Quel est l’intérêt d’un crédit in fine par rapport à un prêt amortissable ?

Auteur : David LELONG

Pour financer l’achat d’un bien immobilier, il peut être intéressant dans certaines situations d’utiliser un prêt in fine au lieu d’un crédit immobilier amortissable classique.

Nous allons définir ce qu’est un prêt in fine, voir ce que cela change pour le remboursement de capitale et pour le paiement des intérêts, étudier pour qui et dans quelles conditions cela est à préférer à un crédit amortissable.

Enfin, nous présenterons les inconvénients d’un prêt in fine afin que vous ayez toutes les informations en main avant de choisir entre prêt in fine et crédit amortissable.

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Qu’est-ce qu’un crédit in fine ? Comment cela fonctionne ?

Lorsque vous souscrivez à un crédit immobilier classique dit “amortissable”, vous payez chaque mois une mensualité qui sert à la fois à payer des intérêts et à rembourser une partie du capital emprunté.

La durée des remboursements est calculée à partir du moment où vous aurez ainsi terminé de rembourser tout l’argent prêté par l’établissement bancaire.

Avec un prêt amortissable, vous avez donc au fur et à mesure des remboursements à mensualités fixes le montant des intérêts qui diminue (car vous devez alors moins d’argent à la banque que le mois dernier) et le remboursement de capital augmente. Vous pouvez examiner à quelle vitesse dans un tableau d’amortissement.

Définition du prêt in fine

Pour un prêt in fine le calcul du remboursement se fait de manière différente puisque vous ne remboursez aucun capital tout au long de la durée du prêt, vous ne payez que les intérêts à chaque échéance. Vous n’aurez à rembourser la somme prêtée par la banque qu’à la fin de ce crédit in fine. Cette expression utilise le terme latin “in fine” qui signifie “à la fin”.

Pour pouvoir bénéficier de ce type d’emprunt immobilier, il va falloir épargner sur un autre support (généralement une assurance-vie) afin d’apporter une garantie solide à la banque que vous rembourserez effectivement la somme empruntée en une fois à la fin de la durée de ce crédit in fine. Cela viendra en complément d’une garantie hypothécaire ou d’un nantissement d’un autre contrat.

La durée d’un prêt in fine est de 3 à 15 ans avec un taux d’emprunt défini banque par banque (le taux de crédit va dépendre de vos revenus, votre patrimoine, etc.). Il faut emprunter au minimum 21 500 euros et il n’y a aucun plafonnement. Vous pouvez faire appel à un courtier immobilier pour vous aider à comparer les différentes offres de crédit.

Ce contrat spécifique pour votre projet fait partie des différents types de prêts existants. Outre le crédit amortissable classique, on peut trouver aussi un prêt in fine ou encore un prêt relais pour financer un projet d’achat avant une vente. Il est plutôt orienté pour de l’investissement locatif, moins pour l’achat d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire.

pret immobilier in fine

Les avantages d’un prêt in fine pour les investisseurs fortement imposés

Puisque vous ne remboursez pas de capital sur un prêt in fine, vous allez devoir payer des intérêts plus élevés tous les mois. Cela présente notamment un avantage fiscal très important pour les particuliers qui font de l’investissement locatif et qui ont une forte imposition sur leurs revenus.

En effet, pour ceux qui ont un taux marginal d’imposition élevé (au minimum 30 %, mais plus intéressant à partir de 41 %), il sera possible de déduire le montant élevé de ces intérêts de leurs revenus fonciers (voir la fiscalité des revenus fonciers).

En contrepartie, lorsque vous placez tous les mois de l’épargne sur une assurance-vie avec un nantissement par votre banque (ou des bons de capitalisation ou autres), cet argent génère des intérêts d’épargne. Plus le contrat d’assurance-vie est intéressant et avec peu de frais et plus ce montage s’avère financièrement intéressant.

Les économies d’impôts et les gains générés par l’assurance-vie doivent vous permettre de gagner plus d’argent que le surplus d’intérêts payés à votre banque. C’est le plus gros des avantages de ce contrat pour un emprunteur.

L’assurance décès invalidité d’un prêt non amortissable est encore plus intéressante

Comme pour tout crédit immobilier, pour un prêt in fine vous devez souscrire une assurance emprunteur. Cela présente un réel bénéfice de protection pour les héritiers du souscripteur. En effet, en cas de décès de l’emprunteur pendant la durée de ce crédit in fine, c’est l’assurance qui remboursera l’intégralité du montant emprunté. On parle ici de plusieurs milliers à dizaines de milliers d’euros en plus par rapport à un crédit classique.

Les héritiers récupéreront donc l’intégralité du logement totalement payé et auront, en plus, le bénéfice de l’assurance-vie qui présente des conditions de transmission intéressantes en termes de fiscalité.

Veillez donc lorsque vous souscrivez un prêt in fine à bien l’assurer. Pour cela vous pouvez choisir parmi plus de 40 assurances emprunteurs.

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Ne pas augmenter votre patrimoine net pour la déclaration d’ISF

Jusqu’à la fin de votre crédit in fine, votre dette restera la même puisque vous ne remboursez aucun capital pendant toute sa durée. Elle restera donc du même montant que la valeur du logement que vous avez acheté avec cet argent. Pour ceux qui payent l’impôt sur la fortune immobilière (ex. : impôt de solidarité sur la fortune), cela permet de ne pas augmenter fortement votre patrimoine net jusqu’à la fin de votre crédit in fine.

En revanche, pour ceux qui sont redevables de l’IFI, il peut y avoir un intérêt fiscal à choisir des bons de capitalisation comme support d’épargne plutôt qu’une assurance-vie. En effet, le bon de capitalisation est comptabilisé à sa valeur d’entrée, contrairement à une assurance-vie qui est revalorisée tous les ans. Il faudra donc choisir entre une meilleure protection pour vos héritiers (l’assurance-vie) ou un moindre impact sur votre IFI (le bon de capitalisation).

De quoi réduire vos impôts immobiliers et économiser ainsi plusieurs dizaines ou centaines d’euros supplémentaires.

Calcul : simulation de prêt in fine

Pour le calcul de votre crédit in fine, vous pouvez utiliser ce simulateur :

Ce simulateur reprend aussi bien le calcul du prêt in fine que celui de l’assurance-vie associée. N’hésitez pas à calculer différents montages de votre financement à l’aide de cette simulation pour votre emprunt in fine avant d’en souscrire un. Par exemple en faisant varier le terme du crédit (et donc les mensualités).

Retrouvez toutes nos autres simulations et calculettes immobilières (frais de notaire, prêt relais, calcul d’une mensualité optimale, etc.).

Quelques inconvénients à connaître

Vous l’aurez compris, les banques ne proposent ces prêts qu’à des personnes qui disposent déjà d’un patrimoine important ou qui ont d’excellents revenus stables. Il faut effectivement que l’organisme prêteur s’assure d’être remboursée à la fin du crédit in fine. Soit vous mettez dans la balance un placement qui couvre déjà ce montant, soit vous devez garantir que vous pourrez épargner la totalité de la somme empruntée sur le support d’investissement décidé par votre banquier.

En outre, le rendement de l’investissement en assurance-vie ou autres doit être intéressant par rapport au taux du prêt in fine. En effet, il faut que ce montage financier plus compliqué qu’un crédit amortissable classique en vaille le coût. Assurez-vous que les réductions d’impôt et les intérêts de l’épargne du placement soient bien supérieurs aux coûts supplémentaires des intérêts.

De plus, les banques exigent un apport personnel d’au moins 10 à 50 % pour un prêt in fine. Ce qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros. Cela réduit le nombre de bénéficiaires potentiels pour un financement comme celui-ci. Il sera impossible de souscrire un prêt immobilier sans apport avec un remboursement de l’argent lors de la dernière échéance de crédit.

Enfin, pour notre avis, pendant cette période de taux immobiliers très bas, l’intérêt d’un prêt in fine est fortement réduit. Il est difficile de générer un coût d’intérêt important et les placements d’épargne ne rapportent que très peu. Les gains procurés par un crédit in fine par rapport à prêt amortissable sont donc plus faibles quand les taux d’emprunt et d’épargne sont trop bas. N’hésitez pas néanmoins à calculer les gains sur l’assurance emprunteur, sur le fait de déduire ces intérêts des impôts sur vos revenus locatifs. Retrouvez également notre avis sur le crédit relais.

N’hésitez pas à comparer les différentes possibilités de crédit avec votre banque ou un demander l’avis d’un courtier immobilier afin de déterminer plus précisément quelle est la meilleure solution entre prêt in fine pour rembourser le capital à la fin et crédit amortissable pour votre situation et en fonction des taux d’intérêt du moment, ou encore un prêt relais si vous avec un autre bien en vente actuellement ou un prêt hypothécaire grâce à l’un de vos autres biens.

Découvrez quelle est la meilleure banque pour un emprunt immobilier en 2021. Cela vous permettra de développer plus vite votre patrimoine et vos revenus d’investissement locatif en obtenant un meilleur taux de prêt immobilier.

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