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Domicilier ses revenus pour un crédit immobilier

Auteur : David LELONG

Lors d’une demande de crédit immobilier à une banque, il est fréquent d’aborder le sujet de la domiciliation des salaires. Cela signifie que la banque veut que vos salaires soient versés chez elle, sur le compte bancaire associé à votre prêt immobilier. Cela fait partie des éléments de négociation qui peuvent permettre d’obtenir un meilleur taux et des conditions de financement plus intéressantes. Certes banques rendent la domiciliation obligatoire pour obtenir un financement immobilier.

En outre, la réglementation a changé depuis le 1er janvier 2018 sur la domiciliation bancaire lors d’un emprunt immobilier. Nous allons donc expliquer vos obligations, celles de la banque et le pouvoir de négociation qu’offre le fait de faire virer vos revenus sur le compte bancaire où est prélevée votre mensualité de prêt.

Qu’est-ce que la domiciliation bancaire ?

Lorsque vous contactez une banque pour lui demander un prêt immobilier. Elle va probablement aborder avec vous le sujet de savoir où est-ce que vos salaires sont virés et le fait de les transférer désormais chez elle.

Il peut s’agir de vos salaires pour les salariés ou fonctionnaires mais aussi des revenus de vos activités pour les professions libérales, les indépendants, les commerçants, etc.

La banque souhaite que vos revenus soient versés chez elle si elle vous fait un crédit immobilier. Cela peut être une obligation ou un simple élément de négociation comme tant d’autres. D’un point de vue légalité d’une telle demande, la loi a changé depuis le 1er janvier 2018. Nous verrons ci-dessous comment.

À noter, pour ceux qui empruntent à deux, il peut s’agir que d’un seul de vos salaires ou des deux. Là encore, il faudra le faire préciser et négocier les conditions.

Pourquoi cela intéresse la banque ?

Toutes les banques françaises ont le même discours : le crédit immobilier est LE produit d’appel pour capter de nouveaux clients. C’est-à-dire qu’elles sont prêtes à faire de gros efforts (réduction des marges, conditions avantageuses, etc.) pour attirer dans leur établissement certains profils d’emprunteurs. Découvrez les meilleures offres de prêt du moment avec cette simulation.

Ces ménages seront ensuite de potentiels clients pour d’autres produits plus rémunérateurs durant les longues années de remboursement de votre prêt immobilier. Que ce soit des placements, des assurances, des services bancaires ou d’autres produits vendus par la banque, elle aura de multiples occasions de rentabiliser cet effort sur votre crédit immobilier.

En obtenant la domiciliation de vos revenus chez elle, c’est un pas de plus vers un usage plus important de ces services. Vous avez de grandes chances d’utiliser ce compte bancaire comme l’un de vos principaux comptes bancaires. La plupart des emprunteurs font à cette occasion un transfert de compte et utilisent ce nouveau comme compte principal.

En outre, les banques cherchent à minimiser au maximum les risques lorsqu’elles émettent des offres de prêt immobilier. En ayant vos salaires qui sont versés chez elle, cela sécurise davantage et limite les risques de non-paiement de vos mensualités.

Obligations des banques qui demandent de domicilier vos revenus

Jusqu’à la fin 2017, les banques pouvaient exiger la domiciliation bancaire de vos revenus sans contrepartie explicite. C’était un moyen d’obtenir un meilleur taux d’intérêt, mais rien n’en préciser les contours. Certaines banques le mentionnaient clairement dans leur contrat de crédit immobilier, d’autres ne le demander qu’oralement.

Pour ces dernières, il était alors possible de changer de domiciliation bancaire quelques mois ou années après et cela même si vous n’avez pas fini de rembourser votre emprunt. Contractuellement, il n’y avait aucun engagement. C’est ce que pratiquaient pourtant des banques comme le Crédit Agricole ou la Société Générale.

Désormais, depuis le 1er janvier 2018 et les nouvelles règles sur la mobilité bancaire, la banque doit :

- "en informer clairement l’emprunteur".

- "Préciser la nature de l’avantage individualisé obligatoirement consenti en contrepartie".

De plus, il n’y avait auparavant aucune limite de durée. Bien souvent, ces clauses étaient valables jusqu’à la fin de remboursement du crédit immobilier. Cela peut être très long pour un emprunt sur 20, 25 ans ou plus. C’est désormais interdit. La limite maximale ne peut dépasser 10 ans (ou moins si la durée du prêt habitat est inférieure à cette durée).

Enfin, si la banque impose une domiciliation bancaire, elle doit tenir compte de ces frais dans son calcul du TEG, le taux effectif global. En effet, les banques sont tenues de comptabiliser tous les frais et commissions liés à l’offre d’emprunt qu’ils soient directs ou indirects.

Depuis le 1er octobre 2016, un décret exige que « les frais d’ouverture et de tenue d’un compte, d’utilisation d’un moyen de paiement permettant d’effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement » soient inclus dans le calcul du TEG si la banque demande la domiciliation bancaire des revenus des emprunteurs. De quoi susciter encore de belles erreurs dans le calcul du TEG.

Non-respect de cet engagement

En contrepartie de ces précisions sur la nature des avantages reçus pour ce choix de domiciliation des salaires, les emprunteurs devront respecter leur engagement durant une durée maximale de 10 ans (ou jusqu’à la fin du prêt immobilier si sa durée est plus courte ou remboursée par anticipation avant).

En cas de non-respect de cette clause, la banque pourra supprimer ces avantages sur toute la durée restante de remboursement du crédit immobilier. Ainsi, par exemple, un taux réduit de X points de base pourra être relevé de ces X points de base sur le capital restant dû.

Au-delà de cette date, l’emprunteur est libre de domicilier ses revenus où il le veut.

Un pouvoir de négociation pour votre financement

Techniquement, aucune loi n’impose à un emprunteur de faire verser ses revenus sur le compte bancaire où est prélevée la mensualité de crédit immobilier. Néanmoins, c’est l’un des éléments de base dans une négociation du taux.

Comme nous l’avons vu dans notre article sur les 15 conseils à suivre pour obtenir un meilleur taux de prêt immobilier, vous avez des arguments à faire valoir pour négocier un taux d’intérêt plus bas pour votre crédit. À vous de vous en servir en apprenant à connaître les rouages de constitution d’une offre de taux pour un prêt immobilier.

Vous pouvez ainsi demander que votre domiciliation bancaire vous procure un avantage supplémentaire par rapport à l’offre de base de la banque que vous interrogez. Les points de discussion peuvent être nombreux :

- Il y a la possibilité de négociation une réduction sur le taux d’intérêt,

- Mais aussi en contrepartie d’une suppression ou d’un allégement des frais de remboursement anticipé.

- Ou la réduction ou la suppression des frais de dossier sur le prêt immobilier.

- Ou encore des conditions avantageuses sur vos services bancaires sur ce compte : carte bancaire gratuite, services offerts pendant une certaine durée, etc.

À vous de voir ce qui peut être le plus intéressant pour vous. Pensez-bien aux conséquences d’un changement de domiciliation bancaire si vous négociez un tel avantage contractuel car il pourra alors être supprimé ensuite.

Envie d’en savoir plus pour votre financement et de découvrir nos conseils et astuces pour l’optimiser ? Parcourez longuement notre guide du crédit immobilier.

Pour aller plus loin :

- Regardez quel est l’intérêt de passer par un courtier en prêt immobilier.

- Calculez votre capacité d’emprunt.

- Informez-vous sur le remboursement anticipé d’un crédit immobilier et ces avantages.

- Sachez que vous pouvez choisir de déléguer votre assurance emprunteur.

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