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Inclure le montant des travaux dans votre crédit immobilier ?

Auteur : David LELONG

Lorsque vous achetez un bien immobilier ancien, il est fréquent de vouloir y faire des travaux afin de l’adapter à vos besoins et à vos goûts. Mais comment financer le paiement de ces travaux ? Il y a plusieurs possibilités entre le prêt travaux spécifique, l’utilisation de votre apport personnel ou encore d’inclure le montant des travaux dans votre prêt immobilier.

Faisons le point sur les différentes manières possibles de financer des travaux lors d’un achat de maison ou d’appartement et leurs avantages et inconvénients. Vous pourrez ainsi choisir le montage financier le plus adapté à votre situation et à vos objectifs.

Comment payer les travaux à faire lors d’un achat immobilier ?

Rares sont les acheteurs d’un logement ancien qui ne modifient rien ou très peu de choses dans le logement qu’ils achètent. Il est donc très fréquent de faire des travaux au moment d’une acquisition immobilière.

Certains logements nécessitent même de très lourd investissement pour être remis en très bon état et le montant des travaux peut dépasser le montant de l’achat.

C’est notamment des biens de ce type qui sont privilégiés dans certains cas d’investissement locatif afin de générer du déficit foncier.

C’est également le cas de ceux qui veulent bénéficier du PTZ pour un logement ancien. Pour rappel, pour avoir droit à ce prêt à taux zéro pour un logement ancien à rénover, cela nécessite que le montant des travaux représente au moins 25 % du coût total de l’opération.

Pour financer le montant de ces travaux, il y a plusieurs solutions que nous allons découvrir ci-dessous. Mais avant cela, il faut être en mesure d’obtenir une estimation assez fiable du montant total de ces opérations.

D’une part, cela est nécessaire pour vous afin de bien tout inclure dans le calcul de votre budget pour un achat avec travaux. D’autre part, il sera indispensable d’avoir des devis assez précis pour votre banque ou les banques que vous allez démarcher dans le cas d’un financement par un prêt travaux ou un crédit immobilier global.

Pour cela, il vous faudra faire venir des artisans et obtenir des devis pour les différents besoins. Cela n’est pas toujours évident lorsque l’on ne dispose pas encore des clés, mais vous devriez trouver un terrain d’entente avec le vendeur pour cela. Pour vous aider dans cette démarche, vous trouvez une simulation en ligne pour vos devis travaux. C’est gratuit et sans engagement.

Dès que vous avez une estimation globale du montant à prévoir pour ces réalisations, vous allez pouvoir décider parmi les solutions suivantes comment les financer.

Utilisez tout ou partie de son apport personnel

Pour ceux qui ont la possibilité financière d’avoir un apport personnel plus conséquent que celui nécessaire au paiement des frais de notaire, qui sont pour rappel de l’ordre de 7.5 à 8.5 % pour un logement ancien (voir notre calculette pour un calcul plus précis), la question peut se poser de financer ces travaux avec votre épargne personnelle.

Cela présente un avantage très important : vous n’avez pas besoin de faire faire des devis au moment du compromis et avant de demander une offre de prêt immobilier. Cela vous laisse donc plus de temps pour le faire pendant la durée de quelques mois qui se passe entre la signature du compromis et la signature de l’acte définitif de vente avec remise des clés.

Néanmoins, avec les taux d’emprunt très bas actuels, il peut être judicieux d’emprunter pour réaliser ses travaux et d’utiliser votre épargne pour des placements qui ne peuvent pas se faire à crédit. Nous discutons de cela dans l’article "Faut-il utiliser son épargne pour financer votre achat immobilier ? ".

Pensez également à prévoir une marge sur votre financement car on a souvent de mauvaises surprises sur le montant final à payer par rapport aux estimations initiales, surtout quand on n’est pas habitué à ce type de rénovation.

Faire 2 crédits : un prêt immobilier et un prêt travaux

Pour ceux qui n’ont pas d’apport suffisant ou qui ne souhaitent pas utiliser leur épargne, il est tout à fait possible d’utiliser un prêt auprès de votre banque pour financer ce montant supplémentaire.

La 1ère solution que peut vous proposer une banque va être de réaliser 2 prêts immobiliers différents :

- un crédit immobilier classique pour payer le prix d’achat de la maison ou de l’appartement et éventuellement les frais de notaire.

- Un prêt travaux qui servira uniquement à payer les factures des artisans employés.

Cela présente différents avantages :

- pouvoir adapter chacun des emprunts à ce à quoi ils sont destinés.

- Le prêt travaux pourra notamment se faire sur une durée plus courte.

- Il n’y aura généralement pas d’assurance décès invalidité à payer sur cette partie du financement (sauf sur option pour des prêts travaux sur des montants importants). Ce qui peut représenter un gain sur le coût important.

- Le remboursement du crédit immobilier pourra être lissé. C’est-à-dire que les mensualités pourront s’adapter dans le temps à vos autres mensualités, notamment à celle du prêt travaux. Par exemple, la mensualité de votre crédit immobilier sera plus faible les premières années, pendant que vous remboursez en plus votre prêt travaux et elle augmentera ensuite quand ce dernier sera soldé.

Cela présente néanmoins des inconvénients à bien prendre en compte. Par exemple, il faudra payer des intérêts dès que la banque va débloquer des fonds suite à présentation des factures des entreprises sollicitées. Ils vont progressivement augmenter jusqu’au déblocage total du prêt travaux. En outre, le taux du prêt travaux peut être un peu plus élevé que pour un crédit immobilier.

Tout regrouper dans un seul crédit immobilier (achat + travaux)

L’autre solution que peut vous proposer une banque est celle d’un seul crédit immobilier qui regroupe vos besoins financiers pour l’achat du bien et pour le montant des travaux.

Au moment du déblocage des fonds, la part qui revient au vendeur et au paiement des frais de notaire sera transmise au notaire. La part qui servira à payer les sociétés du bâtiment est conservée par la banque. Elle ne sera remise directement à l’emprunteur que progressivement au fur et à mesure de la présentation des factures des différents artisans. Il faudra donc bien vous assurer que votre banque vous délivrera rapidement les fonds sur présentation des factures afin de pouvoir payer les entreprises que vous allez faire travailler chez vous.

Dans ce type de montage :

- vous bénéficiez d’un taux d’intérêt généralement plus avantageux.

- Vous pouvez étaler les remboursements pour ces travaux sur des durées beaucoup plus longues.

- Vous n’avez qu’une seule mensualité, généralement fixe sur toute la période de remboursement.

- Vous devrez, par contre, payer l’assurance de prêt sur l’ensemble du montant à financer et cela pendant toute la longue durée de l’emprunt global.

Pour conclure, en fonction de vos moyens, de l’envergure des travaux et de vos souhaits de fonctionnement et de remboursement, vous pouvez ainsi choisir la meilleure proposition financière pour votre achat immobilier avec travaux. N’hésitez pas à faire une simulation de crédit immobilier avec travaux afin de découvrir la meilleure solution dénichée par un conseiller spécialisé pour votre dossier de financement.

Pensez également à chercher la meilleure assurance de prêt immobilier, surtout si vous passez par la solution d’un seul crédit immobilier global.

Pour aller plus loin :

- Regardez comment calculer votre capacité d’emprunt.

- Trouvez le meilleur taux d’assurance emprunteur.

- Informez-vous sur les frais à payer lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement.

- Découvrez nos 6 astuces pour réduire le coût de vos travaux.

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