Défiscalisation en SCPI : définitions et avantages

Auteur : David LELONG

La défiscalisation permet à l’État d’encourager l’investissement immobilier selon des critères établis pour chaque catégorie éligible. Avec un placement dans une SCPI, vous pouvez ainsi bénéficier de réductions fiscales de même nature que celles proposées sur les investissements immobiliers. Nous vous expliquons ici les différents types de SCPI et leurs avantages pour la gestion de vos fonds et de vos biens.

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Rappel : Qu’est-ce que la défiscalisation en SCPI ?

La Société Civile de Placement Immobilier, ou SCPI, est un produit d’épargne récent qui bénéficie des mêmes allégements fiscaux que l’investissement immobilier. Toute personne physique ou morale détenant des parts d’une SCPI peut dont prétendre à une défiscalisation avantageuse concernant le coût de sa contribution obligatoire, grâce à des réductions d’impôt à effet immédiat ou échelonné, avec la nécessité de conserver vos parts sur une durée minimale. C’est pourquoi on parle aussi d’une souscription à une SCPI fiscale. Au cours des dernières années, trois dispositifs fiscaux sont ainsi venus remplacer des systèmes antérieurs la SCPI Malraux, la SCPI Pinel, et enfin la SCPI Déficit Foncier.

Quel que soit le dispositif choisi, la société de gestion remplit alors des rôles similaires avec notamment l’achat et la revente de biens immobiliers au sein de son patrimoine, la mise en place d’assemblées générales, la gestion locative des biens loués, ou encore l’entretien et la réalisation d’éventuels travaux ou rénovations. La SCPI s’emploie également à s’assurer que chacun des détenteurs de parts sociales bénéficie bien des avantages fiscaux correspondants à ses droits à la défiscalisation.

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Quelles sont les différentes catégories de SCPI défiscalisantes ?

La SCPI Pinel

Anciennement le dispositif Duflot, la SCPI Pinel vous permet de réaliser un investissement locatif dans des appartements neufs ou rénovés qui se situent dans des zones de tension immobilière, comme définies par le décret correspondant. Les biens immobiliers achetés doivent par ailleurs répondre à des critères stricts de performance énergétique.

C’est l’équivalent d’investir en loi Pinel pour un particulier mais en version pierre-papier.

La SCPI Malraux

La loi Malraux qui s’applique aux SCPI vous offre une réduction d’impôts visant à équilibrer votre déficit foncier à la suite de travaux de rénovation. Ces derniers doivent toutefois correspondre aux aménagements prévus par le cadre réglementaire et ne sont éligibles que dans la limite de 100 000 € par foyer fiscal. En bénéficiant de cette disposition fiscale, vous vous engagez d’autre part à conserver vos parts sociales durant 15 ans.

La SCPI Déficit Foncier

Le quote-part correspondant à vos dépenses d’entretien, de réparation ou d’amélioration de vos biens immobiliers est déduite de vos revenus fonciers dans le cadre d’une SCPI Déficit Foncier. Vous bénéficiez ainsi d’un allégement fiscal sur votre déclaration d’impôts. Un dispositif avantageux qui vous encourage à valoriser votre parc immobilier et à l’entretenir.

Quels sont les avantages de la défiscalisation en SCPI ?

Selon le type de SCPI dans laquelle vous souhaitez investir, la défiscalisation correspondante se traduit par différents avantages fiscaux. Nous faisons le point ici pour une présentation claire de ces réductions d’impôts.

SCPI Pinel

Dans le cadre d’une SCPI Pinel, le pourcentage de votre réduction d’impôt varie selon la durée de votre engagement. Vous bénéficiez ainsi d’un avantage de 12% sur 6 ans, de 18% sur 9 ans ou de 21% sur 12 ans. La réduction s’applique par ailleurs sur la base du montant souscrit par la SCPI, avec des plafonds qui, là encore, dépendent de votre engagement : 36 000€ pour 6 ans, 54 000€ pour 9 ans et 63 000€ pour 12 ans. La base du calcul de cette défiscalisation ne tient donc pas compte de la valeur du bien immobilier acheté. De plus, cet avantage est également soumis au plafond global de 10 000€ des niches fiscales.

Ce dispositif est limité à deux investissements par an et à un montant total plafonné à 300 000€. Les biens acquis devront enfin répondre aux normes énergétiques RT 2012 et BBC et se situer dans une zone Pinel afin de vous faire bénéficier de la défiscalisation décrite ci-dessus.

SCPI Déficit Foncier

La SCPI Déficit Foncier vous garantit les mêmes avantages fiscaux que le déficit foncier classique. Lorsque vos charges déductives sont supérieures aux revenus fonciers de votre société civile, vous bénéficiez ainsi d’une déduction d’impôt intéressante pour équilibrer vos frais. La quote-part correspondant à vos dépenses d’entretien, de travaux, d’amélioration ou d’aménagement, est alors à déduire directement de votre revenu global lors de votre déclaration d’impôt, et ce, dans une limite de 10 700€ par an. Il est d’ailleurs important de noter que cet avantage peut être reporté sur les années suivantes.

Ce dispositif attractif vous impose cependant de conserver vos parts de la SCPI durant 3 ans, à compter de la dernière année où votre société civile a profité de la déduction des déficits fonciers.

SCPI Malraux

Dédiée aux biens immobiliers historiques se trouvant sur un secteur sauvegardé ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine, la SCPI Malraux vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18%. Cet avantage fiscal intervient dès lors que vous effectuez des travaux de restauration sur ces bâtiments spécifiques. Il n’est donc pas à confondre avec les réductions d’impôts annexes mis en place par la loi Malraux.

Si la SCPI Malraux vous permet d’amortir à minima vos frais de rénovation, ce dispositif est de courte durée et vous oblige à conserver les parts détenues de votre société durant 15 ans.

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Défiscalisation et SCPI : Quels sont les risques ?

Avant d’investir dans une SCPI, il est essentiel de comprendre les caractéristiques des défiscalisations proposées sur ce type d’entreprise immobilière. En effet, si vous avez l’assurance de bénéficier d’une fiscalité intéressante, vous vous engagez également sur plusieurs années avec un capital bloqué sur le long terme.

De plus, le risque de perte ne doit pas être négligé sur ce type d’investissement où il est double. D’une part, la valorisation de vos parts sociales peut rapidement évoluer à la baisse avec le marché immobilier ou une mauvaise gestion de la SCPI.

D’autre part, la vacance locative peut aussi peser lourdement sur le montant des dividendes versés. Il convient donc de mesurer pleinement votre décision afin de vous assurer un investissement qui correspond à votre situation, ainsi qu’à vos attentes.

Retrouvez la liste des dispositifs de réduction d’impôt avec l’immobilier en 2022 et choisissez la meilleure stratégie pour mettre des logements en location avant toute souscription.

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