Comment fonctionne l’assurance prêt immobilier d’un investissement locatif ?

Auteur : David LELONG

Privilégié par un grand nombre consommateurs, l’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier, afin de mettre celui-ci en location. Constitution d’un patrimoine, revenus complémentaires, avantages fiscaux… À l’heure actuelle, nombreux sont les avantages de l’investissement locatif. Par le biais d’une SCI ou avec un emprunt direct, il est généralement de coutume de faire appel à une banque afin de mettre en place un crédit immobilier. De manière à garantir le bon déroulement de votre prêt, votre investissement locatif doit être couvert au moyen d’une assurance emprunteur, dont nous vous expliquons ici tous les détails.

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Investissement locatif : l’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

Dans le cadre d’un projet d’investissement locatif, la majorité des intéressés se tournent vers le prêt immobilier. Toutefois, au même titre que pour l’achat d’une résidence principale, certaines exigences sont mises en place, afin d’assurer le bon déroulement de l’opération. Parmi elles, nous retrouvons l’assurance emprunteur. Si celle-ci n’est pas imposée par la loi, elle demeure indispensable afin de se voir octroyer un crédit immobilier par un établissement bancaire (voir notre article l’assurance de prêt immobilier est-elle obligatoire ?). En effet, cette dernière assure au créancier de se voir remboursé, quelles que soient les circonstances puisque l’assurance emprunteur prend le relais sur les mensualités ou le paiement du capital restant dû lorsque le débiteur fait face à des difficultés majeures (incapacité de travailler, invalidité, PTIA, décès…). Rassurante pour les deux partis, elle est donc indissociable de prêts immobiliers, y compris ceux visant à un investissement locatif.

Quelle assurance prêt pour un investissement locatif ?

Cependant, il est à noter que, contrairement à l’achat d’une résidence principale, le coût d’une assurance emprunteur sera moins élevé. Effectivement, lors d’un investissement immobilier locatif, votre achat génère des revenus par les loyers des locataires qui, dans la majorité des cas, couvrira une partie ou la totalité des mensualités de prêt. Ainsi, si l’assurance emprunteur est toujours indispensable, elle mettra en avant un tarif plus abordable. Il y a notamment moins de garanties obligatoires pour acheter pour louer que pour acheter pour se loger. En réalité, il y a moins de risques de remboursement. Ce que les assurances répercutent sur le tarif.

Renseignez-vous également sur les spécificités d’un prêt pour investir en locatif.

Quels sont les avantages d’une assurance emprunteur lors d’un investissement locatif ?

Un prêt immobilier représente un engagement important entre un créancier et un débiteur. Avec une durée moyenne de prêt d’environ 18 ans, nous notons alors une longue période au cours de laquelle un emprunteur devra garantir le remboursement de ses mensualités. Cependant, tout au long de cette dernière, l’assuré s’expose aux aléas de la vie, pouvant parfois mener à l’incapacité de mener à bien les paiements. Dans le cas présent, une assurance emprunteur permet de garantir la continuité des paiements ; une alternative intéressante pour les deux partis impliqués.

Les garanties de l’assurance emprunteur

Comme mentionné précédemment, l’assurance emprunteur d’un investissement locatif proposera un cout moins élevé, mais également des exigences moins importantes. De fait, puisque les loyers perçus grâce à la location couvriront l’intégralité ou la quasi-intégralité des mensualités, la banque est assurée de toujours percevoir ses dus. Une telle flexibilité se ressent également sur les garanties exigées, puisque celles-ci sont peu nombreuses. De fait, quel que soit le profil de l’emprunteur, seulement deux garanties devront obligatoirement figurer dans le contrat d’assurance :

Cependant, outre ces deux modalités, d’autres types de garanties pourront également être privilégiées par l’emprunteur, selon sa situation personnelle et le montant des cotisations :

  • La garantie IPT (Invalidité Permanente et Totale)
  • La garantie IPP (Invalidité Permanente et Partielle)
  • La garantie ITT (Incapacité Temporaire de Travail)
  • La perte d’emploi

Le degré de couverture, et donc les garanties facultatives choisies, dépendra directement du profil du débiteur. Lorsque celui-ci met en avant un mode de vie plus à risque, notamment dans le cadre de son activité professionnelle, ou bien qu’il présente état de santé particulier, il conviendra alors d’inclure des garanties supplémentaires, pour une prise en charge assurée en toutes circonstances.

Concernant la quotité, il est à noter que les banques exigent une assurance couvrant au moins 100% du capital emprunté. Dans le cadre d’un emprunt à plusieurs, les 100% pourront être répartis entre les débiteurs comme indiqué dans notre article dédié « assurance emprunteur à 100 % par tête ? »

Bien choisir son contrat d’assurance : une nécessité

De manière à vous offrir une couverture adéquate, il est essentiel de bien choisir son contrat d’assurance emprunteur. En effet, ce dernier devra répondre à toutes vos exigences, tant concernant votre situation que votre budget, tout en répondant aux exigences de votre contrat de crédit. Dans votre choix, deux options principales s’offrent à vous : le contrat de groupe et le contrat individuel.

Le contrat de groupe

Lorsque l’on sollicite un organisme bancaire en vue d’un crédit immobilier, ce dernier propose automatiquement un contrat d’assurance de groupe. Qu’est-ce que c’est ? Le contrat de groupe consiste à souscrire à une assurance emprunteur chez la banque vous octroyant le prêt immobilier. Plus pratique d’un point de vue administratif, ce dernier vous facilitera les démarches puisque toutes les opérations se déroulent chez le même organisme.

En revanche, il est à noter que, s’il offre l’avantage de la praticité, le contrat de groupe des banques est généralement plus couteux pour l’emprunteur qui se verra appliquer un tarif généralisé. Mieux vaut éviter une souscription trop hâtive et bien se renseigner avant.

Le contrat individuel

Depuis 2010, la loi Lagarde offre la possibilité aux emprunteurs d’opter pour un contrat d’assurance individuel, proposé par un organisme tiers. Cela présente l’avantage majeur de profiter d’une couverture plus adaptée à vos besoins et à votre profil. Le plus souvent, cette alternative sera également moins couteuse pour l’assuré. De fait, dans le cas d’un contrat individuel, le montant de la cotisation est calculé selon le capital restant dû. De manière logique, les mensualités seront alors plus élevées au début de l’emprunt, mais auront une tendance à la baisse au fur et à mesure des mois.

Pour bien choisir votre assureur et obtenir le meilleur taux d’assurance, utilisez notre comparateur d’assurance de prêt immobilier en ligne. Vous pourrez ainsi souscrire à l’assurance de prêt immobilier au meilleur prix en comparant le taux de chaque assureur et les conditions de chaque contrat.

Pour investir en SCI, chaque associé aura la possibilité de souscrire avec l’assureur de son choix. Cependant, il sera préférable de regrouper vos demandes pour bénéficier d’un meilleur prix en commun plutôt que d’assurer cela par différents contrats avec différents assureurs. Il n’est pas indispensable que chacun des associés de la SCI soit couvert. Néanmoins la souscription doit toujours avoir une couverture de 100 % du prêt immobilier.

Investissement locatif : qu’en est-il de la délégation d’assurance ?

Depuis la loi Hamon et l’amendement Bourquin, il est à noter qu’il vous est également possible de changer de contrat d’assurance en cours de prêt. Cela a été renforcé par la récente loi Lemoine. Le plus souvent, cela vous permet de profiter de tarifs plus avantageux, grâce à une opération sans frais, vous permettant de bénéficier d’une couverture parfois plus adaptée et moins couteuse. La délégation d’assurance peut être effectuée au cours de la première année de contrat, ou chaque année à la date d’anniversaire de votre contrat de prêt. Elle sera très bientôt possible à tout moment quand la réforme de l’assurance de prêt immobilier sera en vigueur pour les anciens contrats (1er septembre 2022).

Des charges déductibles des revenus fonciers

Lorsque vous déclarez vos revenus fonciers à l’administration fiscale pour payer l’impôt sur les revenus, vous pouvez déduire des charges de vos loyers dans le cas du régime réel. Les primes d’assurance font parties de ces dépenses déductibles. Ainsi, il est possible de déduire l’assurance emprunteur des revenus fonciers en plus des intérêts de votre crédit, des frais de dossier, de votre assurance habitation propriétaire non occupant, etc.

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