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Les taux sont bas : est-ce pour autant le moment d’acheter de l’immobilier ?

Les records sur les taux immobiliers les plus bas se succèdent de mois en mois. Du coup, on voit fleurir les articles sur le fait que c’est le moment d’acheter un bien immobilier. Nous allons voir, au contraire, que même si les conditions d’achat sont plus favorables qu’il y a un an, nous sommes encore bien loin d’un bon moment pour un achat.

Mise à jour : les graphiques ont été mis à jour en septembre 2014 afin de vous présenter les données les plus récentes possible et constater que la situation ne s’améliore que très peu au niveau du pouvoir d’achat immobilier et cela malgré une chute des taux.

Chute des taux et légères baisses des prix : des conditions un peu plus favorables

Depuis le début de l’année 2012, les taux des prêts immobiliers baissent. À tel point que depuis le début de l’année 2013, le taux moyen observé bat à chaque fois un nouveau record. Le taux moyen d’un emprunt immobilier en juin 2017 est à 1.56 %.

Du coup, de nombreux professionnels de l’immobilier martèlent dans les médias que c’est le bon moment d’acheter.

Il faut pourtant nuancer ces propos. D’une part parce que l’achat d’un appartement ou d’une maison reste extrêmement coûteux et d’autre part parce que ces professionnels ont intérêt à ce que les transactions repartent...

Oui, il est plus intéressant d’acheter au printemps 2013 par rapport au printemps 2012 : les prix des logements ont baissé de plusieurs pourcents et la chute des taux permet d’augmenter légèrement le montant que vous pouvez emprunter avec des revenus équivalents. Ainsi, il revient un peu moins cher d’acheter aujourd’hui qu’il y a un an.

Cependant, nous allons voir que le pouvoir d’achat immobilier n’a que très peu progressé malgré cela. Il est toujours très coûteux d’acheter sa maison ou son appartement. Découvrez à quel point et pourquoi ci-dessous.

Le pouvoir d’achat immobilier reste pourtant proche de son plus bas niveau

Depuis début 2012, avec une forte baisse des taux et une légère baisse des prix, le pouvoir d’achat immobilier des Français augmente un peu. Mais, comme vous pouvez le voir sur ce graphique, on est encore très loin de retrouver une bonne capacité d’achat :

Évolution du pouvoir d'achat immobilier dans le temps en mai 2013

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Il paraît donc très osé de vous dire de vous précipiter dans un achat qui vous engage pour de nombreuses années après une petite amélioration. C’est comme-ci je vous disais qu’un objet qui coutait 50 € peu de temps avant est passé à 95 € après un passage à 100 €. Diriez-vous pour autant que la baisse de 5 % est un signe qu’il faut rapidement l’acheter ?

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Près de 30 ans pour acheter un logement qu’on achetait en 15 ans en 2000

En fonction du moment où vous achetez votre logement, il vous faudra plus ou moins de temps pour finir de le payer. Cette durée de remboursement dépend du prix d’achat et des conditions de financement. À apport et revenus équivalents, voici l’évolution de la durée d’achat pour un logement type :

Temps nécessaire à l'achat d'un même logement en fonction du moment de l'achat

Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.

Il faut encore près de 30 ans de remboursement à fin 2012 pour acheter le même logement que celui qu’on achetait en moins de 15 ans en l’an 2000. Et quand on voit le coût astronomique des intérêts sur un prêt immobilier sur 30 ans, on comprend vite qu’il vaut mieux s’abstenir d’acheter avec un si long emprunt.

Ceci est une preuve supplémentaire que lorsque les taux immobiliers sont très bas, cela ne constitue pas pour autant un bon moment pour acheter. En l’an 2000, les taux d’intérêt étaient à plus de 5 % et pourtant il était bien plus avantageux d’acheter à cette époque... On achète un logement pas un crédit immobilier !

Il faut toujours plus de 4.5 années de revenus pour acheter un logement contre 3.2 années en 2001

Un autre graphique proposé par l’Observatoire Crédit Logement nous montre à quel point un achat immobilier est toujours aussi coûteux et cela bien plus qu’il y a quelques années. Il s’agit de l’évolution du coût relatif d’un achat dans l’immobilier ancien en années de revenus :

Évolution du coût d'un achat immobilier en années de revenus en mai 2013

Certes il est moins coûteux d’acheter aujourd’hui qu’à mi-2007 (4.75 années de revenus, record historique) ou qu’en 2010-2011 (entre 4.6 et 4.7 années de revenus). Cependant, il faut toujours payer beaucoup plus qu’au début des années 2000.

2013 est même un moment moins intéressant pour un achat que 2009 ne l’a été.

Seule une véritable baisse des prix de l’immobilier redonnerait une capacité d’achat

Le niveau des taux ne joue qu’à la marge sur votre capacité d’achat. C’est le prix d’achat qui conditionne plus de 90 % du coût final. Pour vous en convaincre, regardez l’impact sur le coût d’une baisse des prix de 10 %. Voilà donc pourquoi malgré des taux records, ce n’est pas du tout un bon moment pour acheter un bien immobilier.

C’est celui qui achète de l’immobilier cher qui prend tous les risques d’une baisse future des prix. Les Français prennent peu à peu conscience de cela. C’est pourquoi il y a de moins en moins d’acheteurs malgré des taux d’intérêt très attractifs.

Votre prix d’achat est définitif alors qu’un emprunt peut se renégocier lorsque les conditions de financement sont meilleures. Raison de plus pour préférer acheter avec des prix bas et des taux élevés que l’inverse.

Attention donc à ne pas vous faire aveugler par le niveau des taux d’intérêt dans votre raisonnement pour un éventuel achat.

Retrouvez tous nos conseils pour améliorer votre prêt immobilier.

Article initial publié le 20/05/2013

Pour aller plus loin :

- Apprenez comment trouver la banque qui fait le taux immobilier le plus bas.

- Posez-vous ces 25 questions pour savoir si c’est le moment pour vous d’acheter votre logement.

- Suivez ces 9 étapes pour acheter de l’immobilier et nos conseils pour les réussir.

- Regardez comment emprunter en fonction de votre âge.

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