La réalisation d’un audit énergétique lors de la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété va progressivement devenir obligatoire en France selon le résultat du DPE. Ce projet, défini par la loi « Climat et Résilience » publiée le 24 août 2021, va débuter pour la vente des maisons considérées comme des passoires thermiques. C’est-à-dire une classe énergie F ou G. Progressivement cette obligation d’audit énergétique va s’étendre aux autres biens immobiliers aussi bien individuels qu’en copropriété. Immobilier Danger vous éclaire sur cette nouvelle réglementation.

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Les obligations du vendeur d’un logement

Lorsqu’un particulier désire vendre sa maison ou son appartement, il doit respecter certaines obligations, notamment afin de présentation des caractéristiques assez précises à l’acquéreur potentiel.

DPE et autres diagnostics obligatoires

Pour rappel, il existe 10 diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre un logement en France. Ces contrôles permettent d’informer les acheteurs de ces logements sur différentes caractéristiques du bâtiment : installation d’électricité, de gaz, présence d’amiante, de termites ou encore de plomb, surface en loi Carrez, etc.

Parmi ces diagnostics, on trouve le DPE, le diagnostic de performance énergétique. Il permet de déterminer les dépenses énergétiques des logements et les émissions de gaz à effet de serre. Son résultat est organisé selon ce qu’on appelle des classes d’énergie. La note va de A pour des logements très performants à G pour les moins performants. Pour les lettres F et G, on entend souvent parler de « passoire thermique ». Cela signifie que le bâtiment a de graves problèmes énergétiques. Une faible isolation qui entraîne une forte déperdition thermique et un système e chauffage non adapté.

dossier énergétique d'un bâtiment (chauffage, isolation, etc.)

Réforme du DPE et contraintes supplémentaires pour les vendeurs et les propriétaires bailleurs

Afin d’inciter les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique de leur logement, l’État a pris différentes mesures qui vont les contraindre à faire le nécessaire aussi bien pour pouvoir vendre ce logement que pour pouvoir le louer.

Avant, cela une réforme du DPE a permis d’homogénéiser les résultats et d’essayer de les rendre plus fiables. Cette nouvelle classification est la première étape avant l’entrée en vigueur de durcissement des règles pour les logements trop énergivores.

Pour accélérer le rythme des rénovations, le gouvernement va obliger les vendeurs à fournir un audit énergétique complet et réglementé à l’acheteur. En parallèle, les propriétaires bailleurs ne pourront plus mettre en location certains biens avec une classe énergie trop élevée, nous en reparlerons dans un prochain article.

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Qui est concerné par l’audit énergétique obligatoire ?

L’obligation de réalisation de ce bilan va commencer par les logements qui en ont le plus besoins : les passoires thermiques. Puis cette obligation va s’étendre progressivement à la classe d’énergie suivante. Cela devrait permettre ainsi de réduire progressivement la consommation des logements et réduire ainsi l’impact important de ce secteur sur l’environnement.

Calendrier d’évolution de la réglementation

Voici les dates à retenir pour une maison individuelle ou pour un immeuble vendu en un seul lot :

  • 1er septembre 2022 : tous les logements classés F ou G
  • 1er janvier 2025 : tous les logements en E
  • 1er janvier 2034 : tous les logements en D

Ce calendrier est valable pour toute la France métropolitaine. En Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, à la Réunion et à Mayotte), un délai supplémentaire est accordé pour les bâtiments les plus énergivores :

  • 1er janvier 2024 : classes F et G
  • 1er janvier 2028 : classe E
  • 1er janvier 2034 : classe D

Audit énergétique en copropriété

Les biens individuels ne sont pas les seuls à devoir se mettre en conformité et à contribuer à l’effort pour réduire les dépenses d’énergie. Les biens en copropriété devront également faire réaliser un audit et envisager un planning des travaux. Voici le calendrier prévisionnel des obligations d’audit pour une copropriété :

  • Le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots
  • Le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 à 200 lots
  • Le 1er janvier 2026 pour les copropriétés jusqu’à 50 lots

Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires après le résultat de cet audit afin de définir ensemble un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique. Cela concerne désormais toutes les copropriétés et pas seulement celles qui possèdent une installation de chauffage ou de refroidissement collectif.

Pour les entreprises, il y a aussi des obligations progressives en fonction de la taille de celles-ci. Les plus grosses entreprises (en nombre de salariés ou de chiffre d’affaires) seront les premières concernées.

Quel est le coût d’un audit énergétique ? Quelle aide financière ?

Comme nous l’avons vu ci-dessus, cette étude diffère d’un diagnostic de performance énergétique dont vous pouvez vous renseigner sur le prix d’un DPE pour une maison ou un appartement. Il s’agit d’un travail complémentaire dont le tarif oscille entre 600 et 1 200 € selon la taille de la propriété et sa zone géographique.

Selon vos revenus, vous pourrez bénéficier d’une prime MaPrimeRenov pour cette analyse complète. Celle-ci sera d’un montant maximum de 500 € selon votre profil :

  • 500 € pour un profil bleu (ménages aux revenus très modestes)
  • 400 € pour un profil jaune (ménages aux revenus modestes)
  • 300 € pour un profil violet (ménages aux revenus intermédiaires)
  • 0 € pour un profil rose (ménages aux revenus élevés)

Que contient ce document ? À quoi sert-il ?

Un professionnel certifié viendra établir lors d’une visite à votre logement un audit énergétique complet. Il va procéder à une analyse thermique détaillée de votre bâtiment et de tous vos équipements. Le professionnel va alors déterminer les travaux les plus efficaces pour réduire la consommation de votre logement. Il pourra vous détailler pour chaque réalisation les gains estimés sur vos factures d’énergie et les aides financières possibles pour ce type de rénovation.

Le contenu est précisé par le récent décret du 4 mai 2022 sur le contenu de l’audit énergétique réglementaire pour la France métropolitaine. Ce décret vient compléter l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation qui a introduit les obligations pour ces audits énergétiques.

L’auditeur vous remet alors une liste de proposition de travaux. Il faut que ces derniers restent compatibles avec les servitudes prévues par le code du patrimoine. Cela peut être par exemple une rénovation visant à supprimer des ponts thermiques et à améliorer l’étanchéité à l’air. Cela doit toujours se faire dans le respect de l’état du bâti de l’existant (matériaux, etc.).

Les professionnels doivent vous transmettre 2 propositions de travaux :

  • Une première proposition qui contient une 1ère étape pour atteindre au moins une classe de moins et au maximum la note E. Puis une étape finale permettant d’atteindre la classe B. Il faut que le coût reste cohérent par rapport à la valeur du bien et que les contraintes techniques soient réalistes.
  • Une 2ème proposition qui permet une rénovation complète en un seul lot de travaux et qui permet d’atteindre directement la classe B.

Pour les passoires thermiques (avec une note F ou G), il est prévu une autre étape intermédiaire pour atteindre la note C.

Cet audit réglementaire sera ajouté aux autres diagnostics de votre dossier de diagnostic technique (DDT) qui est en annexe de chaque compromis de vente.

Qui peut réaliser un audit énergétique ?

Les audits sont obligatoirement réalisés par des professionnels certifiés. C’est à nouveau l’arrêté du 4 mai 2022 qui fixe les qualifications requises pour pouvoir réaliser ce bilan de votre habitation ainsi que l’étendue de sa mission.

Cela peut être notamment un diagnostiqueur qui aura passé les certifications nécessaires.

Audit également obligatoire pour bénéficier de MaPrimeRenov, eco-PTZ ou CEE

Ce type d’audit énergétique obligatoire peut également vous être demandé en dehors d’une vente du bien concerné. En effet, pour les propriétaires qui veulent bénéficier d’aides telles que MaPrimeRenov, l’eco-PTZ ou encore les certificats d’économie d’énergie (CEE), pour financer des travaux d’amélioration des performances énergétiques, c’est une étape indispensable.

Cela permet de mesurer précisément la consommation énergétique d’un appartement ou d’une maison et de pouvoir la comparer à celle d’après les travaux. On peut ainsi s’assurer des gains d’énergie que les travaux engagés ont permis de réaliser.

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