Accord de principe de prêt immobilier : tout ce que vous devez savoir

Auteur : David LELONG
Lorsque vous souhaitez investir dans une maison ou un appartement, la question du financement de votre bien immobilier est incontournable et nécessite la plupart du temps de recourir à un prêt auprès d’une banque. Parmi les nombreuses démarches nécessaires à la concrétisation de votre investissement, l’accord de principe de prêt immobilier est une donnée importante qu’il convient de comprendre pleinement pour éviter les mauvaises surprises. Immobilier Danger vous explique tout de cet accord spécifique pour un projet idéal dont vous maîtrisez chaque étape.

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Qu’est-ce qu’un accord de principe ?

L’accord de principe de prêt immobilier est un document délivré par votre banque, ou tout autre établissement de crédit que vous aurez contacté pour le financement de votre logement. Il atteste alors de la volonté du prêteur de poursuivre les démarches engagées par l’emprunteur. Un consentement mutuel quant aux modalités du crédit accordé, qui ne vous garantit pas pour autant la signature d’une offre de prêt.

En effet, cet écrit n’a aucune teneur officielle. Bien qu’il tende à vous indiquer un avis plutôt favorable de la part de votre banque, cette dernière n’est pas engagée par l’accord de principe de prêt immobilier rédigé.

Il est donc important de ne pas comprendre ce texte comme une acceptation effective de votre demande de prêt immobilier, mais comme une étude préalable favorable de votre dossier. Selon le capital que vous souhaitez emprunter, le taux annuel effectif global (TAEG) proposé par la banque, la durée et les modalités des mensualités de remboursement, ou encore les garanties exigées, la banque vous signifie uniquement la viabilité de votre objectif au moment de votre demande.

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Mais alors à quoi sert un accord de principe ?

Si le caractère officieux de ce document peut sembler lui faire perdre toute sa valeur, il s’agit pourtant d’une étape incontournable de votre demande de crédit. L’accord de principe de crédit immobilier vous permet de discuter concrètement de votre projet et de définir vos possibilités pour celui-ci.

Il est fréquent de surestimer sa capacité d’emprunt et d’orienter ainsi votre recherche sur des biens immobiliers qui ne vous permettent pas de faire aboutir votre acquisition avec une offre de prêt. Qu’il s’agisse d’un premier achat ou non, d’une maison ou d’un appartement, l’accord de principe fait partie de votre délai d’obtention de prêt et vous permet une première simulation réaliste de vos capacités de financement.

Attention aux frais de notaire

Lorsque vous avez défini combien vous pouvez emprunter et donc votre budget global, avant de vous lancer à la recherche du logement idéal dans votre secteur géographique dans ces prix, pensez à déduire les frais de notaire qui peuvent aller de 7 à 9 % pour un bien ancien.

En outre, quand le vendeur a le choix entre plusieurs offres, il se dirigera vers le demandeur qui aura le meilleur profil financier pour signer un compromis de vente. Ainsi, obtenir un accord de principe montre votre engagement et il apporte une meilleure garantie que le bien soit financé par les banques. Et cela même s’il faudra ensuite attendre une acceptation lors d’une réelle demande de prêt.

Comment obtenir un accord de principe de la part de votre banque ?

Bien qu’il s’agisse d’un accord de principe officieux, la banque de votre choix aura besoin de certains documents pour vous notifier de son avis et favoriser l’obtention de votre prêt immobilier. La constitution de ce dossier doit permettre à l’établissement prêteur de vérifier votre solvabilité, mais aussi d’évaluer correctement votre capacité de remboursement en vue des mensualités du crédit demandé. On parle ainsi de crédit scoring.

Une étape essentielle pour que vous puissiez mesurer pleinement vos aptitudes réelles quant à la concrétisation d’un projet immobilier qui vous tient à cœur.

Quels sont les documents à fournir ?

Les principaux papiers à fournir aux banques contactées sont les suivants :

  • vos derniers bulletins de salaire
  • votre avis d’imposition le plus récent
  • vos relevés de comptes bancaires

Selon les informations communiquées, votre banque réalise une première analyse de votre situation financière et des garanties sécurisantes de votre profil. Elle peut ainsi déterminer la viabilité de votre plan et vos possibilités de financement auprès de ses services. Il est important de noter que cette première analyse est indispensable. Sans la présentation de ces justificatifs et l’obtention d’un accord de principe de prêt immobilier, vous ne pourrez pas accéder à une étude complète de votre dossier et, par conséquent, la signature de l’offre de prêt souhaitée.

Comment justifier de votre solvabilité ?

Vous l’aurez compris, l’objectif principal de la banque est de vérifier votre solvabilité et ainsi le sérieux de votre dossier.  Les documents que vous présentez afin d’obtenir un accord de principe pour le financement sont uniquement utilisés dans cet objectif. La banque pourra également se renseigner auprès du Fichier des Incidents de remboursement de Crédits aux Particuliers (FICP) qui recense les personnes ayant connu un défaut de paiement sur leurs crédits au cours des 5 à 7 dernières années.

C’est le cas dès lors que deux mensualités consécutives de prêt n’ont pas été réglées, que le découvert autorisé est utilisé de manière abusive, ou que la mise en demeure de régler un capital restant dû est restée sans suite. Votre inscription à ce fichier ou un statut d’interdit bancaire peuvent lourdement impacter le traitement de votre dossier pour un accord de principe de crédit immobilier.

Il est donc important de mettre en avant tous les éléments de votre profil pouvant sécuriser l’organisme de crédits tels que votre ancienneté de poste, un contrat en CDI, une capacité d’épargne régulière, etc. Vous mettez ainsi toutes les chances de votre côté afin d’obtenir un accord de principe pour un prêt immobilier, qui jouera à son tour un rôle important dans l’obtention de votre emprunt.

Comprendre la notion d’accord de principe “sous réserve d’usage”

La mention “sous réserve d’usage” est généralement notifiée sur tous les documents d’accord de principe de prêt immobilier délivrés par les organismes bancaires. Une condition spécifique qui nous permet d’insister sur le caractère non contractuel de ce consentement mutuel entre vous, l’emprunteur, et la banque, le prêteur. En effet, à ce stade, seul un conseiller a réalisé l’étude de votre dossier.

Si cet avis donne une certaine tendance favorable au financement immobilier, il ne suffit pas à valider l’offre de prêt correspondante pour autant. Cela peut simplement renforcer votre crédibilité et votre sérieux auprès d’un vendeur et peut faire basculer le choix de ce dernier en votre faveur.

Ainsi, lorsque la question de votre capital se posera réellement pour l’achat d’un bien en particulier, votre dossier sera transmis au service des engagements de la banque. Ce dernier calcule selon des barèmes définis le risque de l’établissement de prêts à accepter votre demande de prêt, avec des critères tels que :

  • Votre taux d’endettement qui doit rester en-dessous des 35% assurance emprunteur compris
  • La tenue de vos comptes bancaires sur les trois derniers mois
  • Le montant de votre apport personnel dédié à votre achat immobilier
  • Le reste à vivre, soit la somme mensuelle restant à votre disposition une fois la mensualité de votre crédit payée
  • Votre stabilité professionnelle (type de contrat, ancienneté, etc.)

À la lumière de cette analyse plus poussée, le service des engagements de votre banque peut ainsi refuser une offre de prêt malgré l’accord de principe préalablement reçu.

Que faire en cas de refus de la banque suite à un accord de principe ?

Il est important de noter que la banque contactée est parfaitement dans son droit en vous refusant une proposition de crédit à la suite d’un accord de principe prêt immobilier. Ce dernier document n’ayant aucune valeur juridique ou officielle, vous n’êtes donc pas en mesure de contester la réponse négative de la banque après une analyse approfondie de votre dossier. Ce refus peut notamment survenir si votre taux d’endettement dépasse les 35% de vos revenus, si vos derniers relevés démontrent une gestion instable de vos finances personnelles avec d’importantes dépenses superflues, ou encore si vous n’avez pas pu justifier d’une certaine stabilité professionnelle.

Quelle que soit votre situation, le refus vous est notifié par le biais d’une attestation de la banque et les éventuels montants déjà versés devront faire l’objet d’une restitution dans le cadre d’une clause suspensive de prêt sur votre compromis de vente. Vous devez alors vous orienter vers un autre organisme pour renouveler votre demande. Suite à un refus, il est conseillé de comparer les taux des offres en ligne, mais aussi les différentes conditions d’emprunt proposées. En vous tournant vers des organismes plus souples quant aux modalités de leurs prêts, le taux appliqué risque d’être plus élevé mais vous évitez plus facilement un second refus.

Retrouvez tous nos conseils pour obtenir un crédit immobilier malgré un refus d’une banque comme par exemple celui de procéder à un rachat de vos autres crédits pour diminuer votre taux d’endettement et obtenir plus de marge sur votre mensualité.

Qu’en est-il si l’emprunteur souhaite renoncer au crédit demandé ?

Si votre demande de prêt a validé votre accord de principe de prêt immobilier avec la signature d’une proposition de crédit, diverses circonstances peuvent vous amener à revoir cet engagement. Qu’il s’agisse d’un événement personnel, d’une perte d’emploi soudaine, ou d’une comparaison plus minutieuse des offres, vous avez la possibilité d’annuler votre demande de crédit. Le délai de rétractation d’une offre de prêt peut légèrement varier selon les organismes et répond à des démarches précises. Veillez à prendre connaissance de celles-ci dès la signature afin d’annuler votre contrat dans les meilleures conditions possibles grâce à des démarches simplifiées.

Comment maximiser vos chances de valider l’offre de prêt ?

Afin de constituer au mieux votre dossier pour un accord de principe de prêt immobilier et contacter l’organisme bancaire le plus indiqué selon votre profil d’emprunteur, vous pouvez faire à appel à un courtier en prêts immobiliers. Ce professionnel vous accompagne en vous garantissant des conseils avisés et un gain de temps précieux dans vos demandes de financement.

Guidé par un expert, vous concrétisez votre investissement de la meilleure façon avec des taux généralement négociés qui vous permettent des économies sur toute la durée de votre emprunt. Si vous souhaitez acquérir une maison, un appartement, un chalet, ou encore une villa, n’hésitez donc pas à contacter les courtiers à proximité pour connaître le détail de leurs prestations ou à réaliser une simulation de crédit immobilier en ligne.

Un courtier peut également vous aider à trouver la meilleure assurance emprunteur en comparant les contrats des banques et des assureurs selon le montant du capital à assurer, de votre apport personnel, de votre âge ou encore de votre profession.

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