Vendre de l’immobilier en 2023 : est-ce un bon moment ?

Est-ce le bon moment pour vendre sa maison ou son appartement en 2023 ? Immobilier Danger fait le point sur le contexte actuel du marché immobilier en France. De quoi connaître les conditions pour une vente immobilière réussie et en limitant les risques actuels. De nouvelles contraintes pèsent sur les vendeurs dans un contexte de retournement de marché. Plus qu’en période très dynamique, il faudra vraiment s’aligner sur les prix actuels de votre marché local. Comment les connaître ? Découvrez nos meilleurs conseils pour réussir à vendre votre bien immobilier en 2023.

Vendre sa maison ou son appartement est plus difficile en ce moment

Mis à part dans quelques villes spécifiques où les prix étaient déjà monté trop rapidement auparavant comme Paris, les prix de l’immobilier ont fortement augmenté durant ces 3 dernières années.

Comme nous l’expliquons dans notre article sur la baisse des prix de l’immobilier en 2023, le marché commençait déjà à être en surchauffe dans de nombreux secteurs au début de l’année 2022. Cependant, les transactions continuaient de se faire sur un rythme soutenu et les prix continuaient d’augmenter fortement.

Hausse des taux

Seulement depuis les taux de crédit immobilier ont explosé fortement. Ils sont passés de 1,06 % en janvier 2022 à 2,25 % en décembre 2022. De quoi faire chuter la capacité d’emprunt des acheteurs de près de 15 % en seulement quelques mois.

Le pire, c’est que c’est loin d’être fini. Comme nous l’expliquons dans notre analyse des taux de prêt immobilier en janvier 2023 (voir l’analyse des taux immobiliers en avril 2024), les banques n’ont pas fini de répercuter ces hausses de taux. On s’attend à des taux immobiliers moyens à plus de 3.00 % dès le 1er semestre 2023. Si les tensions sur l’inflation ne se calment pas rapidement, les taux vont continuer à augmenter progressivement pour se rapprocher de la zone 3.50 – 4.00 %. De quoi venir réduire encore le montant que peuvent emprunter les acquéreurs.

Cela va fortement impacter les prix de l’immobilier partout en France. On assiste ainsi, avec la fin des taux très bas, à un rapide changement de tendance et à la fin d’un cycle haussier important.

Dans ce contexte, pour vendre un bien immobilier maintenant, cela devient bien plus difficile qu’il y a un an ou même 6 mois. Les professionnels de l’immobilier font état d’un changement d’attitude sur le marché depuis cet été ou depuis la rentrée de septembre. Avant de baisser, le marché immobilier commence toujours à voir le nombre de ventes immobilières ralentir fortement. Il faut un certain laps de temps pour que les prix s’ajustent. En tout cas, pour que cela s’observe dans les statistiques.

Difficultés pour emprunter

Pour ne rien arranger, les particuliers ont également vu augmenter fortement les refus de crédit immobilier. En effet, les banques freinent fortement actuellement pour ne pas prêter à perte. Il y a différentes contraintes qui peuvent empêcher d’obtenir un financement pour acheter une maison ou un appartement :

• Le HCSF (Haut conseil en stabilité financière) impose aux banques de respecter des critères de solvabilité assez stricts pour au moins 80 % des dossiers : durée d’emprunt limitée à 25 ans maximum, taux d’endettement avec assurance de 35 % maximum, apport personnel suffisant, etc.
• Les taux d’usure ne remontent pas aussi vite que les taux d’intérêt pour des crédits immobiliers. Il s’agit d’un plafond du taux TAEG que les banques ont une obligation légale à ne pas dépasser. Comme depuis 6 mois, cela entraîne un fort blocage. On va encore entendre parler pendant plusieurs mois des problèmes de taux d’usure en 2023.

Pour ceux qui veulent approfondir l’analyse du contexte, vous pouvez consulter également notre analyse du marché immobilier en 2023.

Faut-il vendre son bien immobilier en 2023 ?

Alors, dans ce contexte moins favorable aux vendeurs sous fond de baisse des prix des logements et d’acheteurs avec moins de pouvoir d’achat, est-ce qu’il faut vendre sa maison ou son appartement maintenant ou attendre une période plus opportune ?

Tout va dépendre de votre situation personnelle et de vos projets. Si vous devez vendre dans les 2 ans à venir, le meilleur moment est très probablement dès maintenant. En tout cas le plus tôt possible avant que le marché ne soit encore plus ralenti et que la baisse des prix se généralise. Si vous souhaitez conserver ce bien encore de nombreuses années, la réponse sera plus nuancée. Difficile de prédire quoi que ce soit à plus long terme.

Délai moyen de vente en 2023 : cela augmente

Depuis quelques mois, les agents immobiliers et les notaires relèvent qu’il faut plus de temps pour réussir à vendre par rapport au début de l’année. En effet, le délai moyen pour une vente de maison ou d’appartement augmente progressivement.

Par exemple, d’après les chiffres publiés par le réseau d’agences immobilières Century 21 en ce début janvier 2023, il faut 8 jours de plus pour vendre un appartement à Paris de quoi « atteindre des niveaux historiquement hauts pour la Capitale » d’après leur communiqué. De la même manière dans les Hauts-de-Seine, les délais de vente s’allongent de 12 jours pour les appartements et de 25 jours pour les maisons.

Ceci ne fait qu’illustrer un phénomène d’allongement des délais de vente moyens qui se produit partout en France à cause du contexte expliqué précédemment.

Le pic de prix est-il derrière nous ?

En matière d’immobilier, il faut bien comprendre qu’il n’y a pas un marché homogène. Il existe des milliers de micromarchés spécifiques selon les types de bien et les secteurs géographiques. Chacun d’eux est modifié constamment par le jeu de l’offre et de la demande. Actuellement, même s’il y a toujours des acquéreurs en recherche active, leur budget devient de plus en plus limité par la hausse des taux et par les contraintes qui pèsent sur leur financement.

De plus, les incertitudes sur l’avenir et notamment le coût de la vie qui augmente fortement font retarder certains projets, voire en font annuler. Ainsi, dans la majorité des villes, le pic des prix semble avoir eu lieu en 2022. Certains secteurs vont encore légèrement augmenter en 2023, mais cela deviendra de plus en plus rare.

Comme entre 2013 et 2016, ce sont d’abord les secteurs les moins dynamiques et les biens avec des défauts majeurs qui subiront les plus importantes baisses des prix. Puis ensuite, si la tendance se poursuit, cela impactera également des secteurs de plus en plus recherchés.

Jusqu’à présent, la baisse des taux avait surtout profité aux vendeurs. Ils ont pu vendre leur bien de plus en plus cher. Cette période semble terminée avec la remontée spectaculaire des taux de crédit. Il faudra donc ne pas se montrer trop gourmand sur son prix pour espérer trouver un acheteur et signer un compromis.

De nouvelles contraintes pour les propriétaires de bien immobilier

En 2023, les propriétaires doivent également faire face à des changements majeurs au niveau de la réglementation. Il y a notamment de nouvelles règles imposées par la loi Climat qui vont toucher plusieurs centaines de milliers de biens immobiliers avec de mauvaises performances énergétiques :

• Dès le 1er avril 2023, toutes les passoires thermiques (DPE en classe F ou G) devront faire réaliser un audit énergétique obligatoire pour une vente.
• Depuis le 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores ne peuvent plus être mis en location. Cela concernera de plus en plus de logements dans les années à venir comme nous l’expliquons dans notre guide sur les interdictions de louer une passoire thermique.

Ces mesures viennent augmenter le nombre de biens de ce type en vente. Cela augmente donc l’offre tout en restreignant la demande.

Prix de l’immobilier : comment les connaître ? Comment obtenir une estimation immobilière fiable ?

La clé pour vendre sa maison rapidement va être de trouver le prix le plus adapté pour à la fois que cela se passe assez vite et maximiser votre bénéfice. Pour cela, il faut soit apprendre à bien analyser son marché immobilier local pour ce type de bien, soit faire confiance à des professionnels de votre secteur.

Comme nous l’expliquons sur notre page de synthèse sur les prix de l’immobilier en France, il y a différents services qui permettent de s’informer sur la valeur de votre logement dans votre ville. Cependant, ils ne sont pas tous fiables. Le mieux est de se baser sur des bases de données officielles qui sont issues des transactions réellement réalisées. C’est le cas de DVF ou de Patrim. Le seul inconvénient est que les données peuvent mettre un certain temps à remonter. Il faut plusieurs mois pour qu’un compromis déclenche une vente définitive et encore plusieurs mois avant que les prix remontent dans ces outils. Cela ne permet donc pas de tenir compte d’une évolution significative des prix dans votre secteur.

Vous avez également la possibilité de faire une estimation immobilière gratuite en ligne sur Immobilier Danger avec possibilité de demander à ce qu’un agent immobilier de votre secteur vienne visiter votre bien et affiner la fourchette de prix estimé.

En outre, cela ne remplace pas une expertise humaine. Chaque bien immobilier est unique et doit donc s’analyser précisément. Voici 5 façons de faire estimer sa maison ou son appartement.

6 choses à savoir avant de vendre sa maison ou son appartement en 2023 ?

Immobilier Danger vous guide et conseille pour tous vos projets immobiliers. Ainsi, maintenant que vous connaissez les conditions pour une vente immobilière cette année, voici des informations importantes à connaître avant ce type d’opération.

Faut-il vendre seul ou avec une agence immobilière ou un notaire ?

Vous avez la possibilité de vendre votre bien de particulier à particulier. Cela présente des avantages, notamment le fait de ne pas avoir à payer d’intermédiaire, mais cela a également différents inconvénients que nous détaillons dans notre article sur comment vendre sa maison sans agence immobilière.

Vous pouvez également passer par un professionnel qui va se charger de toutes les étapes à réaliser : estimer avec vous le juste prix, communiquer sur votre bien à vendre, gérer les appels et les visites, faire avancer les négociations, finaliser la transaction, etc. Pour cela, vous pouvez faire appel à une agence immobilière comme c’est le cas pour de nombreuses ventes. Il conviendra alors de regarder quelle agence immobilière choisir. Il y a différents éléments à vérifier, notamment la manière dont sont calculés les frais d’agence. En effet, il peut y avoir de fortes différences d’une agence à une autre, alors prenez le temps de regarder notre comparateur de frais d’agence.

Il est également possible de confier cette tâche à un notaire. Toutes les études notariales ne le font pas, mais de plus en plus ont un service d’accompagnement à la vente. Pour en savoir plus, consultez notre article sur comment vendre sa maison par notaire.

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente de maison ou d’appartement

En France, pour vendre un logement, il faut faire réaliser par un diagnostiqueur immobilier certifié différents diagnostics immobiliers :

• DPE
• Loi Carrez
• Electricité
• Gaz
• Plomb
• Amiante
• Assainissement
• ERP
• Termites
• Etc.

Ces documents seront ajoutés en annexe à votre compromis de vente et à votre acte définitif. Ils servent à donner de nombreuses informations sur l’état de votre bien à l’acheteur, ainsi que des conseils d’améliorations.

Selon l’âge de construction de l’immeuble ou de la maison ou encore selon le type de bien ou le secteur géographique, les obligations peuvent varier. Retrouvez tout sur les diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente.

Ces diagnostics doivent être réalisés avant la mise en vente du logement. Les tarifs vont varier selon le type (maison ou appartement), la superficie (le coût n’est pas le même pour un petit appartement que pour une grande villa individuelle), le nombre de contrôles à effectuer, votre région, etc. Informez-vous davantage sur le prix d’un diagnostic immobilier et bénéficiez de nos conseils pour en réduire le coût.

Les autres frais à payer par le vendeur

Les frais d’agence et des diagnostics immobiliers ne sont pas les seules dépenses à prévoir pour votre projet. Vous pouvez, selon votre situation et vos choix, devoir payer d’autres éléments. Cela peut être des frais de communication si vous préférez de vendre de particulier à particulier, des petits travaux pour mettre en valeur votre bien et le vendre plus facilement, des frais liés à votre crédit immobilier en cours ou à votre hypothèque, etc. Nous détaillons dans un article dédié tous les frais de vente de maison ou d’appartement.

Impôt sur la plus-value immobilière : pour qui ? Combien ?

En France, si vous vendez votre bien plus cher que vous ne l’avez acheté, vous devez payer des impôts et des prélèvements sociaux sur la plus-value réalisée. C’est le notaire qui se chargera de calculer le montant de votre plus-value immobilière et de prélever les impôts et taxes que vous devez avant de vous verser l’argent payé par l’acquéreur.

Pour cela, il va calculer un prix de vente en déduisant certains frais ainsi qu’un prix d’achat en tenant compte des frais de notaire ou d’agence. Pour les travaux, il y aura soit un abattement forfaitaire au-delà d’une certaine durée de détention, soit un calcul sur la base de vos factures réelles. Cela déterminera le montant de votre plus-value imposable, s’il y en a une.

Sur cette valeur, il sera appliqué un abattement progressif selon la durée de détention du bien. Vous trouverez un tableau et des explications sur notre guide de la plus-value immobilière.

Certaines situations permettent de bénéficier d’une exonération. Par exemple, la plus-value immobilière d’une résidence principale est totalement exonérée actuellement. D’autres exonérations existent.

Prêt immobilier en cours et vente du bien

Comme la plupart des acquéreurs, vous avez réalisé un prêt immobilier pour financer l’achat de cette maison ou de cet appartement. Il est fréquent de vendre ce bien avant d’avoir fini de rembourser tout l’argent emprunté à la banque. Découvrez comment cela se passe quand on veut revendre un bien immobilier avant la fin du crédit.

Achat immobilier lié à cette vente : comment faire ?

Lorsque vous vendez votre résidence principale, vous avez besoin de vous reloger. Cela passe le plus souvent par un nouvel achat immobilier. Mais alors faut-il vendre avant d’acheter ou l’inverse ? Comment réaliser ce changement de résidence principale ?

Pour cela, il existe 2 solutions possible :

• Vendre avant d’acheter . Cela demande soit de prendre une location temporairement, soit de se faire héberger pendant la période de transition. A moins de réussir à faire coïncider les 2 transactions, mais c’est assez difficile et source de stress.
• Faire un prêt relais : la banque vous avance l’argent de votre future vente pour acheter le nouveau bien. Il s’agit donc d’un emprunt temporaire qui peut être complété par un crédit immobilier classique si besoin. Pour cela, renseignez-vous sur les taux de prêt relais 2024 et sur les risques à éviter surtout en cette période où il est plus compliqué de vendre un logement.

Guide de la vente d’immobilier en 2023

Pour ceux qui veulent vendre un appartement, une maison ou un terrain, il est important d’étudier plus précisément le contexte actuel et les tendances pour 2024. Pour cela, vous pouvez télécharger notre guide de la vente d'immobilier en 2024. Il est envoyé gratuitement par email après inscription à la newsletter.

Vous recevrez en plus de nombreux conseils et informations pour réussir votre vente dans de bonnes conditions. Bien connaître son marché immobilier local permet de savoir tirer le meilleur prix possible de son bien et de comprendre à quel moment il est préférable de vendre.

Dans ce guide nous détaillons notamment quoi faire pour chaque type de vente. En outre, nous reviendrons plus en détail sur tout ce qu’il faut savoir pour savoir fixer son prix de vente idéal, pour trouver un acheteur solvable et finaliser la transaction chez le notaire, etc.