à 21 400 € par an pour la réhabilitation lourde d’un logement ancien.

De quoi encourager davantage à entreprendre de très lourds travaux de rénovation énergétique.

Votre déficit foncier est supérieur au plafond annuel ?

Pas de panique, le solde est reportable sur vos revenus des années suivantes.

Une plus-value imposable qui va être plus conséquente avec l’intégration des amortissements

C’est le plus gros désavantage de ce dispositif !

🔴 Comme désormais pour le LMNP, les amortissements seront pris en compte dans le calcul de votre plus-value immobilière imposable au moment de la revente du logement en statut de bailleur privé.

Ainsi, pour connaître votre plus-value imposable vous devrez faire le calcul suivant : « prix de vente » – (« prix d’acquisition » – « amortissements déduits »).

Vous avez bénéficié d’une forte réduction d’impôts pendant toute la durée de votre investissement grâce à ce mécanisme d’amortissement.

Mais il n’y a pas de double bénéfice. Lors de la vente, ces amortissements seront pris en compte.

De quoi fortement augmenter votre plus-value taxable.

⚡ C’est un inconvénient des amortissements en Jeanbrun à bien prendre en compte au moment de définir votre stratégie d’investissement.

Le nombre d’années de détention va jouer grandement son rôle dans les bons choix à faire comme nous allons le voir avec l’exemple concret ci-dessous.

Exemple de calcul d’amortissement et de prise en compte de la plus-value en dispositif Jeanbrun

Reprenons notre appartement neuf de 45m² à Lyon. Il a été acheté 300 000 €.

1️⃣ Calcul de l’amortissement annuel : 

L’amortissement se calcule sur 80 % de sa valeur. En catégorie Loc1 « Intermédiaire » vous bénéficiez d’un abattement de 3.5 % pour un bien immobilier neuf.

Ainsi, votre amortissement est de 300 000 x 80 % x 3.5 % = 8 400 € par an.

Cela signifie que vous pouvez déduire cette somme de tous vos revenus fonciers en plus de vos autres charges déductibles.

Si vos revenus fonciers sont inférieurs à la somme de vos charges déductibles et de cet amortissement, vous avez un déficit foncier qui pourra être imputable sur vos autres revenus (dans la limite des plafonds indiqués ci-dessus).

2️⃣ Calcul du gain sur vos impôts selon votre TMI :

Les bénéfices de votre investissement en Jeanbrun vont dépendre de votre tranche marginale d’imposition.

Voici ce que cela donne pour cet exemple chiffré :

3️⃣ Calcul de la plus-value imposable :

Pour une revente au bout de 9 ans à la fin de votre engagement avec le dispositif Jeanbrun. Le prix de vente est de 320 000 € (les plus-values sont presque toujours réduites sur une détention courte sur un logement neuf).

Vous ne serez pas imposé sur les 20 000 € correspondant à l’écart entre votre prix de vente et le prix d’achat.

Non, vous serez imposé sur 95 600 € : 20 000 € qui correspondent à l’écart entre prix de vente et d’achat + 75 600 € d’amortissements (9 ans à 8 400 €).

⚠️ Pour une vente dans un délai aussi court, les abattements sur votre plus-value imposable sont faibles : 24 % pour l’impôt à 19 % et 6.60 % sur les prélèvements sociaux.

Ainsi, votre imposition totale sur la plus-value s’élèvera à 30 413 € :

•  13 805 € pour l’impôt à 19 %
•  16 608 € pour les prélèvements sociaux à 18.6 %

💡 Plus l’investissement est long, plus c’est rentable !

Mieux vaut donc envisager de conserver ce logement en location sur une durée bien plus importante.

Vous bénéficierez alors des amortissements sur une plus longue durée (jusqu’à 23 ans pour effacer toute la base amortissable avec un taux à 3.5 % par an) et vous aurez des abattements sur la plus-value bien plus importants (à condition que les règles sur le calcul de celle-ci ne changent pas d’ici-là).

Au bout de 23 ans : vous avez purgé tous les amortissements et il y a 100 % d’abattements sur la plus-value imposable. Il ne restera à payer que des prélèvements sociaux sur une base imposable réduite (37 % d’abattement pour les PS au bout de 23 ans).

De quoi rendre bien plus intéressant l’usage du statut de bailleur privé pour ce type de projet très long.

Notre avis sur le dispositif Jeanbrun : dans quel cas est-il réellement intéressant ?

Sur le papier, ce dispositif doit :

• profiter aux locataires avec des loyers bien plus abordables,
• aider à construire davantage de logements neufs et relancer des chantiers supplémentaires
• favoriser la rénovation globale de logements anciens

Tout en aidant fiscalement l’investisseur.

😱 Pourtant, force est de constater que le dispositif Jeanbrun peine à trouver son public. Il est encore assez peu utilisé par les investisseurs immobiliers.

Cela s’explique par différentes raisons :

• ❌ Il est assez compliqué à comprendre et à mettre en place
• ❌ Les loyers fortement réduits peuvent faire que l’opération soit parfois plus rentable sans le statut de bailleur privé
• ❌ Il faut prévoir de garder ce bien pendant un très long terme : comme nous l’avons vu ci-dessus, revendre au bout de 9 ans seulement n’est pas réellement avantageux (pas amorti tant que cela et plus-value fortement imposable).

Ainsi, seuls quelques investisseurs immobiliers particuliers peuvent avoir un réel intérêt pour ce dispositif fiscal et ce statut de bailleur privé :

• Il faut être un contribuable fortement imposé. Un projet en Jeanbrun n’est réellement intéressant que pour des ménages qui ont une tranche marginale d’imposition de 41 ou 45 %. Ce qui limite fortement les possibilités.
• Il est plus intéressant pour ceux qui ont déjà des revenus fonciers par ailleurs. Il cible donc davantage les multi-investisseurs.
• Il n’est que pleinement rentable que pour des investissements sur le très long terme.

Exit tous ceux qui ne sont intéressés que par une opportunité fiscale simple. De même pour ceux qui veulent garder un minimum de flexibilité.

Nous ne sommes donc pas étonnés du peu de succès de ce dispositif par rapport aux lois antérieures car il ne conviendra qu’à une minorité d’investisseurs immobiliers.

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