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Manque de fiabilité sur les calculs du DPE

Auteur : David LELONG
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) existe désormais depuis près de 8 ans. Pourtant la fiabilité des résultats des calculs de ces bilans énergétiques n’est toujours pas au rendez-vous. Certes les choses se sont un peu améliorées, mais trop d’écarts subsistent encore sur les notes des DPE et les recommandations fournies par différents diagnostiqueurs. Un problème qu’il est urgent de résoudre, surtout quand on voit l’impact du DPE sur le prix de vente d’un logement.

Les associations de consommateurs réclament depuis des années une amélioration de la fiabilité de ces diagnostics immobiliers

L’association 60 Millions de consommateurs est revenue dernièrement sur les problèmes qui persistent sur le marché du diagnostic de performance énergétique qu’elle qualifie de grande loterie. Elle a fait analyser 5 logements dans différentes régions de France par 8 diagnostiqueurs différents à chaque fois et elle a comparé les résultats du DPE, le prix du diagnostic et les recommandations.

Le moins que l’on puisse dire c’est que les variations pour un même appartement ou une même maison sont encore bien trop présentes à tous les niveaux :

- Les tarifs des DPE : ils sont très variables d’un diagnostiqueur à un autre. N’hésitez donc pas à demander plusieurs devis et à comparer. Dans l’un des cas, la fourchette de prix allait même de 40 à 250 € !

- La note du DPE : sur les 8 professionnels ils constatent des écarts importants avec par exemple 4 qui attribuent la note "D", 3 la note "C" et un la note "B". Par rapport à la classification de l’expert, près de la moitié des diagnostics attribués une note différente...

- Les recommandations : certaines d’entre elles sont tout simplement irréalisables.

Malgré une réforme sur ce marché en 2011, il faut croire que le manque de pertinence et d’homogénéité est toujours d’actualité. Cela fait plusieurs années que ces associations tirent la sonnette d’alarme à ce sujet comme l’atteste cet autre article de l’association UFC Que Choisir : "De Piètres Évaluations... Ça suffit !".

De nombreux professionnels à former lors de la naissance du marché du DPE

Comme vous pouvez le retrouver dans notre dossier sur le DPE, ce diagnostic immobilier a été rendu obligatoire dans tous les contrats de vente d’un bien d’habitation depuis le 1er novembre 2006 et il a également été rendu obligatoire dans tous les contrats de location depuis le 1er juillet 2007.

En 2006 et 2007, il y avait environ 800 000 transactions immobilières par an ainsi que plusieurs dizaines de milliers de signatures de nouveaux baux de location. Il a donc fallu en quelques mois former suffisamment de professionnels à l’étude de ces performances énergétiques et aux calculs qui permettent d’obtenir les notes du DPE.

Le manque de fiabilité et le peu de formation des diagnostiqueurs s’expliquent principalement par ce besoin urgent d’avoir des milliers de diagnostiqueurs aptes très rapidement. C’est ce qu’explique Bernard Sesolis du Bureau d’Études Thermiques dans cette vidéo.

Des améliorations notables depuis 2011 mais encore insuffisantes

Fin 2011, le gouvernement a entamé une réforme visant à améliorer cette fiabilité des DPE tant critiquée. Celle-ci comportait notamment :

- Un nombre de points de mesures plus important qu’auparavant.

- Une obligation de spécifier les données renseignées à partir d’un relevé détaillé.

- Les logiciels utilisés pour la saisie des données et le calcul des notes du DPE doivent avoir été validés par le ministère et l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe).

- Une meilleure formation des diagnostiqueurs pour la réalisation de ce type de diagnostic immobilier.

À la vue des tests réalisés par l’UFC que Choisir ou 60 Millions de consommateurs depuis la mise en place de cette réforme, il faut croire que ces améliorations ne sont pas encore suffisantes. C’est un secteur qui a besoin de se professionnaliser davantage.

Des diagnostics sans valeur juridique

Contrairement aux autres diagnostics immobiliers, les résultats du DPE n’ont aucune valeur juridique. Cela signifie notamment que ceux qui s’estiment léser par un diagnostic qui a été mal réalisé n’ont pas de moyen de se retourner contre le diagnostiqueur.

Ainsi dans le cadre d’une transaction immobilière un vendeur ne pourra pas réclamer un dédommagement pour un prix de vente inférieur à cause d’une classification moins bonne que la réalité. De même qu’un acquéreur ne pourra pas se retourner contre ce professionnel s’il doit finalement payer bien plus cher pour les besoins énergétiques que ce que n’indiquait le DPE (et donc probablement un logement qu’il n’aurait pas acheté au même prix en toute connaissance de cause). De la même manière, un bailleur ou un locataire qui s’appuie sur des calculs du DPE erronés n’auront aucun recours.

Pourtant les résultats du DPE ont de plus en plus d’impact :

- Certaines aides sont attribuées en fonction de la classification énergétique du bien immobilier comme c’était le cas de l’ancien prêt à taux zéro dans l’ancien. Des vendeurs ou des acquéreurs peuvent avoir des intérêts à influencer le résultat du DPE auprès du diagnostiqueur.

- Le prix de vente varie fortement en fonction du DPE : un acheteur sera prêt à payer plus cher pour un logement plus performant au niveau énergétique. Il limitera son prix d’achat dans le cas contraire en prévision des coûts de l’énergie ou des travaux à entreprendre. Il a donc besoin d’une information fiable sur l’état réel du logement alors que le vendeur a intérêt à obtenir la meilleure note possible pour vendre plus cher.

- Certains fournisseurs d’énergie peuvent faire varier le coût de celle-ci en fonction des performances d’un bâtiment.

- Etc.

En résumé, le principe du diagnostic de performance énergétique est très intéressant, surtout dans un contexte où les prix de l’énergie sont en forte augmentation de manière durable. Seulement, les besoins de plus de fiabilité et d’engagement juridique des diagnostiqueurs se font toujours ressentir et cela malgré les améliorations apportées ces dernières années.

Pour aller plus loin :

- Retrouvez notre dossier complet sur le diagnostic de performance énergétique.

- Découvrez qu’un bon DPE fait augmenter fortement la valeur d’un bien immobilier.

- Informez-vous sur les 9 autres diagnostics obligatoires pour vendre et les 6 autres diagnostics obligatoires pour louer.

- Apprenez que l’affichage du DPE est obligatoire dans les annonces immobilières de vente et de location.

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