Quel crédit pour investir dans de l'immobilier locatif ?

Auteur : David LELONG

Pour réaliser un investissement locatif en France, vous avez intérêt à utiliser un prêt immobilier. Un investisseur qui veut acheter pour louer doit s’informer sur les conditions pour obtenir un crédit immobilier pour du locatif (capacité d’emprunt et d’endettement, montant d’apport, taux, durée, assurances, etc.) et les solutions qui s’offrent à lui pour optimiser cela avec par exemple un prêt in fine.

Dans cette page, Immobilier Danger revient sur les spécificités d’un prêt pour un investissement locatif et sur toutes les questions que les investisseurs doivent se poser avant d’investir dans un logement et de générer des revenus locatifs afin d’améliorer la rentabilité de ce type de placement financier.

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Comment fonctionne un prêt locatif ?

Avant de vous prêter de l’argent, une banque va étudier vos revenus et vos dépenses pour calculer votre endettement actuel (et futur avec ce projet) ainsi que votre capacité d’emprunt. L’une des spécificités d’un financement d’investissement locatif est qu’elle va tenir compte de vos futurs loyers pour cela.

Calcul du taux d’endettement

Depuis quelques trimestres, le HCSF impose aux banques de respecter un critère d’endettement strict de 35 % de vos revenus (en intégrant le coût des assurances). Ce qui était une incitation forte va devenir une obligation d’ici fin 2021. Seuls 20 % des dossiers pourront déroger à cette règle.

Dans le cadre d’un investissement locatif, la banque va ajouter à vos revenus environ 70 % du montant des loyers que vous allez percevoir avec ce futur placement à vos ressources financières. Le pourcentage peut varier entre 60 et 80 %. Elle va estimer vos charges de manière à avoir une idée de votre revenu locatif net.

La règle veut que vous ne pouvez pas emprunter plus de 35 % de vos ressources financières stables. Le calcul du taux d’endettement est le suivant :

(« loyer ou crédit immobilier de votre logement principal » + « nouvelle mensualité » + ‘mensualités de vos autres crédits ») / (« revenu professionnel » + « 70 % des loyers »)

Par exemple, vous louez un appartement pour 600 € par mois, vous voulez faire un emprunt avec des mensualités de 400 € pour un studio qui va vous rapporter 300 € de loyer brut et vous percevez 2 800 € de salaire par mois. Vous n’avez pas d’autres crédits en cours (pas de crédit conso ou auto par exemple). Cela se traduit ainsi : (600 + 400) / (2 800 + 210) = 33.22 % d’endettement.

À noter : depuis peu, les banques n’ont plus le droit d’utiliser le calcul du différentiel pour le taux d’endettement. Cela réduit considérablement la capacité d’investissement pour de nombreux français car cette dernière était bien plus intéressante pour le particulier.

Calcul de capacité d’emprunt et de budget

Selon votre endettement, il sera possible de calculer votre mensualité maximale. Ainsi, par rapport à votre durée d’emprunt et aux taux d’intérêt actuels, il sera possible de calculer combien vous pouvez emprunter pour financer ce projet locatif. De quoi vérifier la faisabilité de ce dernier et définir votre budget global avant de vous lancer à la recherche d’un appartement ou d’une maison qui répond à vos critères de sélection dans la ville de votre choix.

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Faire un prêt investissement locatif sans apport ?

En plus de cette capacité d’emprunt, vous avez la possibilité d’ajouter votre propre argent pour payer l’acquisition de ce bien immobilier, on parle alors d’apport personnel. C’est un élément qui peut fortement jouer en votre faveur pour rassurer votre banquier et obtenir un accord de financement. Néanmoins, ce n’est pas toujours le plus rentable comme nous le verrons ci-dessous.

Ainsi, il est très tentant d’essayer de réaliser un investissement locatif sans apport. Votre bien sera financé exclusivement par votre crédit ainsi que vos frais d’achat comme les frais de notaire. En outre, cela permettra d’optimiser votre réduction d’impôt sur vos revenus fonciers en utilisant au maximum le levier du crédit. Cependant, cela ne s’obtient pas sans contrepartie. Comme pour tout prêt immobilier sans apport, cela coûte un peu plus cher avec notamment un taux plus élevé. Nos différents articles sur le sujet cités dans les liens de ce paragraphe permettent de mieux comprendre les avantages et inconvénients d’un financement locatif sans apport ainsi que nos conseils pour augmenter vos chances que votre banquier accepte cela.

Quelle assurance pour un prêt quand on achète pour louer ?

Le nombre de garanties à souscrire pour votre assurance de prêt immobilier est souvent moins élevé lorsque le dossier est pour un investissement locatif contrairement à ceux qu’exigent les banques pour une résidence principale ou secondaire. En effet, il y a dans la plupart des cas que l’assurance décès et la garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie). Seules certaines agences du Crédit Agricole ou de la Société Générale demandent des garanties complémentaires pour du locatif (incapacité permanente ou temporaire, invalidité, etc.).

Le coût de votre assurance emprunteur va dépendre de différents facteurs comme votre âge, votre profession et votre état de santé. En fonction de ce type de critères, l’assureur va calculer un taux d’assurance de prêt immobilier pour chaque emprunteur (chaque tête si la quotité est répartie par plusieurs personnes). Celui-ci sera appliqué soit sur le montant initial, soit sur le capital restant dû.

Pour rappel, vous n’êtes pas obligé d’accepter l’offre d’assurance emprunteur de groupe proposée par votre banque. Il est souvent plus économique d’étudier les offres du marché afin de comparer les tarifs et les qualités des garanties. La loi Lagarde permet de faire de la délégation, c’est-à-dire de la choisir auprès d’un autre assureur et d’autres lois (Hamon et Bourquin) permettent d’en changer par la suite.

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Crédit amortissable ou prêt in fine ?

De nombreux emprunteurs optent pour un prêt amortissable classique à taux fixe. Il s’agit d’un crédit classique où l’on paye chaque mois une mensualité qui sert à payer les intérêts dus et on rembourse une partie du capital avec le montant restant et cela jusqu’à totalement rembourser son emprunt à une date convenue à l’avance.

Néanmoins, pour ceux qui ont suffisamment de patrimoine et d’épargne pour proposer une garantie de prêt immobilier solide à leur banque, il peut être intéressant de choisir un autre type de montage financier avec un crédit que vous ne remboursez qu’à la fin du nombre d’années choisi. Vous ne payez ainsi que les intérêts pendant toutes ces années. L’argent qui servira au remboursement final est placé sur une assurance vie en guise de garantie. On parle ici de réaliser un prêt in fine.

Le crédit in fine présente différents avantages, mais aussi quelques inconvénients :

  • Vous avez une très faible mensualité (que les intérêts à payer) : ce qui permet d’optimiser votre cash flow et d’améliorer considérablement votre trésorerie
  • Les intérêts d’emprunt sont plus élevés tous les mois étant donné que vous ne remboursez pas de capital, mais cela vous permet de pouvoir déduire davantage d’intérêts de vos revenus fonciers pour les impôts
  • Votre assurance emprunteur est beaucoup plus protectrice puisqu’en cas de décès ou d’invalidité permanente, votre prêt sera intégralement payé par votre assureur. Cette prévoyance sera ainsi plus importante (comme vous ne remboursez pas de capital, vous êtes toujours assuré à 100 % de la valeur de votre bien) et vos héritiers seront fortement protégés en cas de décès.
  • L’argent placé sur votre assurance vie en contrepartie génère des intérêts d’épargne qui vous permettre d’augmenter votre patrimoine dans le même temps

Prêt sur 25 ans pour un investissement locatif ? Quelle durée d’emprunt choisir ?

Que ce soit pour du locatif ou pour se loger, le choix du nombre d’années pour l’étalement du remboursement de son crédit est très important. Il faut trouver le bon équilibre entre réduire le coût du crédit et avoir suffisamment de capacité d’emprunt selon votre endettement actuel et futur.

Le taux d’intérêt est effectivement plus élevé pour un prêt sur 25 ans que pour un sur 20 ans et encore plus que celui sur 15 ans. En outre, cela signifie également plusieurs années de cotisations d’assurance emprunteur à payer en plus. Cela a donc un coût. Seulement, pour ne pas avoir des mensualités trop importantes (pour respecter les contraintes d’endettement ou pour ne pas avoir trop d’écart entre le loyer perçu et sa mensualité), il est parfois indispensable d’allonger son crédit.

Une durée courte vous permettra d’optimiser la rentabilité locative globale de votre projet. Dans cet objectif, nous conseillons de ne pas prendre de prêt sur plus de 15 ans lorsqu’on achète pour louer. Actuellement, la tendance est plutôt l’inverse, de nombreux investisseurs optent pour un crédit sur 25 ans afin d’optimiser leur cash-flow immobilier et de faire en sorte que ce soit le loyer du locataire qui rembourse au maximum la mensualité. C’est moins bon pour le rendement mais certains investisseurs préfèrent garder de la capacité de faire d’autres investissements au lieu d’optimiser la rentabilité de chacun des biens.

À vous de bien définir vos objectifs à moyen et long terme pour prendre la bonne décision et adapter votre stratégie de montage financier en conséquence.

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Pas de PTZ pour du locatif, des dispositifs d’aide : loi Pinel, etc.

Il n’est pas possible d’obtenir un prêt à taux zéro (PTZ) pour acheter un logement que l’on va mettre en location. Il n’y a pas de crédit immobilier à un taux avantageux pour ce type de placement (mis à part ceux liés au droit à prêt d’un ancien PEL).

En revanche, il existe de nombreux dispositifs d’aide avec notamment ceux pour de la défiscalisation en immobilier.

Le plus connu et utilisé est le dispositif de la loi Pinel qui permet de bénéficier d’une importante réduction d’impôt pendant plusieurs années par rapport à son prix d’achat lors de l’achat d’un bien immobilier neuf que l’on met en location en respectant certains critères. Découvrez plus d’informations sur la loi Pinel 2021 et comment fonctionne cette déduction d’impôts immobilière. Il existe également de nombreuses autres possibilités comme la loi Malraux, la loi Denormandie, etc.

Il y a également des régimes d’imposition spécifiques comme le LMP ou LMNP (Loueur en meublé professionnel ou non professionnel) pour ceux qui investissent dans un appartement meublé.

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Prêt immobilier ou cash ? Comment profiter de la déduction des intérêts aux impôts ?

Comme nous l’expliquons dans notre article « crédit ou cash pour financer un investissement immobilier ?« , contrairement à ceux qui achètent une résidence principale, les propriétaires bailleurs peuvent déduire les intérêts de prêt des impôts sur les revenus fonciers. Cela est valable aussi bien pour une location meublée ou vide.

En effet, les intérêts d’un crédit, tout comme les assurances et autres frais de garantie, sont des charges déductibles des revenus fonciers. Pour ceux qui déclarent les loyers perçus au régime réel d’une location nue, il est possible de diminuer les loyers imposables du montant des intérêts payés à la banque. De quoi réduire vos impôts sur vos revenus locatifs. En outre, vos intérêts d’emprunt peuvent notamment contribuer avec des travaux ou d’autres charges à générer du déficit foncier.

Ainsi, il peut être plus intéressant d’emprunter pour son investissement immobilier plutôt que de payer comptant ou avec beaucoup d’apport. Vous pouvez ainsi profiter de l’effet de levier du crédit et garder votre argent pour investir sur d’autres supports financiers. Attention cependant, cela n’est valable que pour les contribuables qui déclarent leurs loyers au régime réel. Pour ceux qui choisissent le régime forfaitaire du micro foncier, il convient au contraire de minimiser les charges locatives puisqu’il n’y aura pas d’autre déduction possible pour le propriétaire.

Quel taux pour un investissement locatif ?

Par rapport à un prêt immobilier pour acheter sa résidence principale, un investisseur aura un taux d’intérêt immobilier un peu plus élevé en général. Les banques privilégient les emprunteurs qui veulent devenir propriétaire avant ceux qui investissent. Néanmoins, il est toujours possible de négocier vos conditions d’emprunt et de faire valoir la qualité de votre dossier. En effet, en essayant de vous rapprocher au maximum des meilleurs taux actuels vous pourrez emprunter à moindre frais et ainsi optimiser le rendement de votre opération immobilière.

Retrouvez toutes nos informations sur le taux immobilier actuel pour tout savoir sur les taux du moment et comment bien négocier le vôtre.

Quelle banque pour financer un investissement locatif ?

Toutes les banques proposent une offre spécifique pour ceux qui veulent un prêt pour un investissement locatif. Les critères de calcul d’endettement et de capacité d’emprunt sont assez similaires d’un établissement prêteur à un autre. Néanmoins, il peut y avoir de fortes différences dans les grilles de taux et les conditions de votre crédit d’une société à une autre alors il est primordial de bien comparer les banques pour votre prêt immobilier.

Pour un investisseur, une banque va vérifier si le prix du bien que vous souhaitez acheter est dans les prix du marché, si le loyer envisagé est réaliste dans le contexte actuel pour un bien de ce type dans votre secteur géographique. Elle vous demandera également d’avoir suffisamment de marge de manœuvre pour pouvoir assumer une baisse de loyers (en cas de vacance locative par exemple) ou des travaux non prévus à effectuer dans ce logement. Elle va ainsi s’assurer de limiter les risques. Chaque organisme de crédits a sa manière de procéder. Il convient de bien comparer les offres et leur fonctionnement avant de vous engager pour de nombreuses années.

Pensez à consulter les 6 choses à faire pour louer un appartement à un locataire.

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