Négocier les frais d’agence immobilière

Auteur : David LELONG

Négocier les frais d’agence lors de son achat, c’est possible ! Avec des prix de l’immobilier actuellement très élevés, la commission de l’agence immobilière, basée sur un pourcentage du prix, coûte très cher.

Cela représente un coût non négligeable dans votre budget d’achat de maison ou d’appartement. Découvrez ce qui se cache derrière les honoraires de l’agent immobilier : comment sont-ils calculés ? Qui paye ces frais entre l’acheteur et le vendeur ? Et surtout comment faire baisser ses frais et payer moins cher votre achat immobilier.

Les frais d’agence immobilière coûtent (très) chers en France

Les frais d’agence peuvent représenter un coût élevé dans un achat immobilier. En effet, certaines agences immobilières n’hésitent pas à facturer leurs services plus de 5 à 10% du prix de vente d’un bien immobilier.

Vous additionnez cela aux frais de notaire d’environ 7.5 à 8.5 % dans l’immobilier ancien. Cela représente déjà des frais de 10 à 15 % à payer en plus du prix de la maison ou de l’appartement. De quoi nécessiter de conserver son habitation plusieurs années le temps d’amortir ce coût d’acquisition par rapport à un même bien en location.

D’un point de vue de l’acheteur, ces frais supplémentaires apparaissent très élevés, compte tenu du service rendu. Les agences, notamment celles qui ont une bonne notoriété, n’ont pas hésité à profiter de la folie du marché immobilier pour faire exploser les frais d’agence. Non seulement les prix des logements augmentaient fortement et donc les frais d’agence calculés au prorata, mais aussi le pourcentage prélevé pour les frais d’agence également.

Débourser 5 000 ou 20 000 € de frais supplémentaires pour acheter une maison ou un appartement n’est pas forcément possible pour tous les ménages…

Cela vient également réduire le montant que peut récupérer le propriétaire par rapport à une vente en direct et cela s’ajoute aux frais de vente d’un bien immobilier.

Avant de voir comment négocier ces frais d’agence pour faire baisser le coût, nous allons expliquer pourquoi les honoraires d’un agent immobilier paraissent aussi chers à un acquéreur.

Retrouvez en complément nos articles sur :

- Les frais d’agence pour une location d’appartement à payer par le locataire et le propriétaire bailleur pour la signature d’un bail.

- Les frais d’agence pour une gestion locative pour un investisseur pendant l’application de ce bail.

Frais d'agence immobilière à payer lors d'un achat immobilier

Qui paye les frais d’agence pour une vente immobilière ? Le vendeur ou l’acheteur ?

Dans la loi, les frais d’agence immobilière peuvent aussi bien être à la charge de l’acquéreur que du vendeur. Tout dépend du mandat de vente que signe le propriétaire avec son agent immobilier et des options qu’il choisit.

Au final, peu importe quelle est la formulation choisie, c’est toujours l’acquéreur qui paye directement ou indirectement la commission de l’agent immobilier.

Attention néanmoins, il est préférable pour l’acheteur que ce soit lui qui ait la charge de payer séparément les frais d’agence. En effet, si cela ne change rien pour le vendeur, cela peut permettre à l’acquéreur de réduire ses frais de notaire en déduisant les frais d’agence du prix. Cela peut permettre d’économiser plusieurs centaines d’euros et les utiliser ailleurs sur votre projet immobilier.

Il y a quelques années, il était fréquent que les agents immobiliers modifient les documents pour mettre leurs honoraires à la charge de l’acquéreur afin de lui faire bénéficier de cette réduction sur les frais de notaire. C’est désormais une pratique interdite par la loi. Il faut que dès le départ, le mandat du professionnel précise que les frais d’agence sont à la charge de l’acheteur (ou que la vente soit conclue suite à un mandat de recherche signé par l’acquéreur).

Il faut bien comprendre que derrière le terme communément utilisé de “frais de notaire” se cachent principalement des taxes pour l’État. Le législateur s’est donc assuré d’éviter les astuces de ce genre qui viennent diminuer les droits de mutation perçus par les collectivités et collectés dans les frais de notaire.

Quand faut-il payer une commission ? Pourquoi est-ce si cher ?

En France, l’agence immobilière ne perçoit une commission que si elle réussit à vendre effectivement le bien immobilier pour lequel elle a un mandat. Les conditions sont fixées par la loi Hoguet.

Ce n’est donc qu’à la signature de l’acte authentique de vente que l’agence immobilière perçoit ses honoraires en tant qu’intermédiaire ayant permis la réalisation de cette transaction définitive.

Seulement pour vendre un logement, l’agent immobilier :

- a estimé son prix et a échangé avec le vendeur sur la stratégie de mise en vente.

- Il a fait de la communication (annonces immobilières et autres) pour cette maison ou cet appartement à vendre.

- Il a géré de nombreuses demandes de contacts et réaliser plusieurs visites.

- Il a servi d’intermédiaire entre l’acquéreur et le vendeur sur les caractéristiques du bien et surtout sur la négociation du prix et des conditions.

- Etc.

Pour toutes ces tâches, l’agent immobilier n’a perçu aucun honoraire. Si le bien est finalement plus à vendre, vendu entre particuliers ou par une autre agence (hors cas d’un mandat exclusif), il a travaillé de nombreuses heures pour rien.

Il doit donc multiplier toutes ces tâches sur plusieurs biens immobiliers dans l’espoir de réaliser régulièrement des ventes pour payer ses frais et charges et se verser un salaire. Il va tout faire pour obtenir la signature d’un compromis de vente et devoir attendre la signature de l’acte authentique pour percevoir le paiement de sa commission dont dépend beaucoup sa rémunération.

Et c’est l’unique acheteur final qui paye plusieurs milliers d’euros pour l’ensemble de cela. Acheteurs, remerciez donc la loi Hoguet qui vous fait payer pour tous.

Au final, l’agent immobilier ne perçoit une prime que de moins d’un tiers que ce que vous payez dans les grands réseaux. Le reste sert à payer la TVA, les frais fixes, la communication, le reste du personnel non commissionné, etc.

Comment est fixée la commission de l’agence immobilière ? Combien vais-je payer ?

Il n’y a aucun texte de loi qui impose le prix d’une agence immobilière pour une vente de logement. La seule obligation pour l’agence est d’afficher très clairement ses honoraires. Il s’agit d’une obligation de transparence qui impose de communiquer le calcul précis dans l’agence comme sur le site Internet très clairement et en prix TTC. Elle est libre de définir comme elle le souhaite son montant ou ses pourcentages.

Vous devez donc vérifier à chaque fois qu’un intermédiaire professionnel intervient, comment il calcule et facture la commission de ses services.

D’après SeLoger.com, le pourcentage de frais d’agence moyen est de 5.7 %. Mais cela reste très variable.

Une commission unique

Certaines agences choisissent de pratiquer un pourcentage unique. C’est le même taux qui est appliqué sur la vente d’un studio ou sur la vente d’une grande villa.

Ce n’est pas le plus courant. Beaucoup rajoutent au moins une commission minimale pour les biens à bas prix.

Des frais par tranche de prix

Plus couramment, on retrouve des grilles tarifaires qui varient par tranche de prix des biens vendus.

Voici un exemple de tarif de ce type :

- De 0 à 25 000 € : 4 000 €

- De 25 000 à 150 000 € : 8 %

- De 150 000 à 300 000 € : 6 %

- Plus de 300 000 € : 5 %

Dans la grande majorité des cas, le montant des frais va dépendre du prix de vente du bien acheté. Cela va donc être fortement coûteux partout où les prix immobiliers sont très élevés en France comme à Paris, Lyon, Bordeaux ou encore dans le genevois français. De même, plus vous achetez un grand logement et plus le tarif va également grimper.

C’est pourquoi également il y aura plus de concurrence entre les agences immobilières à Paris que dans une ville de Province peu dynamique.

Nouvelles tendances : des frais réduits ou une commission fixe

Pour se démarquer de la concurrence et casser un peu cette tendance de prix très élevés, de nombreux nouveaux acteurs voient le jour depuis quelques années.

Les réseaux classiques d’agence immobilière se voient également concurrencer par de nouveaux réseaux de mandataires qui se développent fortement. Ceux-ci en limitant leur frais fixes (pas de local pour une agence et donc pas de loyers et charges à payer par exemple) proposent des tarifs de plus en plus agressifs sur leur frais d’agence immobilière.

En outre, plusieurs acteurs optimisent fortement le travail en ligne pour casser les prix en limitant les déplacements.

De quoi relancer la concurrence dans un secteur qui n’en manquait déjà pas.

Ils viennent avec deux types de positionnement :

- On voit d’abord des sociétés qui pratiquent un taux de commission bien plus faible que la moyenne. Par exemple, un taux fixe unique de 3 %. On parle alors d’agence à taux réduit.

- On voit en plus d’autres stratégies qui consistent à dire que le travail reste le même pour un bien à 50 000 € que pour un à 400 000 € et qui facture une commission fixe pour tout type de vente immobilière.

Faire baisser les frais d'agence immobilière

Réduire le coût : négocier les frais d’agence ou acheter entre particuliers

Pour tenter de réduire le prix total de leur achat (tous frais compris), de nombreux Français cherchent à acheter directement auprès des particuliers qui mettent en vente leur logement sans passer par une agence immobilière ou un notaire.

Il est vrai que cela peut permettre de ne pas payer des frais d’agence et donc de réduire le coût des intermédiaires. Attention, cela ne signifie pas forcément que vous payerez moins cher au final. C’est ce que nous vous expliquons dans notre article sur les avantages et inconvénients de l’achat immobilier de particulier à particulier.

Une autre solution pour réduire le coût des frais lors de votre acquisition est de négocier les frais d’agence immobilière en même temps que vous négociez le prix de vente du logement convoité.

Contrairement au vendeur, vous ne pouvez pas choisir l’agence immobilière qui gère le bien. Vous la contactez car elle possède dans son portefeuille de mandat, un ou plusieurs biens immobiliers qui correspondent à votre recherche.

À vous de voir si le prix demandé par l’agent immobilier est cohérent par rapport à ce qu’il se pratique sur le marché. Vous pouvez également voir en fonction de ce qu’il fait pour aider à la réalisation de la transaction. Plus il vous aidera à acheter et moins vous aurez de pouvoir de négociation, mais on ne peut pas gagner sur tous les tableaux.

Ce n’est pas parce que le vendeur ne négocie pas le prix de son agence immobilière que vous devez payer sans rechigner. C’est une négociation tripartite qui doit se mettre en place. Cela va dépendre de l’état de votre marché immobilier local, de la concurrence, de la nécessité d’arriver rapidement à une entente sur le prix final (intérêt des 3 parties). C’est votre droit de défendre vos intérêts.

Prix de votre achat immobilier : pensez global !

Ce qui vous importe en tant qu’acquéreur, c’est de payer un prix global le moins cher possible pour la maison ou l’appartement que vous recherchez.

Que vous concluez votre transaction directement avec un particulier ou en passant par une agence immobilière, ce qui compte c’est le montant total que vous allez devoir payer pour acheter ce logement.

Bien entendu, le meilleur moyen de faire des économies sur les frais d’agence est de traiter entre particuliers.

Mais il peut s’avérer judicieux de trouver un agent immobilier honnête, qui ne prendra qu’une commission raisonnable et qui fera le nécessaire à votre place pour dénicher parmi tous les biens à la vente l’appartement ou la maison que vous recherchez.

Il pourra vous aider dans la négociation sur le prix d’achat de l’appartement ou de la maison.

N’oubliez pas votre objectif principal : trouver le meilleur bien possible par rapport à vos critères de recherche et par rapport à votre budget. Au final, peu importe que ce prix total inclus ou non une commission d’agence.

Une fois que vous avez trouvé et négocié votre bien immobilier, il vous reste à travailler sur votre financement. Retrouvez plus de 50 conseils pour améliorer votre crédit immobilier, emprunter à moindre coût et pensez à toutes les clauses importantes à prévoir pour les années à venir.

Ceci vous permettra de gagner bien plus que sur votre négociation des frais d’agence…

Retrouvez de nombreux autres conseils utiles et pratiques pour votre acquisition dans notre guide gratuit de l’achat immobilier en 2020. Après avoir fait un point complet sur l’état du marché immobilier actuel, nous reviendrons sur les différents éléments importants à connaître comme les 25 questions à se poser avant d’acheter un bien immobilier ou encore quelle baisse de prix vous pouvez négocier par rapport à l’annonce immobilière ?

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